Правовой статус несовершеннолетних

     Договор купли-продажи, содержащий условие  о переходе права собственности  на квартиру к покупателю только при  условии приобретения в собственность  несовершеннолетнего другого жилого помещения, может рассматриваться  как сделка, совершенная под отлагательным  условием²².

     До  выполнения вышеназванных обстоятельств  регистрируется договор купли-продажи  как сделка, а после выполнения - переход права собственности  к покупателю. В силу статей 228, 561 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности.

     С учетом изложенных норм обязательства  по приобретению в собственность  несовершеннолетнего иного жилого помещения будут считаться исполненными с момента государственной регистрации  перехода права собственности к  несовершеннолетнему на жилое помещение  на основании соответствующего договора купли-продажи.

     В случае, если органом опеки и попечительства разрешена продажа принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения (доли в праве собственности) при условии предоставления несовершеннолетнему права пользования или проживания в другом жилом помещении, документами, подтверждающими исполнение данных обязательств, будут выступать справка формы 9, содержащая сведения о регистрации несовершеннолетнего по новому месту жительства, или договор, содержащий условие о предоставлении несовершеннолетнему права пользования (проживания) в другом жилом помещении.

     Такое условие будет являться обременением, подлежащим государственной регистрации  в соответствии со статьей 131 ГК РФ и  статьей 4 Закона о государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним.

     При отчуждении доли в праве собственности  на квартиру одним из сособственников, как известно, требуется соблюдение статьи 150ГК РФ. При этом, если сособственником в такой сделке является несовершеннолетний, то отказ от преимущественного права покупки им либо его законным представителем не может быть осуществлен без разрешения органов опеки и попечительства.

     В запросе нотариуса и Распоряжении органов опеки и попечительства должно быть указано именно это обстоятельство: отказ от преимущественного права  покупки.

     В случае необходимости разделения долей  между членами семьи - родителями и несовершеннолетними детьми, владеющими жилым помещением на праве совместной собственности, - органы опеки и попечительства для участия в сделке в интересах  несовершеннолетних выдают доверенности третьему лицу²³.

     С учётом требований статьи 185²⁴ ГК РФ нотариальное удостоверение соглашений об определении долей в праве общей долевой собственности предполагает и нотариальное оформление доверенностей на представительство в таких соглашениях.

     Учитывая, что представительство при оформлении сделок согласно пункту 1 статьи 182 ГК РФ может быть основано на акте органа местного самоуправления, каковыми являются муниципальные образования, полагаем возможным вместо доверенностей  издавать распоряжения, в которых  определялся бы порядок такого представительства.

     В указанных распоряжениях муниципальное  образование разрешает представлять интересы несовершеннолетнего (Ф.И.О., число, месяц и год рождения) конкретному  лицу: родственнику, не являющегося  сособственником совместной собственности, специалисту органа опеки и попечительства или др. В распоряжении отражаются: Ф.И.О. представителя, год рождения, данные паспорта, место проживания и т. д.

     Если  представляемому ребёнку свыше 14-ти лет, то в распоряжении муниципального образования будет идти речь о  разрешении выразить согласие на подписание сделки несовершеннолетним.

     Следует отметить, что разрешение муниципального образования на совершение сделки с  участием несовершеннолетнего и  назначение представителя для обеспечения  интересов ребёнка, может быть оформлено  единым документом (распоряжением).

     В практике оформления сделок с недвижимостью  с участием несовершеннолетних иногда возникают ситуации, когда разрешение или согласие органа опеки и попечительства не получено, а сама сделка совершена. Пунктом 2 статьи 183 ГК РФ предусмотрена  возможность последующего одобрения  сделки, которая позволяет создать, изменить или прекратить гражданские  права и обязанности по данной сделке с момента её совершения. Поэтому полагаем правомерным наличие  такого одобрения сделки органами опеки  и попечительства муниципальных  образований, которое оформляется  в форме распоряжения.

     Следует иметь в виду, что статья 37 ГК РФ применяется к любому виду имущества  несовершеннолетних, в том числе  и к денежным средствам. Ребёнок  может получить по наследству, а  также в порядке дарения денежные средства и, таким образом, может  быть способным оплатить расходы, связанные  с приобретением недвижимости на своё имя. Поэтому в этих случаях  в договорах не всегда необходима формулировка о том, что недвижимость для ребёнка приобретается на средства законных представителей или  других лиц. Если жилое помещение  приобретено за счёт средств несовершеннолетнего  и таким образом уменьшаются  его денежные средства как вид  имущества, то в данном случае необходимо иметь разрешение на сделку с недвижимостью  или согласие на её совершение со стороны  органов опеки и попечительства, которые оформляются в форме  распоряжения. Это распространяется на случай, когда разрешена продажа  недвижимости ребёнка или его  доли в праве общей долевой  собственности при условии приобретения жилья на средства, полученные от этой продажи²⁵.

     Однако, если в тексте возмездных договоров, направленных на приобретение недвижимого  имущества несовершеннолетними  либо от их имени, указывается, что недвижимое имущество приобретается за счет денежных средств законных представителей или иных лиц, а не за счет несовершеннолетних, то ссылка на разрешение органов опеки и попечительства при совершении таких сделок не требуется.

