Порядок получения и прекращения статуса индивидуального предпринимателя по законодательству России

В дореволюционной России становление ипотечного кредита было связано с реформой 1861 г., когда дворяне, сохранив права на недвижимость, оказались без достаточного количества наличных средств.

Впоследствии и другие категории населения начали брать кредит под залог недвижимости. Образцами кодификации ипотечного права являются проект Вотчинного устава конца XIX века и Положение о порядке взыскания с недвижимых имений 1893 г.

В 1860 г. старые кредитные учреждения были упразднены, и чуть позже возникли новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования, а к концу 1880-х гг. сложилась система ипотечного кредитования, просуществовавшая до 1917 г. Названная система состояла из государственных, частных, кооперативных учреждений и функционировала при участии и под контролем государства, главным образом в лице Особенной канцелярии по кредитной части Министерства финансов. К началу Первой мировой войны основополагающие нормы о залоге были включены в Свод законов Российской империи (т. X, ч. I).

Распространению ипотеки помешала революция, национализация земли и ликвидация частной собственности. Революция 1917 г. изменила государственный строй России. Первыми шагами советской власти в жилищной сфере после революции 1917 г. были отмена частной собственности на землю и крупного частного домовладения в городах, уплотнение семей буржуазии. Новая система жилищного финансирования заключалась в централизованном распределении бюджетных средств для строительства государственного жилья и в его безвозмездном распределении среди граждан, состоявших на учете по улучшению жилищных условий.

Гражданский кодекс 1922 г. вообще упразднил деление имущества на движимое и недвижимое, и ипотека прекратила свое существование почти на 80 лет. Хотя именно ипотечное кредитование является тем экономическим механизмом, посредствам которого государство может эффективно решать многие проблемы, и в первую очередь жилищную1.

Советское гражданское право прямо не отрицало возможность залога недвижимости, но сфера его применения была очень узка. ГК РСФСР 1964 г. прямо запрещал залог имущества профсоюзных и других общественных, колхозных и прочих кооперативных, а также государственных организаций. В основном нормы о залоге относились к жилым домам и дачам граждан, но и такие сделки не получили какого-либо широкого распространения. Поскольку административно-командная система не нуждалась в частноправовых механизмах, а оборот недвижимости между гражданами не поощрялся, то как залог вообще (исключая ломбардные операции), так и залог недвижимости в частности не имели широкого применения, и поэтому не были предметом детального регулирования.

В настоящее время формирование жизнеспособной системы ипотеки жилья является одной из актуальных задач в России. Конституционное право граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая, экономическая и правовая проблема2.

В сфере ипотеки особый интерес вызывает ипотека жилых помещений, так как жилье в жизни человека играет огромную роль.

Создание и развитие системы ипотечного жилищного кредитования в современной России обусловлено необходимостью решения жилищного вопроса населения3.

Приобретение жилых помещений с помощью ипотечного кредита сегодня для граждан РФ является наиболее приемлемой формой реального решения жилищной проблемы.

Понятие «ипотека» подразумевает систему долгосрочных кредитов, предоставляемых банками или иными кредитными организациями для покупки жилья, при этом в залог закладывается вновь покупаемое жилье или уже имеющаяся в собственности квартира. Жилое помещение, заложенное по ипотеке, остается у залогодателя в его владении и пользовании1.

Ипотека на современном этапе признана приоритетным инструментом реализации жилищной программы в России. Между тем анализ действующего законодательства федерального и регионального уровней, а также юридической литературы позволяет сделать обоснованный вывод о том, что термин «ипотека» имеет неоднозначное толкование2.

Под термином «ипотека» нередко подразумевается кредит, обеспеченный ипотекой. Однако, несмотря на то что слово «ипотека» чаще всего употребляется в сочетании со словом «кредит», оно имеет самостоятельное значение3. Ипотека - это залог недвижимого имущества, которое существует в натуре или которое залогодатель приобретет в будущем, либо принадлежащих залогодателю прав на недвижимое имущество, обеспечивающий возможность залогодержателя получить удовлетворение своих законных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на него преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными федеральным законодательством.

