Ограниченные вещные права на земельные участки в России

С 1922 года началась кодификация земельного законодательства, которая завершилась созданием Земельного кодекса РСФСР 1922 года.

Первый Гражданский кодекс также был принят в 1922 году, но не содержал в себе упоминания об ограниченных вещных права на земельные участки.

Современный Гражданский кодекс от 1994 года уже включает в себя категорию ограниченных вещных прав на земельные участки и относит к ним:

1. право пожизненного наследуемого владения;
2. право постоянного бессрочного пользования земельным участком;
3. право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

1.2. Ограниченные вещные права  на земельные участки в зарубежных  странах

Виды ограниченных вещных прав преимущественно определяются в национальных правовых системах непосредственно в законе. Прежде всего это сервитут, узуфрукт, суперфиций, которые законодательство многих зарубежных стран заимствовало еще из римского права.

Так, сервитут упоминается в Гражданском кодексе Франции (ст. 637) и понимается как обременение, наложенное на имение (служащее имение) в целях его использования имением, принадлежащим другому собственнику, и для выгод этого имения (господствующее имение). При этом сервитут может возникнуть в силу прямого указания закона, в силу договора, на основании завещания, а также по давности. Сервитут устанавливается в целях прохода, проезда или прогона скота через соседний земельный участок, а также пользования соседним водоемом или пастбищем.21

В английском праве и праве США к правам сервитутного типа, которые собственник одной недвижимости может осуществлять в отношении другой недвижимости, относятся преимущества (easement).22

Известен сервитут и гражданскому праву Японии, в Гражданском кодексе которой он именуется правом соседства. Право соседства проявляется в различных формах, в частности в форме коллективного домовладения (в многоквартирных жилых домах), где наряду с собственностью отдельных лиц существует часть совместной собственности. Другой формой является право захода на соседний участок, например при ремонте ограды, проходящей по границам участка (ст. 209 Гражданского кодекса Японии), и право прохода через прилежащий участок (ст. ст. 210 - 211 Гражданского кодекса Японии).23

Возможны по законодательству некоторых зарубежных стран и личные сервитуты, как правило, это пожизненные права пользования чужой вещью. Так, по законодательству Германии в пользу определенного лица может быть установлен ограниченный личный сервитут, который принадлежит индивидуально-определенному лицу без права на его отчуждение или передачу по наследству (ст. ст. 1090 - 1093 Германского гражданского уложения). Допускает такой вариант и Гражданский кодекс Швейцарии (ст. 781).24

Законодательство ряда зарубежных стран знает такую разновидность вещных прав, как узуфрукт, под которым понимается устанавливаемое по закону или по договору право пользования чужим имуществом с присвоением пользователем приносимых вещью плодов, но под условием сохранения существа данной вещи (§ 1030 - 1089 Германского гражданского уложения, ст. ст. 578 - 624 Гражданского кодекса Франции, ст. ст. 745 - 775 Гражданского кодекса Швейцарии и др.). 25

В соответствии с Гражданским кодексом Японии узуфрукт - это предоставление своей собственности в пользование другому лицу и получение взамен определенной платы за пользование.26

В Болгарии, Венгрии и Испании понятию узуфрукта примерно соответствует право пользования, ограниченное потребностями узуфруктуария и членов его семьи.27

В соответствии со ст. 578 Гражданского кодекса Франции узуфрукт есть пользование вещами, право собственности на которые принадлежит другому лицу, так же как ими пользуется сам собственник, но с обязанностью сохранять существо вещи. Узуфрукт может быть установлен законом, соглашением (договором) или завещанием.28

Другим ограниченным вещным правом, известным законодательству ряда зарубежных стран, является суперфиций (Италия, Швейцария и др.).

Это вещное долгосрочное, наследственное и отчуждаемое право возведения строения и пользования им на чужом городском земельном участке, при котором обладатель суперфиция выплачивает собственнику участка поземельную ренту. В странах Восточной Европы, как правило, этому термину соответствует право застройки на чужих, чаще всего государственных, землях (Болгария) либо право вечного пользования строением, возведенным на чужом земельном участке (Польша).29

Гражданскому праву зарубежных стран известны и такие разновидности ограниченных вещных прав, как право застройки и эмфитевзис. В частности, право застройки предусмотрено Германским гражданским уложением (§ 1012 - 1017), Гражданским кодексом Швейцарии (ст. 779) и представляет собой наследуемое право на возведение и последующую эксплуатацию здания на чужом земельном участке. Эмфитевзис - вещное наследственное отчуждаемое право пользования землей и плодами с правом изменения характера участка, но без его ухудшения. 30

В Гражданском кодексе Италии (ст. ст. 957 - 977) эмфитевзис определен как вещное право пользования арендатора недвижимости, включая право возводить на арендуемой земле сооружения, в Гражданском кодексе Квебека (ст. ст. 1195 - 1121) - как право, которое позволяет лицу в течение определенного времени в полном объеме пользоваться недвижимостью, принадлежащей другому лицу, и извлекать из нее все блага, при условии, что оно не поставит под угрозу ее существование и обязуется возводить на ней строения, сооружения и осуществлять посадки, увеличивающие ее стоимость на длительный срок.31

Германское гражданское уложение помимо прав, вытекающих из залоговых обязательств, предусматривает также вещное право на периодические натуральные или денежные выдачи из определенного земельного участка, которые могут быть установлены в пользу собственника другого земельного участка или другого определенного лица, - вещные выдачи (§ 1105 - 1112) (право на получение известной ценности из чужой вещи). Вещные выдачи - это выплаты, возвращаемые с земельного участка лицу, в пользу которого он был обременен. Они могут быть учреждены и в пользу лица, являющегося в данный момент собственником другого земельного участка.32

