Ипотека, понятие, проблемы правоприментительной практики

Министерство образования и науки Российской Федерации

федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Московский государственный юридический университет имени О.Е. Кутафина (МГЮА)»

 

 

Кафедра гражданского права и процесса

 

Лещенко Алексей Александрович

 

Ипотека, понятие, проблемы правоприментительной практики

 

Курсовая работа по дисциплине: «Гражданское право»

студента 2 группы 2 курса

Волго-Вятского института (филиала) Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА) заочной формы обучения.

 

Научный руководитель:

Преподаватель кафедры гражданского права и процесса

Верхорубов Игорь Николаевич

 

Дата сдачи:
Дата рецензирования:
Дата защиты:
Оценка:

 

 

 

 

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ …………………………………………………………………………..				3
ГЛАВА I.			ПОНЯТИЕ ИПОТЕКИ, ОСНОВАНИЯ ДЛЯ  ВОЗНИКНОВЕНИЯ И ЕЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ…………..……..	4
		1.1.	История развития ипотечного кредитования в России ………...	4
		1.2.	Понятие ипотеки, основания для возникновения и способы ее регулирования………………………………………........................	5
ГЛАВА II.			ПРОБЛЕМЫ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ИПОТЕКИ.………………....……………….……	17
	2.1.		Особенности ипотечных правоотношений.....................................	17
	2.2.		Проблемы правоприменительной практики ипотеки....................	20
	2.3.		Пробелы правового регулирования в части отсутствия законодательных определений неюридических понятий……….	24
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………………				27
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК……………………………………….……...				30

 

ВВЕДЕНИЕ

Многие помнят булгаковскую мысль об обыкновенных людях, которых испортил квартирный вопрос. Фраза, которой скоро уже исполнится 100 лет и в настоящее время не потеряла своей актуальности. Казалось бы, немалое количество принятых нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения, должно было бы снять напряженную ситуацию в этой области, однако с каждым годом она становится все острее. Недвижимость считается одним из самых ценных объектов гражданских прав, так как сделки с ней затрагивают интересы большинства граждан и юридических лиц и, таким образом, имеют высокую социальную значимость.

Актуальность рассмотренной ниже проблемы безусловна.  В настоящее время, когда надежды на получение столь заветных квадратных метров от государства нет, и стоимость квадратного метра недвижимости постоянно растет, накопить необходимые средства на собственное жилье практически невозможно. Подходящим способом приобрести жилое помещение или существенно улучшить условия проживания в нем становится ипотека. С помощью ипотечного кредита можно приобрести квартиру в многоквартирном доме, комнату, жилой дом, погасить ранее выданный кредит для покупки жилья, приобрести жилое помещение на этапе строительства путем участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Кроме того, актуальность выбранной темы заключается еще и в том,  что в настоящее время ипотека является наиболее привлекательным видом залога, который применятся как способ обеспечения различных денежных обязательств. Это обусловлено, прежде всего тем, что объекты недвижимости, в отношении которых устанавливается ипотека, как правило  обладают высокой  стоимостью и ликвидностью, что и побуждает должника по денежному обязательству к его исполнению надлежащим образом, под угрозой потери имущества, одновременно  являясь особой гарантией для кредитора даже в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения данного обязательства получить причитающиеся ему денежные средства.

В Древней Греции ипотекой обозначали форму ответственности должника перед кредитором своей землей. На границе земельного участка заемщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался ипотекой, в переводе с древнегреческого – «подпорка», «подставка»1. Если заемщик не мог выплатить долг, ипотека давала право кредитору забрать застолбленную часть земельного участка.

 

I. ПОНЯТИЕ ИПОТЕКИ, ОСНОВАНИЯ ДЛЯ  ВОЗНИКНОВЕНИЯ И ЕЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

1.1. История развития ипотечного  кредитования в России

Упоминания о том, что земли и имения сдавали в заклад можно встретить еще в древнерусских документах 18-19 века. Но тогда эти процессы никак не контролировались государством и давали большой простор для мошенничества.

Во время правления Елизаветы в 1754 году появились первые банки в столичных городах, и ипотека получила полноценное оформление. Банки занимались тем, что выдавали ссуды дворянам под залог их имений. Позднее были открыты отделения и для купечества.

Залоговое право подробно было определено при Александре I. Активное участие в процессе принимал известный реформатор начала того века Михаил Сперанский. Был разработан и введен свод законов, регламентировавший два вида залога недвижимого имущества: государственный и между частными лицами.

Самое интенсивное развитие ипотеки приходится на стык 19-20 веков. В это время в России насчитывалось 11 ипотечных банков, которые действовали по всей стране.

Увеличение капитала в стране в совокупности с отменой крепостного права позволили к 1917 году создать действенную систему ипотечного кредитования с множеством отделений. По уровню развития она не уступала западноевропейской. Однако в послереволюционное время ипотечные банки были отменены, а понятие «ипотечное кредитование» забыто на долгое время. 
В 1922 году большевиками была предпринята попытка урегулирования имущественных отношений в стране. В результате был принят Гражданский Кодекс и введены понятия имущества изъятого (государственная собственность) или не изъятого (оно могло становиться залогом) из гражданского оборота.

В 1930 году в СССР появилось плановое банковское кредитование, а коммерческое кредитование было полностью отменено. Это связано с тем, что в стране не стало рыночных отношений, а значит и ипотека с залогом утратили смысл.

В 1964 приняли Гражданский кодекс, который ввел запрет на возможность сдать в залог любое имущество государственных организаций. Советские граждане в принципе могли брать кредиты под залог недвижимости, но только если имелось личное частное имущество.