 

1.2. Правовое регулирование ипотеки на современном этапе

 

 

Ипотека как правовой институт вернулась в российское гражданское право с принятием Верховным Советом РФ 29 мая 1992 г. Закона РФ «О залоге» № 2872-11, Он в определенной мере восполнил пробел в законодательстве, но не решил всех вопросов, связанных с залогом недвижимого имущества. Так, в главе второй раздела второго данного Закона не содержится конкретного механизма ее функционирования, нет отдельного рассмотрения видов ипотеки в зависимости от ее объекта: ипотеки земельных участков, ипотеки предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся, ипотеки жилых домов и квартир.

Определенное внимание ипотеке было уделено в ч. 1 ГК РФ2, принятой Государственной Думой 21 октября 1994 г. и вступившей в силу с 1 января 1995 г. ГК РФ содержит посвященный залогу § 3 гл. 23, который так и называется – «Залог». П. 2 ст. 334 ГК РФ содержит упоминание о специальном законодательном акте, регламентирующем вопросы ипотеки. Понятие ипотеки, содержащееся в п. 2 ст. 334 ГК РФ шире, чем понятие ипотеки, введенное ст. 42 Закона РФ «О залоге». В частности, в п. 2 ст. 334 ГК РФ дано определение ипотеки, в ст. 340 ГК РФ раскрыты требования, предъявляемые к ипотеке. Вместе с тем ст. 334, п. 2 ГК РФ, содержит отсылку к Закону об ипотеке как к акту, имеющему приоритет перед нормами ГК РФ.

В период между вступлением в силу Закона РФ «О залоге» и введением в действие Закона об ипотеке Президентом РФ неоднократно издавались нормативные правовые акты по вопросам развития ипотечного кредитования, а также санкционировавшие ипотеку земельных участков. Однако в отсутствие полноценной специализированной законодательной базы ни эти многочисленные и противоречивые президентские указы и распоряжения, ни издававшиеся в развитие их норм правительственные нормативные правовые акты не давали существенного импульса развитию ипотечных отношений.

Все это ясно показывало, что отсутствие Закона об ипотеке существенно тормозило развитие ипотечного кредитования. В отсутствие должной регламентации кредитование под залог недвижимости происходило, принимая причудливые, порой противозаконные формы. Сделки по жилищной ипотеке нередко строились на основе договора купли-продажи квартиры. То есть собственник для получения кредита продавал квартиру банку и заключал с ним договор аренды с последующим правом выкупа. Недостатком данной схемы было то, что жильцы обязательно выписывались из квартиры, владелец получал около 60% минимальной стоимости жилья со сроком погашения в 3 - 4 месяца. Существенной была степень риска владельца квартиры: ведь в случае банкротства банка квартира, переоформленная на банк, могла пойти на расплату с кредиторами. Кроме того, по существу, речь шла о притворной сделке, когда договор купли-продажи прикрывал залоговую сделку.

Данный Закон был принят Государственной Думой 24 июня 1997 г. и вступил в силу 22 июля 1998 г. Он состоит из 14 глав, содержащих 79 статей. Закон содержит ряд отсылочных норм к ГК РФ, Федеральному закону РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ1. Закон об ипотеке содержит механизм, позволяющий гражданам России покупать жилье в кредит, и поэтому он имеет принципиальное значение для повышения надежности обеспечения кредитов, ускорения оборачиваемости денежных средств, развития рынка недвижимости. Ипотеке жилых помещений и квартир в нем посвящена глава XIII.

