Порядок получения и прекращения статуса индивидуального предпринимателя по законодательству России

Поскольку из приведенной нормы, а также иных положений Закона об ипотеке не следует, что правила о возникновении ипотеки в силу закона не применяются к ипотеке прав требования участника долевого строительства, вытекающих из соответствующего договора, действие всех положений Закона об ипотеке, в том числе и положений ст. 77, распространяются на залог прав требования участника долевого строительства.

Ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога, и в связи с этим формулировка договора ипотеки в п. 1 ст. 1 ФЗ об ипотеке по существу является идентичной формулировке договора залога, данной в ст. 334 ГК РФ1.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

 

 

2.2. Предмет договора  об ипотеке.

Форма и государственная регистрация договора об ипотеке

 

 

Сущность ипотечного кредита состоит в следующем: заемщик заключает с банком кредитный договор, согласно которому банк выдает денежные средства на приобретение квартиры. Однако заемщик должен внести первоначальный взнос за приобретаемое жилье за счет своих накоплений. За предоставление ипотечного кредита заемщик оплачивает проценты и ежемесячно возвращает заемные средства банку. Приобретенная за счет ипотечного кредита квартира будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока кредит не погасится заемщиком полностью2.

В договоре об ипотеке сторонами выступают залогодержатель и залогодатель. В качестве залогодержателя может выступать только кредитор по обеспеченному залогом основному обязательству. На это прямо указывает ст. 334 ГК РФ. Совпадение в одном лице кредитора по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодержателя вытекает из самой конструкции залога как способа обеспечения исполнения обязательства. ГК РФ последовательно придерживается данного принципа. Залогодержателем может быть как физическое, так и юридическое лицо1.

В соответствии с п. 1 ст. 5 ФЗ РФ об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, помимо того, что предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество, ключевым является наличие государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое является предметом ипотеки. Так, суд признал правомерными действия регистрирующего органа по приостановлению государственной регистрации договора залога (ипотеки) прав требования, вытекающих из договора участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств, поскольку в указанном договоре отсутствовали сведения о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, что свидетельствовало о том, что она не была проведена. По другому делу суд, ссылаясь на положения п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 1 и п. 5 ст. 5 ФЗ об ипотеке, п. 1 ст. 26 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 902, пришел к выводу, что права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации.

В п. 1 ст. 5 ФЗ об ипотеке перечислены виды имущества, которые могут быть предметом ипотеки, - это в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 ФЗ об ипотеке.

В соответствии со ст. 63 Закона не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исключения составляют земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (п. 1 ст. 62.1).

Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

В отличие от законодательства других стран ипотека земельного участка не распространяется одновременно на здания и сооружения залогодателя. Однако в договоре ипотеки может быть предусмотрено иное;

2) предприятия, а также здания, сооружения  и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской  деятельности.

Предприятия как имущественные комплексы представляют собой специфический объект гражданских прав, поскольку включают в себя различные виды имущества. В соответствии со ст. 132 ГК РФ в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Поскольку предприятие представляет собой непрерывно функционирующий организм, при ипотеке предприятия право залога распространяется и на продукцию, произведенную после заключения договора ипотеки.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (п. 3 ст. 340 ГК и ч. 2 ст. 69 ФЗ об ипотеке).

3) жилые дома, квартиры и части  жилых домов и квартир, состоящие  из одной или нескольких изолированных  комнат.

Ст. 75 Закона об ипотеке предусматривает, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Таким образом, в силу прямого указания в Законе при ипотеке квартиры будет считаться заложенной одновременно с квартирой и принадлежащая собственнику квартиры доля в праве собственности на общее имущество, даже если эта доля непосредственно в договоре об ипотеке квартиры не указана как предмет ипотеки.

Кроме того, согласно ч. 5 ст. 69 ФЗ РФ об ипотеке при ипотеке нежилого помещения заложенной наряду с нежилым помещением считается принадлежащая залогодателю и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка);

4) дачи, садовые дома, гаражи и  другие строения потребительского  назначения. Здесь следует отметить, что указанные строения должны  быть именно недвижимым имуществом;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Применительно к форме договора ипотеки действуют общие правила о форме договора залога, установленные в ст. 339 ГК РФ. Так, договор об ипотеке заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона и содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, также должен заключаться путем составления одного документа, подписанного сторонами.

По желанию сторон договор об ипотеке может быть нотариально удостоверен (ст. 163 ГК РФ). Также он будет подлежать нотариальному удостоверению, если обеспечивает обязательства по договору, который должен быть нотариально удостоверен (пп. 3 п. 2 ст. 339 ГК РФ).