Можно назвать и другие права вещно-правового характера, не являющиеся ограниченными вещными правами на земельные участки, но взаимосвязанные с ними, предусмотренные законодательством зарубежных стран, - право проживания в чужом доме, право преимущественной покупки и вещное обременение (Германия), право пользования и право проживания (Италия, Швейцария), право удержания и право преимущества (Япония) и др.33

Таким образом, зарубежным странам известны такие виды ограниченных вещных прав, как: сервитут (обременение, наложенное на имение в целях его использования имением, принадлежащим другому собственнику, и для выгод этого имения) – Германия, США, Япония; узуфрукт (устанавливаемое по закону или по договору право пользования чужим имуществом с присвоением пользователем приносимых вещью плодов, но под условием сохранения существа данной вещи) – Франция, Швейцария; суперфиций (вещное долгосрочное, наследственное и отчуждаемое право возведения строения и пользования им на чужом городском земельном участке, при котором обладатель суперфиция выплачивает собственнику участка поземельную ренту) – Италия, Швейцария.

1.3. Понятие и общая характеристика  ограниченных вещных прав на  земельные участки в РФ

В понятие «вещное право» входит не только право собственности, но и некоторые другие права. Хотя право собственности является наиболее широким по содержанию вещным правом, т.к. у собственника есть три правомочия по отношению к имуществу:

1. владеть;
2. пользоваться;
3. распоряжаться.

Ограниченное вещное право именуется именно так, потому что:

1. собственник вещи ограничен в определенных полномочиях;
2. обладатель ограниченного права имеет пределы в его осуществлении.

Но круг правомочий собственника всегда существенно шире по сравнению с объемом правомочий обладателя вторичного вещного права.

Ограниченные вещные права иногда называют вторичными, имея в виду их производность от права собственности, которое в этом случае считается первичным.34

Ограниченное вещное право на земельный участок представляет собойправо на чужой земельный участок,у которого уже есть собственник, поэтому правомочия обладателя вещного права отличаются от правомочий собственника: здесь правомочия обладателя вещного права ограничиваются возможностью владеть и пользоваться земельным участком в том или ином отношении; распоряжаться данный участком можно только с согласия собственника и в рамках предоставленных им полномочий.35

Характерным признаком вещных прав является закрепленное законом право следования при переходе права собственности на имущество к другому лицу, т.е. вещное право на имущество как бы следует за этим имуществом, обременяя его.36

Гражданский кодекс РФ в главе 17. «Право собственности и другие вещные права на землю» выделяет следующие ограниченные вещные права на земельный участок:

1. пожизненное наследуемое владение.
2. постоянное (бессрочное) пользование;
3. право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)37

Итак, под ограниченным вещным правом на земельные участки понимается право в том или ином ограниченном отношении использовать чужой земельный участок в своих интересах без посредства его собственника (в том числе и помимо его воли).

Ограниченные вещные права на земельные участки берут совё начало с Соборного Уложения 1649 года. Оно впервые закрепило понятие «сервитут».

В дальнейшем принимаемые нормативно – правовые акты узаконили такие ограниченные вещные права на земельные участки, как: право пожизненного наследуемого владения, которое в XVIII веке именовалось «чиншевым правом», право постоянного бессрочного пользования (1968 год).Ныне действующий Гражданский кодекс РФ, принятый в 1994 году, также содержит в себе все три разновидности ограниченных вещных прав на земельные участки.

Зарубежным странам, таким как Япония, Франция и Германия в основном известны такие понятия как сервитут, узуфрукт и суперфиций.

ГЛАВА 2.ХАРАКТЕРИСТИКА ВИДОВ ОГРАНИЧЕННЫХ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

2.1. Пожизненное наследуемое владение

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком представляет собой ограниченное вещное право в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, т.е. определенные вид и меру возможного поведения субъекта - обладателя данного права - в отношении соответствующего земельного участка, передаваемое по наследству.38

Содержание этого права составляют правомочия по владению и пользованию, которые передаются по наследству. Реализуя их, владелец участка (если из закона или договора не вытекает иное) вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности (ст. 266 ГК).39

Статьей 265 ГК РФ определено, что право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. Согласно ст. 21 ЗК РФ предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие данного Кодекса не допускается. Но право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК РФ, сохраняется.40

Что касается распорядительных действий, то по общему правилу, предусмотренному п. 3 ст. 264 ГК РФ, владелец земельного участка, не являющийся его собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом. Не допускает каких-либо распорядительных действий со стороны владельца в отношении земельного участка, находящегося у него на праве пожизненного наследуемого владения, и ЗК РФ. Единственным исключением в отношении распорядительных полномочий владельца является его право передать принадлежащее ему право пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству (ст. 267 ГК РФ).4142

Переход права пожизненного наследуемого владения на земельный участок осуществляется в результате наследования в соответствии с нормами гражданского законодательства о наследовании и подлежит государственной регистрации, которая производится на основании свидетельства о праве на наследство в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".43

Согласно ст. 1181 ГК РФ право пожизненного наследуемого владения земельным участком, принадлежавшее наследодателю, входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных законодательством о наследовании. При наследовании права пожизненного наследуемого владения земельным участком (равно как при наследовании земельного участка) по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.44

Гражданам, имеющим земельные участки в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении, предоставлено право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность участок, находящийся в его пожизненном наследуемом владении или принадлежащий ему на праве постоянного бессрочного пользования, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается (п. 3 ст. 21 ЗК).45