Ипотека, понятие, проблемы правоприментительной практики

Необходимо внести в Федеральный закон «Об ипотеке» норму, закрепляющую возможность изменения предмета ипотеки во время периода действия залогового обязательства и сохранение ипотеки на такое недвижимое имущества, установить ее следующим образом «Изменение предмета ипотеки в период действия ипотеки не влечет прекращение ипотечного обязательства». Изменения предмета ипотеки как зданий, сооружений, земельных участков и другого недвижимого имущества, которые зачастую осуществляются на практике, в том числе реконструкция, разделение объектов недвижимого имущества на несколько самостоятельных объектов, слияние нескольких объектов недвижимости, изменение технических характеристики заложенного объекта недвижимости, а также изменения площади земельного участка, изменение категории земель, изменение прав на земельный участок ( к примеру, с права аренды на право собственности) не влечет физическое уничтожение недвижимости, а означает лишь его преобразование, то такое изменение нельзя рассматривать как гибель имущества и соответственно такое изменение не может служить основанием прекращения ипотечного обязательства, а значит ипотека в отношении измененных объектов недвижимости продолжает действовать.

Во избежание в дальнейшем спорных ситуаций относительно того, что является гибелью имущества в силу статьи 352 Гражданского Кодекса РФ необходимо дать законодательное определение данного понятия на основании теории права и предусмотреть, что под гибелью имущества необходимо понимать полное физическое уничтожение объекта недвижимости, прекращение его существования как объекта материального мира. С введением данного понятия в законодательство можно будет строго дифференцировать понятия «уничтожение» и «изменение» объектов недвижимого имущества, что исключить неоднозначное толкование норм ипотечного законодательства об основаниях прекращения ипотечных обязательств.

Необходимо законодательно закрепить определения ряда неюридических понятий, которые содержать в законодательстве об ипотеке, в частности необходимо закрепить определения понятий таких как «исправное состояние», «реальная угроза», «грубое нарушение» и других, различная оценка которых может повлечь определенные последствия по отношению к залогодателю и залогодержателю. Предлагается закрепить, что под исправном состоянием объекта понимается состояние объекта , при котором он соответствует всем требованиям, установленным нормативно-технической документацией. Предлагается установить, что нарушение является грубым, если оно влечет риск утраты или гибели заложенного недвижимого имущества, и если между таким нарушением и возникающим риском существует прямая причинно-следственная связь.

Необходимо закрепить перечень случаев, которые следует относить к реальным угрозам, в частности: не соответствие предмета ипотеки требованиям пожарной безопасности; осуществление залогодателем или третьими лицами строительства рядом с предметом ипотеки, которое может привести к повреждению иди гибели предмета ипотеки; предупреждение о возможности землетрясения, наводнения или иного стихийного бедствия в местности, в которой находится предмет ипотеки; действия третьих лиц по эксплуатации и/или перепланировке здания.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК.

Источники:

1. Конституция Российской Федерации  от 12.12.1993г. // СПС КонсультантПлюс;
2. Федеральный закон от 16. 07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СПС КонсультантПлюс;
3. Федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ

//  СПС КонсультантПлюс;

4. Федеральный закон от 30.12.2014 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс;
5. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 06.04.2015, с изм. от 07.04.2015). //  СПС КонсультантПлюс;
6. Федеральный закон от 11.11.2003г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» //  СПС КонсультантПлюс;
7. Федеральный закон от 02.10.2007г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» //  СПС КонсультантПлюс;
8. Федеральный закон от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» //  СПС КонсультантПлюс;
9. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004г. № 188-ФЗ        //  СПС КонсультантПлюс;
10. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000г. №117-ФЗ //  СПС КонсультантПлюс;
11. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ  //  СПС КонсультантПлюс;
12. Семейный кодекс РФ № 223-ФЗ от 08 декабря 1995 г. ФЗ  //  СПС КонсультантПлюс;
13. Федеральный закон от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  //  СПС КонсультантПлюс;
14. Федеральный закон от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке  (залоге недвижимости)»  //  СПС КонсультантПлюс;
15. Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 15.06.2006г. №213 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества»  //  СПС КонсультантПлюс;
16. Новый юридический словарь. Под ред. А.Н. Азрилияна. М., Статут  2006.;
17. Гражданское право(6 изд). Под редакцией А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Проспект. М.2006
18. Ипотека в России. Под ред.. А. В. Толкушкина – М. : Юристъ, 2002.
19. Кодекс торгового мореплавания, принят Государственной Думой РФ 31 марта 1999 г. (ред. от 7 ноября 2011 г.) // СЗ РФ. 1999. N 18.
20. PROжилье: универсальный юридический справочник. Великородная Л.И., Лебедев А.В. М., 2011;
21. Учебник русского гражданского права. Г.Ф. Шершеневич. М., 1995;
22. Общая теория права: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп.Алексеев С.С. М., 2008.