Для договора ипотеки установлено обязательное требование по регистрации такого договора, с которым связывается момент заключения договора. При этом несоблюдение формы договора и требования о его регистрации влекут недействительность договора о залоге.

При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Итак, ипотечное правоотношение характеризуется волевым отношением не только потому, что его возникновение зависит от воли государства, выраженной в правовых нормах, но и потому, что оно всегда устанавливается по воле самих участников правоотношений, которые «выступают в качестве носителей взаимных субъективных прав и обязанностей».

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

 

 

Подведем итог проведенному исследованию и сделаем выводы.

В настоящее время в России ипотека и ипотечное кредитование хоть и медленно, но все-таки развиваются. Ипотечное жилищное кредитование - сложный механизм, обеспечивающий финансами рынок жилья, основанный на четком и ясном праве и его неукоснительном выполнении, функционирующий в условиях рыночного регулирования финансовых взаимоотношений участников, контролируемый государством в целях решения определенных социальных проблем своих граждан.

При написании работы было установлено, что закрепленные Федеральным законом РФ «Об ипотеке» правила имеют приоритет перед нормами ГК РФ о залоге (п. 2 ст. 334 ГК РФ), но не в отношении общих исходных положений ГК РФ в силу п. 2 ст. 3 ГК РФ, согласно которому гражданское законодательство состоит из данного Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов.

Федеральный закон РФ «Об ипотеке» подробно регулирует многие существенные вопросы ипотечного правоотношения: заключение договора об ипотеке, составление и выдачу закладной, передачу прав залогодержателя третьим лицам, обременение заложенного имущества правами третьих лиц, последующий залог, обращение взыскания на заложенное имущество и его реализацию, особенности ипотеки отдельных объектов (земельных участков, предприятий, жилых домов и квартир). В то же время неразрешенной осталась проблема ипотечной оборотоспособности объектов недвижимости - в первую очередь возможности ипотеки сельскохозяйственных угодий и земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Закон их ипотеку не допускает (ст. 63). Вопрос этот уходит корнями в широкую проблему оборотоспособности объектов гражданских прав, ключом к пониманию и решению которой может стать определение соотношения Федерального закона РФ «Об ипотеке» с другими законами.

По нашему мнению, нормы об ипотеке, являющейся институтом гражданского права, должны занять строго определенное место в системе норм гражданского права, содержащихся прежде всего в ГК РФ. В то же время ипотека не может не затрагивать и иные отрасли права - в первую очередь земельное право. Поэтому место Федерального закона РФ «Об ипотеке» в системе российского законодательства определяется также его связями с Земельным кодексом РФ, Федеральным законом РФ «Об оценочной деятельности в РФ» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Рассмотрев соотношение вышеуказанных норм, содержащихся в базовых нормативных правовых актах, регулирующих ипотеку, можно прийти к выводу, что, несмотря на видимую полноту правовой базы функционирования ипотеки, ее более подробный анализ свидетельствует о некоторых недостатках и пробелах именно в сфере правового регулирования, что было наиболее очевидно в ходе анализа элементов ипотечного правоотношения: его субъектов, объекта, а также корреспондирующих друг другу прав и обязанностей сторон. Выявленное несовершенство законодательной базы в некоторой степени оказывает влияние на проводимое исследование.

Надежность ипотеки и удобство ее использования для сторон правоотношений зависят, главным образом, от определенности и продуманности ее урегулирования в законодательстве.

По нашему мнению, необходимо внести следующие изменения в законодательство об ипотеке. Согласно п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке по договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Данная норма после внесения поправок в Закон об ипотеке осталась неизменной, несмотря на несовершенство ее конструкции. Так, названный пункт ст. 1 Закона об ипотеке предусматривает безусловное право залогодержателя получить удовлетворение своих денежных требований к должнику за счет заложенного имущества. Однако в силу ст. 50 Закона об ипотеке право залогодержателя обратить взыскание на заложенное имущество обусловлено неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.

Таким образом, представляется целесообразным изменить п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке, изложив его в следующей редакции: «По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом».

Резюмируя все вышеизложенное, мы считаем, что в настоящее время развитие ипотечного кредитования находится в стадии формирования. Кроме того, хочется верить, что будет решена одна из основных задач жилищного кредитования, а именно будут совершенствоваться законодательная и нормативная базы с учетом их практического применения.