Управление жилыми домами в условиях ЖК РФ

     Из  данного определения можно сделать  вывод, что ТСЖ — это юридическое лицо, которое относится к некоммерческим организациям. Целями создания и деятельности этой некоммерческой организации в многоквартирном доме являются:

     — совместное управление комплексом недвижимого имущества;

     — обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества;

     — владение общим имуществом;

     — пользование общим имуществом;

     — в установленных законодательством  пределах распоряжение общим имуществом¹⁸.

     Единственным  учредительным документом ТСЖ является устав, который принимается на общем собрании собственников большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.

     Решение о создании ТСЖ должно быть принято  на общем собрании собственников  помещений многоквартирного дома, и  оно считается принятым в том случае, если за него проголосовали собственники помещений, имеющие более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в доме. Отношения в ТСЖ строятся на основании добровольного членства. Собственник помещения может стать членом ТСЖ после подачи соответствующего заявления. Отношения ТСЖ с собственником помещения, не являющимся членом ТСЖ, строятся на основании договора о содержании и ремонте общего имущества¹⁹.

     Органами  управления ТСЖ являются:

     — общее собрание членов ТСЖ;

     — правление ТСЖ.

     Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества. Руководство текущей деятельностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества, которое избирается общим собранием членов ТСЖ. Управление многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ, может осуществляться:

     1) членами правления во главе  с председателем, избранными из  числа членов ТСЖ;

     2) профессиональным управляющим, привлеченным  членами правления товарищества со стороны.

     Жилищным  кооперативом (ЖК) или жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) в соответствии с ч. 1 ст. 110 ЖК РФ признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме²⁰.

     Жилищный  кодекс Российской Федерации не дает четкого разграничения между ЖК и ЖСК, однако из положений ст. 110 ЖК РФ можно сделать вывод, что при создании ЖК его члены приобретают, реконструируют и содержат уже готовый многоквартирный жилой дом, а члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании дома. Целями создания ЖК и ЖСК являются удовлетворение потребностей граждан в жилье, а также управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Создание ЖК, ЖСК возможно при наличии не менее чем 5 членов кооператива, но их количество не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

     Органы  управления ЖК, ЖСК — общее собрание членов жилищного кооператива, конференция, если число участников общего собрания членов ЖК более 50 и это предусмотрено уставом ЖК, правление ЖК и председатель правления ЖК.

     Таким образом, ТСЖ, ЖК и ЖСК являются юридическими лицами и относятся к некоммерческим организациям. На ТСЖ, ЖК и ЖСК наряду с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются нормы Федерального закона РФ от 12 января 1996 г.

     При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.

     Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ЖСК:

     Собственники  помещений в многоквартирном  доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ЖСК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ЖСК, в договоре управления рис 2.4²¹.

     

     Рис. 2.4. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ, ЖК, ЖСК от имени всех собственников помещений в доме.

     Собственники  помещений в многоквартирном  доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ЖСК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ЖСК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ЖСК) рис. 2.5.

       

     Рис. 2.5. Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени ТСЖ, ЖК, ЖСК.

     Таким образом, управление многоквартирным  домом ТСЖ (ЖК, ЖСК) — это деятельность указанных юридических лиц, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества, решения вопросов пользования этим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме, которая осуществляется ТСЖ (ЖК, ЖСК) самостоятельно либо с привлечением специализированных организаций (управляющих компаний).

     Образование ТСЖ, содержание аппарата ТСЖ (управляющего, бухгалтера) силами собственников оказалось выгодным только в новых домах, в которых подавляющее большинство квартир принадлежит самим жильцам. В этом случае отсутствует необходимость немедленных вложений в ремонт дома, что дает возможность аккумулировать средства на будущие нужды. Не нужно привлекать представителей органов муниципального управления к участию в собраниях и голосованиях. Как правило, в таких домах низкий процент малообеспеченных граждан, что дает возможность собирать весомые денежные взносы с каждого жильца, облегчает процедуру расчета и получения от государства субсидий и льгот.  

