Субъекты и объекты земельных правоотношений

      Кроме того, стороны правоотношений всегда имеют взаимообусловленные права  и обязанности, неисполнение которых  может повлечь неблагоприятные  последствия. Но какие есть у общества права и обязанности и как оно может воздействовать на правонарушителя (того же порядка общего природопользования)? Логика рассуждения неизбежно приводит к органу публичной власти, который принимает юридически значимые решения и имеет четко установленные права и обязанности.

      Трудно  не согласиться, что употребление таких  понятий, как "общество", "народ" или "достояние народов" в сфере  правового регулирования приведет к расплывчатости и неконкретности, появлению споров и конфликтов.

      Собственность в юридическом смысле предполагает персонификацию, следовательно, для того, чтобы выступать субъектом права собственности, народ должен иметь юридически оформленное организационное единство в виде государства, юридического лица и т.д.*(12).

      В статье 5 ЗК РФ при перечислении участников земельных отношений ни "народ", ни "общество" не упоминаются, но при этом и ЗК РФ, и другие федеральные  законы выделяют особого субъекта земельных  отношений - лица и общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ.

      Земельные участки, на которых коренные малочисленные  народы занимаются традиционным природопользованием, принадлежат к категории земель особо охраняемых территорий и объектов и предоставляются лицам, относящимся к малочисленным народам, и общинам малочисленных народов (являются разновидностью некоммерческих юридических лиц) в безвозмездное пользование. В случае изъятия таких участков для государственных или муниципальных нужд, взамен них предоставляются равноценные, а также возмещаются убытки, причиненные таким изъятием (ст. 11 Федерального закона от 7 мая 2001 г. N 49-ФЗ "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации")*(13).

      Объектами земельных правоотношений являются земля, земельные участки и части  земельных участков (ст. 6 ЗК РФ). Понятие  земли как объекта правоотношений выделяется, главным образом, в целях  ее общей характеристики как объекта  государственного и муниципального управления. Граждане, юридические лица и публично-правовые образования не могут быть собственниками земли, но могут быть собственниками земельных участков. Земля как природный объект и природный ресурс не может быть объектом земельных отношений, поскольку объектом земельных отношений всегда является какая-либо юридическая категория, отражающая наиболее характерные и юридически значимые признаки соответствующего объекта природы. Объектом земельных отношений является индивидуализированная часть земли, т.е. конкретный земельный участок*(14).

      Представляются  оправданными предложения закрепить  в ЗК РФ в качестве юридической  нормы следующую дефиницию: "Земля - это естественно возникший компонент  природной среды, поверхностный (в том числе почвенный) слой суши, расположенный над недрами, характеризующийся особым органоминеральным составом, строением, границами в пространстве и выполняющий необходимые для обеспечения жизнедеятельности человека и окружающей среды функции"*(15). Несмотря на то, что это определение исключает из понятия "земля" целую категорию земель водного фонда, экологически ориентированный подход к пониманию земли, хорошо вписывающийся в стратегию перехода России к устойчивому развитию, можно только приветствовать.

      Понятие "земля" может быть дифференцировано применительно к отдельным категориям земель и их частям (субкатегориям) в публично-правовых интересах. Статья 7 ЗК РФ подразделяет весь земельный фонд России (все земли в пределах ее границ) на семь категорий исходя из их целевого назначения. Правовой режим земель зависит от их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

      Следовательно, можно говорить, например, о дифференцированном правовом режиме входящих в состав категории земель сельскохозяйственного  назначения субкатегорий сельскохозяйственных угодий и несельскохозяйственных угодий (ст. 77 ЗК РФ). В правовом режиме категории земель поселений можно выделить субрежимы, установленные для территориальных зон населенных пунктов (ст. 35 Градостроительного кодекса РФ), поскольку для каждой из них (жилой, производственной, зоны сельскохозяйственного использования и т.д.) устанавливается градостроительный регламент, определяющий виды разрешенного использования земельных участков, предельные размеры земельных участков и разрешенного строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (ст. 1).