     Для осуществления любой сделки по отчуждению недвижимого имущества в котором проживают несовершеннолетние до 18 лет, требуется согласие органов опеки и попечительства. За подписью Главы районной администрации дается постановление разрешающее продажу или скажем мену, при условиях соблюдения сторонами сделки ряда требований. В частности контролируется сохранение за ребенком на приобретаемой жилплощади права собственности, право проживания, жилищные условия несовершеннолетнего не должны быть ущемлены, ребенок не должен потерять в метраже часть причитающейся ему жилплощади и т. д. При этом несовершеннолетние от 14 до 18 лет должны выразить самостоятельно свою волю на отчуждение. Подтвердить это подписями на заявлениях в органы опеки и договорах отчуждения и в ряде иных документов, Сделки с участием несовершеннолетних крайне сложны и имеют повышенное число рисков и особенностей. Лучший способ решения этих проблем - обратится в надежное риэлторское агентство.

     Жилье, в котором проживают исключительно  несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передается им в собственность  по заявлению родителей (усыновителей), опекунов и т.д. А там, где живут  только несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, - по их заявлению, но с  согласия родителей, усыновителей, опекунов и т.д. Для них оформление договора передачи в собственность жилых  помещений производится бесплатно. Кроме того, они имеют право  на повторную приватизацию жилья  по достижении совершеннолетия²⁶.

2.2 Право на владение  и пользование  имуществом своих  родителей

     Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между  ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

     Распоряжение  имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

     Каждый  из участников совместной собственности  вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная  одним из участников совместной собственности  сделка, связанная с распоряжением  общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных  участников по мотивам отсутствия у  участника, совершившего сделку, необходимых  полномочий только в случае, если будет  доказано, что другая сторона в  сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

     Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех ее участников, которое предполагается. Они сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением  между ними. Согласие сособственников  предполагается и при сделке по распоряжению общим имуществом, кто бы из них  ее ни совершал.

     Совершать сделки по распоряжению общим имуществом может каждый из участников совместной собственности, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Например, такое право может быть предоставлено  лишь одному из участников, для чего другие выдают ему доверенность.

     Если  один из участников общей совместной собственности (например, на приватизированную  квартиру) является недееспособным, частично или ограниченно дееспособным, то при совершении сделок с его участием в целях ограждения его прав и интересов должны соблюдаться установленные законом специальные требования. Так, для сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилое помещение, в котором несовершеннолетний не проживает, если на момент приватизации он имел на это помещение равные с собственником права (см. ч. 2 ст. 3 Закона о приватизации жилищного фонда).

     Если  один из участников совместной собственности  совершил сделку по распоряжению общим  имуществом при отсутствии необходимых  полномочий, то она по требованию остальных  участников может быть признана недействительной только в случае, когда доказано, что другая сторона о сделке знала  или заведомо должна была об этом знать.

     Такая сделка относится к числу оспоримых, бремя доказывания возлагается на сторону, которая требует признания сделки недействительной; другая сторона в сделке должна действовать умышленно или во всяком случае проявить при совершении сделки грубую неосторожность. В случае признания сделки недействительной применению подлежат правила п. 2 ст. 167 ГК, т.е. обе стороны возвращаются в первоначальное положение (см. коммент. к ст. 167 ГК). Впрочем, редакция п. 3 ст. 253 ГК несовершенна. Сделка по распоряжению общим имуществом, заключенная участником совместной собственности при отсутствии необходимых полномочий, может квалифицироваться как недействительная независимо от субъективного отношения другой стороны к совершению данной сделки. Но если умысла или грубой неосторожности в поведении другой стороны не было, то все полученное ею по сделке возврату не подлежит, а отвечать перед участниками совместной собственности будет тот из них, кто совершил сделку, не имея на то полномочий.

     Изложенные  выше правила о владении, пользовании  и распоряжении имуществом, находящимся  в совместной собственности, применяются  постольку, поскольку для отдельных  видов совместной собственности  ГК или другими законами не установлено  иное. Так, в развитие положений, закрепленных в п. 3 ст. 253 ГК и по существу воспроизведенных в пп. 2, 3 ст. 35 Семейного кодекса предусматривает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При отсутствии такого согласия другой супруг вправе требовать по суду признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

     Если  у несовершеннолетнего отсутствует  право пользования жилым помещением, в том числе в результате вступившего  в законную силу решения суда о  признании несовершеннолетнего  утратившим право на приватизируемое  жилое помещение либо выселении, а также при использовании  несовершеннолетним права приватизации, подтвержденного документально, получения  разрешения органов опеки и попечительства на отказ от участия несовершеннолетнего  в приватизации жилого помещения  не требуется.

     В случае если заявитель обратился  за выдачей разрешения на отказ от участия несовершеннолетнего в  приватизации жилого помещения и  предоставил документы, согласно которым  несовершеннолетний в соответствии с действующим законодательством  РФ не обладает правом пользования  жилым помещением, заявителю выдается официальный ответ об отсутствии правовых оснований для издания  распоряжения о разрешении (отказе в выдаче разрешения) на отказ от участия несовершеннолетнего в приватизации жилого помещения²⁷.

     При вселении собственником в принадлежащее  ему жилое помещение членов семьи  презюмируется приобретение членами семьи равных с собственником прав на проживание. Собственник должен доказать иное.

     Квартира  по ул. Пархоменко была приобретена  Шевелевой Л.Н. на личные средства по договору купли-продажи в собственность. Поскольку у нее уже имелась  в собственности квартира по ул. Новосибирская, она вселила в  приобретенную квартиру семью своего сына Шевелева Д.В., состоявшую, помимо сына, из его супруги, Шевелевой Н.С. и их сына Шевелева А.Д.