 

 

Монографии:

1. Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Госюриздат 2010.
2. Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. СПб.: Фарватер, 1993;
3. Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М.: Статут, 2004;
4. Вебер Х. Обеспечение обязательств / Пер. с нем. М.: Волтерс Клувер, 2009;
5. Маковская А.А. Противоречия в регулировании ипотеки земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений, принадлежащих одному лицу // Гражданское право современной России / Сост. О.М. Козырь и А.Л. Маковский. М.: Статут, 2008;
6. Мочалова В.А. Основания обращения взыскания на предмет ипотеки // Интеллектуальная собственность: правовые, экономические и социальные проблемы: Сборник научных работ аспирантов РГИИС. М., 2010;
7. Агарков М.М. Понятие сделки по советскому гражданскому праву // Советское государство и право. 1946. N 3 - 4.
8. В.А. Мочалова. Научно-практическое пособие по гражданско-правовым вопросам обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество  //  СПС КонсультантПлюс;
9. Мейер Д. И. Русское гражданское право (В 2 ч. Ч. 2). По испр. и доп. 8-му изд., 1902. М.: Статут (серия «Классика российской цивилистики»), 1997;

Научные статьи:

1. Основные институты гражданского права зарубежных стран: сравнительно-правовое исследование / Рук. авт. кол. В.В. Залесский. М., 2000.

 

Интернет-ресурсы:

1. Справочная правовая система СПС КонсультантПлюс.

 

 

 

Киров

2015

1 Новый юридический словарь. Под ред. А.Н. Азрилияна. М., 2006. С. 289.

2 Гражданское право(6 изд). Под редакцией А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Проспект. М.2006 С.709

3 Ипотека в России. Под ред.. А. В. Толкушкина – М. : Юристъ, 2002. С.20

4 Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Госюриздат, 1975. С. 172

5 Кодекс торгового мореплавания, принят Государственной Думой РФ 31 марта 1999 г. (ред. от 7 ноября 2011 г.) // СЗ РФ. 1999. N 18. Ст. 2207

6 Основные институты гражданского права зарубежных стран: сравнительно-правовое исследование / Рук. авт. кол. В.В. Залесский. М., 2000. С. 620 - 621

7 В германском праве ипотечным кредиторам предоставлена возможность договориться о порядке очередности до или после внесения записи (§ 879 - 880 ГГУ); собственник вещи вправе оставить за собой право на установление очередности (§ 881 ГГУ). Во французском праве тоже возможна уступка старшинства записи в реестре ипотек, что означает одновременную уступку очереди погашения требований (см.: Основные институты гражданского права зарубежных стран: сравнительно-правовое исследование / Рук. авт. кол. В.В. Залесский. М., 2000. С. 621)

8 Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. СПб.: Фарватер, 1993. С. 45; Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М.: Статут, 2004. С. 477; Вебер Х. Обеспечение обязательств / Пер. с нем. М.: Волтерс Клувер, 2009. С. 344 - 346.

9 Маковская А.А. Противоречия в регулировании ипотеки земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений, принадлежащих одному лицу // Гражданское право современной России / Сост. О.М. Козырь и А.Л. Маковский. М.: Статут, 2008. С. 87 - 102

10 Великородная Л.И., Лебедев А.В. PROжилье: универсальный юридический справочник. М., 2011. С. 73

11 Гражданский Кодекса РФ (ред. от 01.05.2015, с изм. от 06.04.2015 п. 4 статьи 334 М. - 2015. - С. 148.

12 Мочалова В.А. Основания обращения взыскания на предмет ипотеки // Интеллектуальная собственность: правовые, экономические и социальные проблемы: Сборник научных работ аспирантов РГИИС. М., 2010. С. 102 - 108.

13 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 248.

14 Агарков М.М. Понятие сделки по советскому гражданскому праву // Советское государство и право. 1946. N 3 - 4. С. 51 - 52; Алексеев С.С. Общая теория права: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2008. С. 407 - 408.

15 В.А. Мочалова. Научно-практическое пособие по гражданско-правовым вопросам обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. С-39.

16 Мейер Д. И. Русское гражданское право (В 2 ч. Ч. 2). По испр. и доп. 8-му изд., 1902. М.: Статут (серия «Классика российской цивилистики»), 1997. С. 198.

17 Семейный кодекс РФ № 223-ФЗ от 08 декабря 1995 г. М.: Фонд «Правовая культура», 2013. 112 с