С 1990-х годов открылась новая страница в истории ипотечного кредитования. В эти годы был принят закон «Об ипотеке», с 1997 года организовано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, начался приток инвестиций в сферу ипотеки.

 

1.2. Понятие ипотеки, основания для  возникновения и способы ее  регулирования.

 

Термин «ипотека», как мы упоминали выше, родом из Древней Греции. В римском праве термин "ипотека" официально появился в Своде Юстиниана. Ипотекой именовалась наиболее развитая форма залогового обеспечения без передачи вещи залогодержателю, дающая кредитору право изъять залог, продать его и из вырученной суммы получить удовлетворение на случай неплатежеспособности должника. Поначалу ипотекой назывался залог любой вещи, как движимой, так и недвижимой; позднее, в I в. до н.э., когда деление вещей на движимые и недвижимые приобрело более четкие границы, ипотекой стал именоваться именно залог недвижимого имущества.

Ипотекой по ст. 1 Федерального закона от 16. 07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» называется правоотношение, в силу которого залогодержатель имеет право получить удовлетворить свое денежное требование к должнику по обеспеченному обязательству из стоимости заложенной недвижимости преимущественно перед другими кредиторами.2

Фактически – ипотека относится к особому виду залога, на ряду с залогом товаров в обороте и залогом вещей в ломбарде.

Зачастую с обширным понятием ипотеки в жизни путают более узкое понятие – долгосрочного ипотечного жилищного кредита.

Определение долгосрочного ипотечного жилищного кредита было дано в Постановлении Правительства РФ от 11 января 2000 г. №28 (ред. от 8.05.02) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», в соответствии с которым,  жилищный кредит это кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (не кредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

В соответствии с действующим российским законодательством и существующей практикой можно выделить два основания возникновения ипотеки: договор и закон. Согласно этой классификации различают и два вида ипотеки: в силу договора (договорная ипотека) и в силу закона (легальная ипотека). Разделение указанных видов ипотеки чрезвычайно важно не только с позиции соблюдения требований действующего гражданского законодательства, но и с точки зрения оптимизации государственной регистрации сделок с использованием залога недвижимого имущества.3

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) возникает в случае, когда заключается договор, на основании которого недвижимое имущество (права на недвижимое имущество), принадлежащее залогодателю, обременяется залогом в пользу залогодержателя. Современное российское законодательство позволяет предусмотреть положения, обеспечивающие возврат кредита (займа) ипотекой, как путем включения условий о ней непосредственно в кредитный договор (договор займа), так и путем заключения отдельного договора об ипотеке. Договор об ипотеке, как было сказано выше, – это договор о залоге недвижимого имущества или прав на недвижимое имущество, согласно которому одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества (прав на недвижимое имущество) другой стороны – залогодателя – преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законодательством. Из приведенного выше определения договора об ипотеке следует, что он является двусторонним и консенсуальным, а субъектами этого договора являются залогодатель и залогодержатель. Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством и заключается в обеспечение обязательств по кредитному договору, договору займа или иному обязательству, которое называют основным. Договор об ипотеке является дополнительным (акцессорным) обязательством и может быть заключен только при наличии основного обязательства, исполнение которого он и призван обеспечить. Договор об ипотеке заключается в письменной форме, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и считается заключенным только с момента такой регистрации. Существенными признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а так же все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Законодателем существенные условия договора об ипотеке предусмотрены в ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – ФЗ об ипотеке). В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Для целей характеристики ипотеки представляется целесообразным выделять следующие типы ипотеки, отражающие ее наиболее значимые черты как правового явления.

1. По основанию возникновения следует различать договорную ипотеку и ипотеку в силу закона. Первая возникает по воле сторон, на основании заключенного между ними договора об ипотеке (п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке), вторая - на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке) и не зависит от воли сторон4. Ипотеку в силу закона иначе называют легальной, или принудительной, круг ее случаев законом четко не ограничен. Легальная ипотека, в частности, возникает: при передаче недвижимого имущества по договору ренты, а также по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 587 ГК РФ); при приобретении либо строительстве здания, сооружения, жилого дома или квартиры с использованием кредитных средств либо средств целевого займа (ст. 64.1, ст. 77 Закона об ипотеке); при заключении договора об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости (ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).

2. В зависимости от вида недвижимого имущества, которое может быть обременено ипотекой, различают: залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (п. 2 ст. 334 ГК РФ, п. 4 ст. 1 Закона об ипотеке).

Выделение данных типов ипотеки обусловлено наличием в законодательстве специальных правил, регулирующих особенности залога соответствующего вида недвижимого имущества - ипотеки земельных участков (гл. IX Закона об ипотеке); ипотеки предприятий, зданий, сооружений и нежилых помещений (гл. XII); ипотеки жилых домов и квартир (гл. XIII). Зарубежному праву такая специализация правового регулирования несвойственна, за исключением ипотеки морского судна, которая и в нашем праве регламентируется отдельно (гл. XXII КТМ )5.

3. В зависимости от факта выдачи закладной законодатель устанавливает две формы ипотеки - с выдачей и без выдачи закладной. Закладная - инструмент оборота ипотечных прав; она является именной ценной бумагой, удостоверяющей право залога на обремененное ипотекой имущество и право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой (п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке). Закладная может составляться как при установлении договорной ипотеки, так и при возникновении ипотеки в силу закона. Составление и выдача закладной не допускаются, если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс либо право его аренды, а также в случае обеспечения ипотекой денежного обязательства, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена (п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке). Зарубежным аналогом закладной, пожалуй, можно назвать залоговое свидетельство германского права.