Ограниченные вещные права на земельные участки в России

Гражданский кодекс РФ закрепляет 3 вида ограниченных вещных прав на земельные участки:

1. Пожизненное наследуемое  владение, которое представляет  собой ограниченное вещное право в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

2. Постоянное (бессрочное) пользование, которое устанавливается на земельные  участки, находящиеся в государственной  или муниципальной собственности  и предоставляет его обладателю  возможность (право) извлекать из  земельного участка его полезные  свойства в соответствии с  целевым назначением земли.

3. Сервитут -  ограниченное  право пользования чужой вещью.

 

ГЛАВА 3.ПРАВОВАЯ ПРИРОДА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

В соответствии с действующим гражданским законодательством все права лиц, не являющихся собственниками, могут быть разделены на две большие группы:

1. вещные права:

• право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

• право постоянного (бессрочного) пользования;
• право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут);
• право хозяйственного ведения имуществом;
• право оперативного управления имуществом;

2. обязательственные права:

• безвозмездное срочное пользование и др.

Однако вопрос с правом аренды земельного участка до сих пор не решен до конца.

Данному праву присущи как признаки обязательственного права, так и вещного права, например свойство следования и возможность вещно-правовой защиты. Для объективности анализа следует изучить различия в подходах по отношению к данному вопросу.

Одна группа авторов поддерживает позицию о вещно-правовом характере аренды, но всё же они однозначно не относят её к вещным правам, называя её при этом «смешанным вещно-обязательственным правом».

К примеру, А.А. Иванов отмечает, что «предоставление арендатором вещно-правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом свойства следования дает известные основания отнести это право или его отдельные разновидности к числу вещных. Но в любом случае к числу вещных не может быть отнесено право пользования арендованным имуществом, не сопровождающееся владением им, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой (абсолютной) защитой, необходимой с точки зрения п.4 ст. 216 ГК РФ».68

Отчасти к вещному праву можно отнести только владение арендатора, но аренду земельного участка, на наш взгляд, к вещному праву отнести нельзя. Также нельзя подвергнуть сомнению, что вместе с вещным правом арендатора – владельца, имеется обязательственная связь между арендатором и арендодателем, которая носит доминирующий характер в отношениях, возникающих между участниками договора аренды.

Однако «условно-вещное» право является не следствием заключения договора аренды, а передачи имущества во временное владение арендатору. До этого момента между арендодателем земельного участка и его арендатором существует лишь обязательственная связь. 69

Представляется, что наиболее верная точка зрения высказывается сторонниками положения о том, что аренда земельного участка является обязательственным правом. Именно это положение отражено в законодательстве.

Так, в п. 1 ст. 216 ГК РФ приведен перечень вещных прав, среди которых право аренды отсутствует.70. В свою очередь, Земельный Кодекс РФ в п. 2 т. 22 закрепляет положение о том, что земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.71. А ст. 606 ГК РФ содержит положение о том, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Соответственно, право собственности сохраняется на период аренды за арендодателем.72

Далее обратимся к п. п. 3, 4 ст. 216 ГК РФ, которыми к числу легальных признаков вещного права отнесены лишь два: следование права за вещью и абсолютный характер защиты.73 Но, не смотря на следование аренды за судьбой земельного участка, назвать характер защиты прав сторон договора аренды абсолютным возможным не представляется.

Да, безусловно, арендатор может использовать вещно-правовые способы защиты своего права в соответствии со ст. 305 ГК РФ. Однако, несмотря на то, что ст. 305 ГК РФ теоретически позволяет арендатору использовать указанные способы защиты в том числе против собственника, судебная практика показывает, что он может использовать их лишь против третьих лиц, но не против арендодателя. В случае предъявлении иска к арендодателю арендатор должен ссылаться на нарушение договорного обязательства, но никак не виндицировать имущество. 74

Для правильного определения способа защиты при нарушении прав и законных интересов как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя, а также для отграничения договора аренды от ограниченных вещных прав, поскольку некоторые виды ограниченных вещных прав на земельные участки предполагают передачу их по наследству (у физических лиц) или в порядке правопреемства (у юридических лиц), что недопустимо по договору аренды, так как по данному договору в случае смерти гражданина переходит по наследству не сам земельный участок, а только права и обязанности, предусмотренные договором, необходимо ввести дополнительный 5 пункт в ст. 216 ГК РФ: «Аренда не является ограниченным вещным правом».

Итак, с учетом предложенного включения в ст. 216 ГК РФ дополнительного пункта, данная статья может быть изложена в следующей редакции:

Статья 216. Вещные права лиц, не являющихся собственниками.

1. Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:

право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265);

право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268);

сервитуты (статьи 274, 277);

право хозяйственного ведения имуществом (статья 294) и право оперативного управления имуществом (статья 296).

2. Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества.
3. Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.
4. Вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305 настоящего Кодекса.
5. Аренда не является ограниченным вещным правом.

Таким образом, наличие в содержании договора аренды некоторых черт вещного права, не позволяет нам отнести его к группе ограниченных вещных прав на земельные участки, так как отношения сторон вытекают не из закона, а из договора и носят сугубо частный характер. Вместе с тем, право следования прав и обязанностей по договору аренды от арендодателя к арендатору является неким гарантом прав арендатора, но не определяет всей сущности аренды.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Ограниченные вещные права на земельные участки берут своё начало с Соборного Уложения 1649 года. Оно впервые закрепило понятие «сервитут».

