Понятие и признаки юридического лица

     Договор продажи недвижимости заключается  в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В соответствии со ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом. С момента государственной регистрации такой договор считается заключенным. Несоблюдение требования о государственной регистрации такого договора влечет его недействительность. 

     Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток – это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.

     Задаток несет две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость  квартиры впоследствии уменьшается  на сумму переданного задатка, а  также гарантийную функцию.

     Правило задатка: "При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения, задаток должен быть возвращен", – статья 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.

     Если  покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.

     Если  продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной  размер задатка.

     Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата. Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.

     Если  никто не виноват, но обязанности  исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства – к  примеру, стихийное бедствие, пожар  или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.

     Соглашение  о задатке должно быть совершено  в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса  РФ). Законом не установлен такой  размер, стороны сделки определяют его самостоятельно. Однако в любом случае задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке, либо указанную в договоре купли-продажи.

     Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме –  расписка, так и на "фирменном" бланке. И пусть расписка вас не смущает своей кажущейся простотой и несерьезностью. Имейте в виду, что как в Российском, так и в Международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена. Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.

     Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.

     Аванс – это денежная сумма, которая  в соответствии с действующим  законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. Аванс является предварительным способом расчетов.

     Ни  в одной статье гражданского законодательства нет понятия аванс. Тем не менее  такая форма договора применяется  примерно в 60% сделок с недвижимостью. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс – это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).

     Так, если покупатель (сторона, давшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс остается у продавца. А если продавец (сторона, принявшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс подлежит возврату в полном объеме. Аванс всегда возвращается за вычетом затрат.

     П. 3. ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.

     Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению авансового соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.

     По  мнению экспертов, для покупателя более  выгодным способом внесения предварительного платежа является задаток, поскольку  такая форма гарантирует его спокойствие в ожидании окончательного оформления сделки. Для продавца задаток выгоден, если речь идет о "чистой продаже" и он серьезно намерен обратить недвижимость в деньги. В ином случае заключается договор аванса с условием, что по истечении определенного обеими сторонами срока указанная сумма будет считаться задатком. Если же сроки не соблюдаются, то авансовая сумма или просто возвращается, или авансовое соглашение продлевается.

     Ну  как не было заключено не какого договора о купли-продажи, а в  соответствии со ст.555 при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условие цены, договор о ее продажи считается не заключенным.  И продавец должен вернуть задаток покупателю, так как сделка не действительна о купли продаже. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Нормативные акты

1. Гражданский кодекс ч.1.от 30.11. 1994 г. N 51-ФЗ. "Российская газета" от 8 декабря 1994 г; ч.2 от 26.01.1996 N 14-ФЗ; ч.3 от 26.11.2001 N 146-ФЗ; ч.4 от 18.12.2006 N 230-ФЗ
2. Федеральный закон "О государственной регистрации юридических лиц" № 129-ФЗ от 08.08.2001 г./Российская газета,  №153-154 10.08. 2001г;
3. Федеральный закон "О приведении законодательных актов в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц" № 31-ФЗ от 21.03.2002 г.
4. Сборник постановлений Пленума Верховного Суда СССР. 1924—1963 гг. Изд. 2-е. М., Изд. «Известия Советов депутатов трудящихся СССР», 1964, стр. 352
5. Арбитражного процессуального кодекса РФ от 24.07.2002 N 95-ФЗ​

Литература 

6. Закупень  Т.Е. Проблемы регистрации юридических  лиц // Законодательство. 2000. N 5; Спектор Е.И. Развитие административного законодательства о государственной регистрации // Журнал российского права. 2002. N 7.
7. Диаконов В.В Гражданское право РФ (Общая часть): Учебное пособие. // Allpravo.Ru - 2003.