Понятие, принципы и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество

На практике признак прочной связи с землей далеко не всегда легко уловим. Очень часто объекты, которые именуются зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, на самом деле могут не отвечать признаку законодательного определения недвижимости.  Прежде всего, это видно при разграничении объектов недвижимости и так называемых временных сооружений. Современные технологии, с одной стороны, позволяют без ущерба переносить с места на место здания, отнесение которых к недвижимости не должно вызывать сомнения, а, с другой стороны, весьма широко распространились сборно-разборные объекты, которые в  относительно короткие сроки могут быть разобраны и собраны в другом месте. При этом в виде таких сооружений существуют не только традиционные  павильоны, гаражи, навесы, но и внушительные по размеру торговые и производственные комплексы.  С учетом этих обстоятельств, очевидно, что критерий  невозможности  перемещения без несоразмерного ущерба назначению, становится для объекта недостаточно конкретным, а применение его  - произвольным.  Изучение практики регистрации прав на недвижимость показало, что разными учреждениями технической  инвентаризации одинаковые объекты в одних случаях признаются  недвижимостью, а  в других  нет. Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - ВАС РФ) рассмотрел дело, в котором суды первой и кассационной инстанции ошибочно отнесли стационарный промышленный холодильник к движимому имуществу8.

Также ряд авторов считает, что перенос имущества на другой земельный участок означает, что юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом9.

Это приводит к  мысли о том, что  необходимо искать дополнительные  критерии  для конкретизации  признака неразрывной связи с землей, либо вообще иные критерии для отнесения объекта к недвижимости.

В настоящее время предлагаются различные  «дополнительные» критерии для отнесения объекта к недвижимости10.  Например, можно привести некоторые из них:

а) недвижимым имуществом должна признаваться вещь, то есть предмет природы или результат труда, по поводу которого возникают гражданские правоотношения;

б) эта вещь должна быть индивидуально определенной, то есть необходимо наличие особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств, она должна быть юридически незаменима. Месторасположение, площадь, кадастровый номер – вот минимальный набор таких черт, которые придают каждому объекту уникальность его существования.

в) вещи должны быть присущи такие признаки, как прочность и непотребляемость.

Существует ряд объектов, обладающих и признаком прочной связи с землей, и признаком пространственной индивидуальности, однако не подлежащих отнесению к недвижимым вещам. В качестве примера можно привести грибы: они вышеназванными признаками обладают, но недвижимостью их не признают. Это связано с наличием у этих объектов свойства потребляемости, которое устраняет необходимость во включение публично-правовых элементов в правовой режим подобных объектов. В связи с этим указание на признак непотребляемости является необходимым элементом определения недвижимого имущества.

г) вещь должна находиться в определенной связи с землей.

С учетом вышеизложенного можно сформулировать новое теоретическое определение понятия недвижимости.

Под недвижимостью (недвижимыми вещами) следует понимать предметы природы или результаты труда, обладающие свойствами прочной связи с землей, пространственной индивидуальности и непотребляемости.

При этом критерием разграничения движимого и недвижимого имущества следует считать соответствие свойств объекта определению недвижимости. Если объект обладает всеми свойствами, выделенными в рамках предложенного определения недвижимого имущества, то он относится к категории недвижимых вещей, а если не обладает – к категории движимых вещей.

 

1.2 Классификация и перечень объектов недвижимого имущества

 

 

         Анализируя понятие  недвижимости, данное в статье 130 ГК РФ, можно выделить несколько  оснований включения в перечень, и, следовательно, несколько групп  объектов, которые включены в  это понятие по различным основаниям:

Недвижимость по природе - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты. Основным критерием отнесения этих объектов к недвижимости является тот факт, что для них этот статус является отражением всегда присущих им особенностей существования в объективной форме.

Недвижимость по характеру связи с землей - все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (например, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.п.).

Недвижимость в силу указания закона – объекты, которые по своим природным характеристикам могут быть перемещены в пространстве без несоразмерного ущерба, но приравненные к недвижимости прямым указанием закона (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но и потому, что они являются «движущимися участками территории», находящимися под юрисдикцией Российской Федерации. Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав — предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК).

Жилые и нежилые помещения могут быть отнесены к недвижимости как по второму критерию (невозможность перемещения без ущерба назначению), так и в силу специального указания в законе, что не имеет принципиального значения для их правового режима. Можно сказать, что независимо от физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях недвижимое имущество — это объекты с юридическим режимом недвижимости, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок.