В дальнейшем принимаемые нормативно – правовые акты узаконили такие ограниченные вещные права на земельные участки, как: право пожизненного наследуемого владения, которое в XVIII веке именовалось «чиншевым правом», право постоянного бессрочного пользования (1968 год).

Ныне действующий Гражданский кодекс РФ, принятый в 1994 году, также содержит в себе все три разновидности ограниченных вещных прав на земельные участки:

1. пожизненное наследуемое владение;
2. постоянное (бессрочное) пользование;
3. право ограниченного пользования чужим земельным участков (сервитут).

Зарубежным странам, таким как Япония, Франция и Германия в основном известны такие понятия как сервитут, узуфрукт и суперфиций.

Итак, под ограниченным вещным правом на земельные участкипонимается право в том или ином ограниченном отношении использовать чужой земельный участок в своих интересах без посредства его собственника (в том числе и помимо его воли).

Основными видами ограниченного вещного права на земельные участки являются:

1. Право пожизненного наследуемого владения;

- оно представляет собой  ограниченное вещное право в  отношении земельного участка, находящегося  в государственной или муниципальной  собственности, т.е. определенные вид  и меру возможного поведения  субъекта - обладателя данного права - в отношении соответствующего  земельного участка, передаваемое  по наследству.

2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;

- данное право предоставляет его обладателю возможность (право) извлекать из земельного участка его полезные свойства в соответствии с целевым назначением земли. При этом конкретный срок такого использования земельного участка не устанавливается, право пользования в этом случае бессрочно.

3. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут);

- представляет собой своего  рода право одного лица пользоваться  недвижимым имуществом другого  лица в установленном или оговоренном  объеме;

- сервитут бывает публичным  и частным; постоянным и срочным.

Наличие в содержании договора аренды некоторых черт вещного права, не позволяет нам отнести его к группе ограниченных вещных прав на земельные участки, так как отношения сторон вытекают не из закона, а из договора и носят сугубо частный характер. Вместе с тем, право следования прав и обязанностей по договору аренды от арендодателя к арендатору является неким гарантом прав арендатора, но не определяет всей сущности аренды.

Для правильного определения способа защиты при нарушении прав и законных интересов как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя, а также для отграничения договора аренды от ограниченных вещных прав, поскольку некоторые виды ограниченных вещных прав на земельные участки предполагают передачу их по наследству (у физических лиц) или в порядке правопреемства (у юридических лиц), что недопустимо по договору аренды, так как по данному договору в случае смерти гражданина переходит по наследству не сам земельный участок, а только права и обязанности, предусмотренные договором, необходимо ввести дополнительный 5 пункт в ст. 216 ГК РФ: «Аренда не является ограниченным вещным правом».

Итак, с учетом предложенного включения в ст. 216 ГК РФ дополнительного пункта, данная статья может быть изложена в следующей редакции:

Статья 216. Вещные права лиц, не являющихся собственниками.

1. Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:

право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265);

право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268);

сервитуты (статьи 274, 277);

право хозяйственного ведения имуществом (статья 294) и право оперативного управления имуществом (статья 296).

2. Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества.
3. Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.
4. Вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305 настоящего Кодекса.
5. Аренда не является ограниченным вещным правом.

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно – правовые акты:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Электронный ресурс]:[федеральный закон от 30.11.1994г. № 51-ФЗ (ред. от 31.12.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2015)]. - Режим доступа: [КонсультантПлюс]. – Загл. с экрана.
2. Земельный кодекс Российской Федерации[Электронный ресурс]:[федеральный закон от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.12.2013) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2014)] - Режим доступа: [КонсультантПлюс]. – Загл. с экрана.
3. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[Электронный ресурс]:[Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 23.06.2014)] – Режим доступа: [КонсультантПлюс]. – Загл. с экрана.
4. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации [Электронный ресурс]:[Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 23.06.2014)] – Режим доступа: [КонсультантПлюс]. – Загл. с экрана.

 

Нормативно – правовые акты, утратившие силу:

5. Гражданский кодекс РСФСР [Электронный ресурс] : [официальный текст утв. ВС РСФСР 11.06.1964 (ред. от 26.11.2001): документ, утративший силу] – Режим доступа: [КонсультантПлюс]. – Загл. с экрана.
6. Земельный кодекс РСФСР [Электронный ресурс]:[официальный текст от 15.11.22: документ, утративший силу]– Режим доступа: [КонсультантПлюс]. – Загл. с экрана.
7. О собственности в РСФСР [Электронный ресурс] : [Закон РСФСР от24.12.1990 (ред. от 24.06.1992, с изм. от 01.07.1994): документ, утративший силу]– Режим доступа: [КонсультантПлюс]. – Загл. с экрана.
8. Об утверждении Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик [Электронный ресурс] : [Закон СССР от 13.12.1968 N 3401-VII: документ, утративший силу] – Режим доступа: [КонсультантПлюс]. – Загл. с экрана.
9. Общие начала землепользования и землеустройства[Электронный ресурс]:[официальный текст утв. Постановлением ЦИК СССР 15.12.1928: документ, утративший силу]– Режим доступа: [КонсультантПлюс]. – Загл. с экрана.
10. Основы законодательства СССР и союзных республик о земле [Текст] : официальный текст по состоянию на 28.02.1991 г. – Режим доступа: [КонсультантПлюс]. – Загл. с экрана.