     2.3. Управление управляющей  компанией 

     Управление  многоквартирным домом с помощью  привлечения управляющей компании является одним из трех способов управления предлагаемых жилищным кодексом РФ. При управлении многоквартирным домом управляющей компанией между сторонами заключается письменный договор который в котором стороны закрепляют перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией и их стоимость, права и обязанности и ответственность сторон.

     Управляющая организация — это коммерческая организация, которая выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и которой на основании решения данного общего собрания передаются полномочия по управлению общим имуществом многоквартирного дома, предоставлению жилищных и коммунальных услуг, а также созданию благоприятных и безопасных условий проживания граждан²².

     Решение общего собрания о выборе способа управления согласно ст. 161 ЖК РФ является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

     Правовой  основой деятельности, общей для  всех управляющих организаций, являются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», а также договор управления многоквартирным домом. Но в зависимости от организационно-правовой формы управляющей организации к ней будут применяться нормы различных нормативных актов, например, федеральных законов «Об обществах с ограниченной ответственностью», «Об акционерных обществах», «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», «О производственных кооперативах»²³.

     Необходимо  исходить из того, что управляющая  компания, как и любая другая коммерческая организация, является юридическим лицом, созданным с целью получения прибыли. Деятельность управляющей компании представляет собой вариант предпринимательской деятельности. В свою очередь, предпринимательская деятельность — это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами (ст. 2 ГК РФ)²⁴.

     Важным  является тот факт, что в соответствии с постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 в качестве управляющей компании могут выступать как юридические лица, так и индивидуальные предприниматели.

     Таким образом, управляющая компания —  это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют управление многоквартирным домом.

     Управляющая компания (УК) по своей сути – коммерческая организация, действующая на основании Договора управления многоквартирным домом.

     В соответствии с условиями договора управляющая компания по заданию собственников помещений многоквартирного дома в течение определенного срока обязуется (Статья 162 Жилищного кодекса РФ):

• Оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
• Предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и другим жильцам данного дома.
• Осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность.

 

 Строго говоря, управляющая компания может оказывать  таковые услуги как самостоятельно, так и заключив договоры с поставщиками жилищно-коммунальных услуг – ресурсоснабжающими организациями, компаниями, оказывающими услуги по техническому обслуживанию домов, их санитарному содержанию и т.п., организациями, занятыми расчётом и приёмом платежей от населения.  

     На  практике реализуется в основном второй подход: УК только организует предоставление жилищно-коммунальных услуг и контролирует техническое и санитарное состояние дома. То есть УК занимается тем, чем должна заниматься – управлением. Обеспечивает условия проживания в доме, отвечающие нормативам. Организует работы по проведению текущего и капитального ремонта:

     • производит выбор обслуживающей организации и заключает договор на проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома,

     • обеспечивает устранение аварий и неисправностей инженерного оборудования,

     • проводит работы по подготовке к сезонной эксплуатации дома,

     • разрабатывает и предоставляет  собственникам помещений многоквартирного дома предложение о постановке дома на капитальный ремонт, разрабатывает смету на проведение работ и сроки их выполнения²⁵.

     Для создания и поддержания рабочих  отношений между УК и собственниками помещений в доме необходимо иметь механизмы контроля заказчиком (собственниками) деятельности исполнителя (УК).

     Согласно  действующему законодательству, УК обязана:

     • предоставлять уполномоченному  представителю собственников жилья доступ к информации, связанной с деятельностью по управлению общим имуществом многоквартирного дома, проекты планов, плановые задания, отчеты и иную документацию по вопросам, затрагивающим материальные интересы собственников при получении услуг,

     • предоставлять собственникам помещений  многоквартирного дома координаты подрядных организаций и перечень выполняемых ими работ с расценками на их осуществление,

     • рассматривать поступившие от собственников  помещений жалобы и предложения и принимать необходимые меры в установленные сроки,

     • ежегодно проводить отчётное собрание с жителями о выполнении договора управления²⁶.