Давая характеристику приведенной выше классификации объектов недвижимости, необходимо указать на тот факт, что третья группа недвижимых вещей является искусственно включенной в понятие недвижимости. Основой для включения третьей группы объектов в понятие недвижимости является мнение законодателя о необходимости распространения правового режима недвижимости на данные объекты. На практике же правовое регулирование оборота объектов данной группы действительно наделяется рядом особенностей, но они имеют мало общего с правовым режимом объектов первой и второй из выделенных групп недвижимых вещей.

Помимо классификации приведенной выше, недвижимость можно также разграничивать по своему происхождению:

- созданные природой без  участия человека;

- являющиеся результатом труда человека;

 - объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут11.

Также широко распространенной является классификация недвижимости на земельные участки (включая недра и водные объекты); лесной фонд; здания и сооружения; жилые помещения; кондоминиумы; предприятия как имущественные комплексы; морские, воздушные, речные суда, космические объекты12.

Ниже приводится перечень объектов недвижимости со ссылкой на соответствующие законодательные и судебные акты:

- земельные участки (ст.130 Гражданского Кодекса РФ, ст. 6 Земельного  Кодекса РФ, ст.1 Закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним»);

- участки недр;

- обособленные водные  объекты;

- леса, многолетние насаждения;

- здания (ст.130 ГК РФ), части  зданий (ст.5 Федерального закона  «О товариществах собственников  жилья»);

- сооружения (ст.130 ГК РФ), в том числе сооружения над  и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и  благоустройства (п.4 ст.1 Закона «Об  основах градостроительства в  Российской Федерации»); сооружения  и элементы инженерной инфраструктуры  жилищной сферы (ст.1 Закона РФ  «Об основах федеральной жилищной  политики);

- нежилые помещения (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной  жилищной политики», ст.1 Закона о  государственной регистрации прав, ст.1 Федерального закона «О товариществах  собственников жилья»); части помещений (ст.26 Закона о государственной  регистрации прав);

- жилые дома и их  части (ст.558 ГК РФ), жилые дома  с жилыми и нежилыми помещениями, (ст.1 Закона РФ «Об основах  федеральной жилищной политики», ст.1 Федерального закона «О товариществах  собственников жилья»), а также  жилые дома на дачных участках  с правом регистрации проживания  в них (ст.1 Федерального закона  «О садоводческих, огороднических  и дачных некоммерческих объединениях  граждан»);

- квартиры, их части (ст.289, 558 ГК РФ), служебные жилые помещения, иные жилые помещения в жилых  домах и других строениях, пригодные  для постоянного и временного  проживания (ст.1 Закона РФ «Об  основах федеральной жилищной  политики»);

- комнаты (ст.9 Федерального  закона "О товариществах собственников  жилья", ст.5 Федерального закона  «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

- дачи, садовые дома, гаражи  и другие строения потребительского  значения (ст.56 Основ законодательства  РФ о нотариате, ст.5 Федерального  закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

-  жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках (ст.1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);

- кондоминиумы как комплексы  недвижимого имущества (Федеральный  закон «О товариществах собственников  жилья», ст.1 Закона о государственной  регистрации прав);

- объекты незавершенного  строительства, не являющиеся предметом  действующего договора строительного  подряда (ст.25 Закона о государственной  регистрации прав, п. 16 Постановления  Пленума Высшего Арбитражного  Суда РФ от 25 февраля 1998 г. №8);

- предприятия как имущественный  комплекс (ст.132 ГК РФ, ст.1 Закона  о государственной регистрации  прав);

ГЛАВА 2.ГОСУДАРСТВЕННАЯ  РЕГИСТРАЦИЯ  ПРАВ  НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

 

2.1 Понятие, принципы и значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество

 

Государственная регистрация недвижимого имущества и сделок с ним предусмотрена фактически всеми правовыми системами мира.

В соответствии с п.1 ст.2 ФЗ «О государственной регистрации…» - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Институт государственной регистрации прав следует характеризовать как комплексный правовой институт, объединяющий нормы различных отраслей права, регулирующих отношения по поводу возникновения, изменения и прекращения прав на недвижимость, основанный на сочетании методов преимущественно административно-правового и гражданско-правового регулирования.

Государственная регистрация прав представляет собой осуществляемую уполномоченным органом процедуру с целью признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость, результатом которой является решение о наличии или отсутствии оснований для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав основывается на институционных правовых принципах: обязательности, достоверности, бесповоротности, открытости сведений о регистрации, старшинства, специальности, учетности, преемственности13.

Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности14.

Как подчеркнул законодатель, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (абз.2 п.1 ст.2 Закона).

В этой связи приведем пример из практики:

«Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.