      Возможна  и дальнейшая дифференциация правового  режима земель. Например, глава 16 ЗК РФ выделяет категорию земель промышленности и иного специального назначения, включающую, в том числе, субкатегорию земель транспорта (ст. 90 ЗК РФ), которая также не является однородной. Она определяет особенности использования и охраны земель автомобильного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта.

      Под земельным участком как объектом земельных правоотношений понимается (п. 2 ст. 6 ЗК РФ) часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Это не противоречит ГК РФ, распространяющему право собственности на земельный участок на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, а также находящиеся на нем лес и растения (п. 2 ст. 261 ГК РФ). В части права собственности на лес Лесной кодекс РФ предусматривает при этом иное правовое регулирование. Статья 7 ЛК РФ устанавливает, что все леса, кроме расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов (поселений), образуют лесной фонд, который находится в федеральной собственности (ст. 19 ЛК РФ). При этом ст. 20 ЛК РФ распространяет право собственности гражданина (юридического лица) на древесно-кустарниковую растительность, расположенную на принадлежащем ему земельном участке.

      Согласно  п. 3 ст. 261 ГК РФ собственник вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью принадлежащего ему земельного участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными законами. Возникает интересная параллель с воззрениями римских юристов, согласно которым право собственности на землю простирается вглубь под поверхностью и вверх над нею до бесконечности. Однако логично предположить, что "собственник земельного участка может воспрепятствовать проведению тоннеля, проложению газо- или водопроводных труб и других подобных сооружений под его участком на какой угодно глубине, проведению телеграфных или телефонных проволок на какой угодно высоте. Но такое положение, очевидно, несовместимо с самыми разнообразными интересами современного благоустройства..."*(16).

      Юридически  значимая граница земли и недр, а также пределы реализации собственником  своих правомочий установлены в  ст. 19 Закона "О недрах". Собственники земельных участков имеют право  в их границах по своему усмотрению добывать без применения взрывных работ общераспространенные полезные ископаемые, не числящиеся на государственном балансе, строить подземные сооружения для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устраивать и эксплуатировать бытовые колодцы и скважины на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения.

      В статье 6 ЗК РФ "земельный участок" упоминается прежде всего как  общее, родовое понятие, которое  конкретизируется применительно к  отдельным категориям земель (например, "участок лесного фонда") либо целевому назначению земельного участка (например, "дачный участок"). Земельное законодательство часто использует различные синонимы понятия "земельный участок", например "полоса отвода" (п. 2 ст. 90 ЗК РФ), означает земельный участок вдоль железнодорожной магистрали, важной составной частью земель сельскохозяйственного назначения являются сельскохозяйственные угодья (ст. 79 ЗК РФ), в других федеральных законах упоминаются водно-болотные угодья, охотничьи угодья и т.д. Такая дополнительная терминология уточняет правовой режим конкретного земельного участка как объекта земельных отношений*(17). Кроме того, Европейская конвенция о ландшафтах (Флоренция, 20.10.2000), не ратифицированная пока Россией, предусматривает и такой объект земельных отношений, как ландшафт.

      Анализ  земельного законодательства показывает, что де-факто объектом земельных  отношений выступают не упомянутые в ст. 6 ЗК РФ земельные доли, т.е. доли в общей собственности на земельный  участок. Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" регулирует порядок использования земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, и фактически рассматривает их как самостоятельный объект земельных отношений (ст. 15), что вполне отвечает реальности.

      ЗК  РФ ошибочно выделяет в качестве объекта  земельных отношений часть земельного участка. В качестве объекта правоотношения "часть" выступать не может, поскольку  в случае разделения земельного участка  на две части каждой из них в  установленном порядке будет присвоен индивидуальный кадастровый номер, а собственник каждой вновь образованной "части" получит правоустанавливающий документ на земельный участок, а не на его часть. Точно также невозможно приватизировать часть земельного участка. В случае продажи собственником "части участка" сделка будет зарегистрирована только после проведения землеустроительных работ и постановки нового участка (а не "части" прежнего) на кадастровый учет. В научной юридической литературе уже отмечалось, что "части земельного участка не может быть, как не может быть части доски. Если распилить одну доску на несколько частей, то получатся те же доски, но меньших размеров. То же происходит и с земельным участком: при разделе его на местности получатся те же земельные участки, но меньших размеров, в своей совокупности равные площади разделенного участка"*(18).

      Материалы судебной практики только подтверждают правильность такого подхода. Так, в  постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.07.04 N А56-2920/04 отмечено, что "изменение кадастрового номера объекта недвижимости свидетельствует о прекращении существования объекта, права на который зарегистрированы, и создании нового объекта недвижимости. Следовательно, в силу... Закона о регистрации в случае разделения земельного участка должны быть прекращены права на прежний земельный участок и зарегистрированы на вновь образованные земельные участки".

      Индивидуализация  земельного участка происходит в  процессе землеустройства и кадастрового учета. Собственник земельного участка до заключения какого-либо договора по использованию участка обязан индивидуализировать "часть" участка с присвоением кадастрового номера. Соответственно, в качестве предмета договора он должен будет указать земельный участок, индивидуализированный на местности.

      ЗК  РФ в ст. 6 и некоторых других упоминает, правда, "часть земельного участка", однако соответствующей нормы-дефиниции  не содержит, в то время как определение  земельного участка в нем дано (п. 2 ст. 6).

      Единственный, пожалуй, случай, когда часть земельного участка как объект земельных  правоотношений имеет значение, вытекает из норм Федерального закона от 18.06.01 N 78-ФЗ "О землеустройстве" (с  изменениями от 18.07.05)*(19), который действительно выделяет в качестве объектов землеустройства не только земельные участки, но и их части. Закон обязывает проводить землеустроительные работы для определения границ сервитутов, охранных зон заповедников, т.е. ограниченных в использовании частей объектов землеустройства.

      Однако  даже в этом случае графическое отображение  такой части земельного участка  означает определение границ особого  правового режима фактически всего  земельного участка, как этого требует  порядок оформления документов государственной регистрации права собственности на землю. Сведения вносятся в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве ограничений (обременений) права собственности и иных прав на недвижимое имущество и не носят самостоятельного характера (ст. 12 Закона РФ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции от 31.12.05)*(20).

      Такая землеустроительная фиксация носит вспомогательный характер и предназначена лишь для определения границ правомочий собственника - уточняет на местности его возможности по свободному и ограниченному использованию земельного участка.

      Признание земельного участка делимым либо неделимым имеет важнейшие гражданско-правовые и земельно-правовые последствия, касающиеся приобретения права собственности. Например, если принадлежащее нескольким лицам на правах собственности здание находится на неделимом земельном участке, они имеют право приобрести этот участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 3 ст. 36 ЗК РФ). Однако при этом ни ЗК РФ, ни иные федеральные законы не содержат четких критериев и процедур классификации земельного участка в качестве делимого или неделимого.

      Сама  возможность делимости и неделимости  земельных участков вытекает из положений  ст. 133 ГК РФ, признающей, что вещь, раздел которой в натуре невозможен без  изменения ее назначения, является неделимой. Условиями делимости являются сохранение разрешенного использования и категории земли, а также минимальный размер земельного участка, меньше которого вновь образованные участки быть не могут. При этом первое условие не универсально и имеет значение, главным образом, в границах категории земель поселений, поскольку под разрешенным использованием земельного участка понимается его использование в соответствии с градостроительными регламентами, а последние не устанавливаются в отношении земель сельскохозяйственных угодий, земель лесного и водного фонда и земель некоторых других категорий (ч. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).