Следует отметить, что с момента вступления в силу указанный Закон неоднократно подвергался изменениям и дополнениям. Закон об ипотеке не отменяет соответствующих норм ГК РФ, посвященных залогу, самого Закона о залоге, подзаконных актов, регулирующих в той или иной степени залоговые правоотношения в нашей стране. Вместе с тем нормы Закона об ипотеке имеют преимущество по сравнению с нормами других правовых актов, в том числе и ГК РФ. Так, в п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке сказано, что общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила. Кроме того, в абз. 1 п. 2 ст. 79 Закона об ипотеке отмечается, что со дня введения в действие Закона РФ об ипотеке нормы Закона РФ «О залоге» подлежат применению лишь постольку, поскольку они не противоречат Закону об ипотеке.

Аналогичным образом решается вопрос о соотношении Закона об ипотеке, ГК РФ и других правовых актов. Во втором абзаце этой же статьи указано, что они применяются в части, не противоречащей Закону об ипотеке.

Таким образом, правоприменитель сам должен решить вопрос о наличии противоречий между указанными правовыми актами, что создает определенные сложности на практике. Следует отметить, что указанное положение пункта противоречит правилу, содержащемуся в п. 2 ст. 3 ГК РФ, в соответствии с которым нормы гражданского права, содержащиеся в других законах должны соответствовать ГК РФ.

В подведении итога главы можно сделать следующие выводы.

Ипотека - это вещный способ обеспечения обязательства, когда предметом залога выступает недвижимое имущество либо принадлежащие залогодателю права на недвижимое имущество (например, право долгосрочной аренды земельного участка), заключающийся в праве залогодержателя получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на него преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законодательством.

Ипотека в большей степени гарантирует надлежащее исполнение обязательств должником, чем другие предусмотренные законодательством способы. Это объясняется тем, что удовлетворение требований кредитора, обеспеченных ипотекой, осуществляется за счет стоимости заложенного имущества и не зависит от финансового положения должника. Актуальность ипотеки неизмеримо возрастает при нынешних реалиях российской экономики.

Ипотека - это залог недвижимого имущества, которое существует в натуре или которое залогодатель приобретет в будущем, либо принадлежащих залогодателю прав на недвижимое имущество, обеспечивающий возможность залогодержателя получить удовлетворение своих законных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на него преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными федеральным законодательством.

Юридическая природа ипотеки как способа обеспечения обязательства настолько многогранна, что она может выступать и в качестве меры гражданско-правовой ответственности, и как средство защиты нарушенных прав.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава II. ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ИПОТЕКИ И ЕЕ СОДЕРЖАНИЕ

 

2.1. Основания возникновения  ипотеки 

 

 

Залог в отношении недвижимого имущества может возникать на основании закона, а также в силу договора. Правила о залоге, возникающие в силу договора, соответственно применяются к ипотеке, возникающей в силу федерального закона. Действующим законодательством предусмотрены следующие случаи возникновения залога в силу закона:

- в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ1 при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество;

- в соответствии с п. 3 ст. 489 ГК РФ по договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, аналогичные случаю продажи товара в кредит, т.е. товар, проданный с условием о рассрочке, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара;

- в соответствии с п. 1 ст. 77 Федерального закона РФ «Об ипотеке» жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге. Здесь следует отметить, что согласно последним изменениям, внесенным в ФЗ об ипотеке и ряд других нормативных актов, изменился момент, с которого приобретенное с использованием кредитных (заемных) средств жилое помещение считается находящимся в залоге у банка или иной кредитной организации. Так, если по ранее действовавшей редакции п. 1 ст. 77 ФЗ об ипотеке жилое помещение считалось находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру, то по новой редакции такое жилое помещение находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В судебно-арбитражной практике возникал вопрос о возможности распространения п. 1 ст. 77 ФЗ РФ об ипотеке при использовании кредитных средств либо средств целевого займа, предоставленного на осуществление оплаты по договору участия в долевом строительстве. Рассматривая дело о признании незаконным уклонения Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (в настоящее время - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу) от государственной регистрации залога (ипотеки) прав требования участника долевого строительства в пользу банка, который возник в силу закона, суд пришел к следующему выводу: «Абзацем вторым п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке, определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ1. При этом согласно указанной норме к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества.