Сделки в гражданском праве

      Исходя из указания п. 1 ст. 131 ГК об обязательности регистрации “права собственности и других вещных прав” на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, порядок и прекращение следует признать, что любые  сделки с недвижимом имуществом подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Обязательность  регистрации сделок с недвижимостью  устанавливается не только в виде общего правила (п. 1 ст. 131 ГК), но и предусматривается  применительно  к каждой из соответствующих  сделок в отдельных статьях ГК. Это касается договоров продажи недвижимости (ст. 551 ГК), мены (ст. 567, 551 ГК), дарения  (п. 2 ст. 574 ГК), отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК). Аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК), доверительного управления недвижимом имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК), коммерческой концессии (п. 2 ст. 1028 ГК).¹⁸

Относительно  порядка государственной регистрации  недвижимости в Гражданском кодексе  содержится лишь указания на то, что  вещные права на недвижимые вещи, их ограничения и возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции (п. 1 ст. 131 ГК). Детальный порядок государственной регистрации  и основания отказа в ней должны быть установлены  федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Глава 2. Условия действительности сделок

Действительность  сделки означает признание за ней  качеств юридического факта, порождающего тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки. Действительность сделки определяется законодательством посредством следующей системы условий Гражданское право. В 3-х томах. 4-е изд./ Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого, М-2006, Т-1.:

1. Законность  содержания.

Законность  содержания сделки означает ее соответствие требованиям законодательства. Содержание сделки должно соответствовать требованиям ГК РФ, принятых в соответствии с ним федеральных законов, указам Президента РФ и других правовых актов, принятых в установленном порядке.¹⁹ В случаях коллизии между нормами, содержащимися в вышеперечисленных правовых актах, законность содержания сделок должна определяться с учетом иерархической подчиненности правовых актов, установленной ст. 3 ГК. Законность содержания сделки предполагает ее соответствие не только нормам гражданского права, но и его принципам.

При решении  вопроса о законности содержания сделки следует иметь в виду, что  новейшее гражданское законодательство РФ допускает аналогию закона и аналогию права (ст. 6 ГК). Юридические действия, признаваемые сделками по аналогии закона, порождают гражданско-правовые последствия потому, что их содержание не противоречит существу гражданского законодательства, регулирующего сходные отношения. Юридические действия, признаваемые сделками по аналогии права, подлежат правовой защите потому, что их содержание соответствует общим началам и смыслу гражданского законодательства, требованиям добросовестности, разумности и справедливости. Иначе говоря, содержание сделок, признаваемых таковыми по аналогии закона или аналогии права, является тоже законным, так как санкционировано общими нормами гражданского законодательства.

2. Способность  физических и юридических лиц,  совершающих ее, к участию в  сделке.

Поскольку сделка - волевое действие, совершать ее могут только дееспособные граждане. Лица, обладающие частичной или ограниченной дееспособностью, вправе самостоятельно совершать только те сделки, которые разрешены законом. Юридические лица, обладающие общей правоспособностью, могут совершать любые сделки, не запрещенные законом. Юридические лица, обладающие специальной правоспособностью, могут совершать любые сделки, не запрещенные законом, за исключением противоречащих установленным законом целям их деятельности. Отдельные виды сделок могут совершаться юридическими лицами при наличии специального разрешения (лицензии).

Волю  юридического лица при совершении сделки выражает его орган. При этом по общему правилу правовые последствия возникают у юридического лица, если орган действовал в пределах правомочий, предоставленных ему в соответствии с законом, иными правовыми актами. Отдельные изъятия из этого правила предусмотрены законом, например в нормах ст. 173, 174 ГК РФ.

3. Соответствие  воли и волеизъявления.

Действительность  сделки предполагает совпадение воли и волеизъявления. Несоответствие между  действительными желаниями, намерениями  лица и их выражением вовне служит основанием признания сделки недействительной. При этом следует учитывать, что до обнаружения судом указанного несовпадения действует презумпция совпадения воли и волеизъявления. Несоответствие между волей и волеизъявлением субъекта может быть результатом ошибок или существенного заблуждения относительно предмета и условий сделки.²⁰

От несоответствия воли и волеизъявления следует отличать случаи дефектности воли. В отмеченных случаях воля субъекта может совпадать  с волеизъявлением, но содержание воли не отражает действительных желаний  и устремлений субъекта, так как она сформировалась у него под влиянием обмана, насилия, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств или искажена в результате злонамеренного соглашения представителя субъекта с другой стороной. Упречность (дефектность) воли также является основанием для признания недействительности сделок. 
 

Глава 3. Недействительность сделок

§1 Понятие и виды недействительных сделок

Закон не дает понятия недействительной сделки. Такое понятие выработано в теории права и звучит следующим образом.  Недействительными сделками являются действия физических и юридических лиц, хотя и  направленные  на установление,  изменение или прекращение гражданского правоотношения,  но не  создающие  этих  последствий вследствие несоответствия  совершенных действий требованиям закона.

Недействительная  сделка не способна породить желаемые сторонами последствия, но при соответствующих  условиях порождает нежелаемые последствия.  Последние  представляют  собой  определенные санкции,  вызванные  противоправным характером совершаемой сделки.

Само  понятие "недействительной сделки" не является общепризнанным. Некоторые  авторы высказываются,  относительно того, можно ли вообще  говорить  о недействительной сделке:  "если сделка недействительна, значит сделки нет,  если же сделка существует, она не может быть недействительной."

Недействительность  сделки означает, что действие, совершенное  в форме сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те последствия, наступления которых  желали субъекты.

Признание сделок недействительными направлено на охрану правопорядка и влечет за собой аннулирование прав и обязанностей, реализация которых привела бы к нарушению закона.²¹

Статья 166 ГК РФ воспроизводит традиционное деление недействительных сделок на оспоримые и ничтожные.

А теперь рассмотрим особенности данных сделок. 

Абсолютно - недействительные (ничтожные) - сделка, которая недействительна в силу самого ее несоответствия требованиям закона, т.е. для признания такой сделки недействительной  достаточно констатации судом (арбитражным судом) лишь одного факта совершения такого действия. При обнаружении факта совершения абсолютно недействительных (ничтожных) сделок  юрисдикционный орган по своей  инициативе применяет нормы, влекущие те  негативные  последствия, которые предусмотрены на случай их совершения. 

Относительно - недействительные (оспоримые) - сделка, недействительность которой должна быть  констатирована юрисдикционными органами, по иску заинтересованных лиц, т.е. действительность такой сделки поставлена в зависимость от обращения в юрисдикционные органы, контакта прокурора, других заинтересованных лиц и организаций.²²

Если  последние не обращаются в юрисдикционные органы и не требуют признать сделку недействительной - она действует.

Если  в суде возникает спор о том, что сделка совершена под влиянием обмана со стороны одного из субъектов, то она может быть признана недействительной не сама по себе, а только при доказанности дефектности (упречности) воли субъекта, считающего себя обманутым.

     §2. Виды ничтожных сделок

Пункт 1:  К  числу ничтожных сделок относятся сделки, несоответствующие требованиям закона (ст. 168 ГК РФ):

     “Сделка, несоответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений “. 

Пункт 2: К ничтожным сделкам относятся сделки, совершенные с целью заведомо противоречащей интересам государства и общества. Таковой может считаться сделка при наличии умысла у одной из обеих сторон.

Например: скупка заведомо краденых вещей. 

Пункт 3: К ничтожным сделкам  относятся внеуставные  сделки, т.е. сделки, совершенные юридическими лицами, в противоречии с целями деятельности этого юридического лица, указанными в его учредительном договоре, уставе

(  ст.173 ГК РФ). 

Пункт4: К ничтожным сделкам относятся сделки, совершенные недееспособными лицами (ст. 171 ГК РФ). 

Пункт 5:  К ничтожным сделкам относятся сделки мнимые и притворные.

     Мнимые сделки - сделки, совершенные для вида, без намерения создать правовые последствия.

Например: продажа имущества, для вида, что бы скрыть имущество от описи.

Признание сделки мнимой означает, что она  в положении сторон ничего не изменила. ²³

      Притворная сделка - сделка, которую совершают для того, что бы прикрыть другую сделку, которую стороны имели в виду.

Например: договор - дарения, который прикрывает договор купли-продажи.

Правовые  последствия, наступающие в случае совершения притворной сделки таковы:

-притворную сделку признают не действительной - прикрываемую сделку исходя из того, что стороны хотели заключить, юрисдикционные  органы либо признают недействительной, либо дают сторонам совершить ее в порядке, предусмотренном законодательством. 

     Пункт 6:  Ничтожными сделками признаются также те сделки, в ²⁴которых не соблюдены требуемые законом формы.

     §3. Виды оспоримых сделок

Оспоримые сделки признаются недействительными  в том случае, если:

пункт 1. Если она совершена ограниченно дееспособным по возрасту (т.е. несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет), без согласия родителей, усыновителей, попечителей (ст.175 ГК РФ).

пункт 2.  Сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителей, лицом ограниченно дееспособным в силу злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами.

пункт 3.  Сделки, совершенные дееспособным лицом,  находившимся в момент совершения сделки в таком состоянии, когда он не мог понимать значение своих действий и руководить ими.

пункт 4.  Сделки, совершенные под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ).

      Заблуждение - ошибочное представление лица о том или ином  обстоятельстве.

        Существенное заблуждение - заблуждение, без которого лицо, действуя разумно, добросовестно и со знанием истинного  положения дела не совершило бы данную сделку.

Существенное  заблуждение чаще всего имеет  место в отношении предмета, его  свойствах и качествах (принятие копии картины за подлинник).

Заблуждение возникает:

-  либо  в собственной оплошности лица,

-  либо  в неумышленных действиях контрагента.