Договор аренды

От договора субаренды следует отличать договор перенайма, когда арендатор с согласия арендодателя передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды. При перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора: первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая свои права и обязанности, но оставляя вместо себя новое лицо. Между арендодателем и новым арендатором возникает другое обязательство по аренде того же имущества на прежних условиях. Тем самым при перенайме юридическая связь между арендодателем и первоначальным арендатором обрывается и заменяется другой [7].

Следует учесть и то, что арендатор, подвергшийся опасности утратить свое право аренды имущества арендодателя вследствие обращения кредитором арендодателя взыскания на это имущество (при обременении этого имущества правами третьих лиц: право залога, сервитута и т.д.), может за свой счет удовлетворить требование такого кредитора без согласия арендодателя. Последствием этой ситуации будет переход к арендатору прав требования к арендодателю, ответственному за убытки, возмещенные арендатором (суброгация) (ст. 313 ГК РФ).

Еще одна распространенная ситуация - арендатор несвоевременно возвращает имущество. В таком случае с него можно взыскать арендную плату за все время просрочки (ст. 622 ГК РФ). И даже факт прекращения договора аренды не освобождает от арендной платы, если арендатор не освободил помещения [14].

В данной ситуации следует признать, что, пока имущество не возвращено, арендную плату надо внести. В противном случае придется платить и арендную плату, и проценты за пользование чужими денежными средствами (несвоевременно выплаченной арендной платой) за весь период с момента прекращения действия договора и до момента возврата имущества. Однако, как говорится, имеется в этом вопросе одна "лазейка" для арендатора. Если арендодатель сам уклоняется от приемки арендованного имущества, то арендная плата за этот период ему не положена.

Кодекс специальным пунктом выделяет последствия нарушения арендатором своих обязанностей(ст. 614 ГК РФ). В этом случае арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков(ст. 615 ГК РФ).

Гражданский кодекс гарантирует определенные права гражданам - наследникам арендатора. Так, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Помимо всего, арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (ст. 617 ГК РФ).

Кодекс не разъясняет, о каких "обусловленных личных качествах" арендатора идет речь. Скорее всего, это случаи лишения права наследования бывшего арендатора, который обладал в известном смысле уникальными, неповторимыми качествами: художник, реставратор и т.п. Следовательно, по общему правилу арендатору как лицу, обладающему указанными качествами, не может быть отказано арендодателем как наследнику во вступлении в договор аренды на оставшийся срок его действия.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итог проанализированных исследований в данной курсовой работе, можно сказать, что цель ее написания в большей степени достигнута.

Анализ норм законодательства позволяет сделать заключение об обеспечении детального регулирования договора аренды, а именно, тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Имеют место так же и императивные нормы, определяющие однозначное применение Закона.

Рассматривая договор аренды нежилой недвижимости нужно отметить пробелы, возникшие в нашем законодательстве. Проведенный анализ юридической литературы по данной теме показал, что понятия "нежилые здания", "сооружения", "помещения" в качестве видов входят в более общее понятие "объект". Однако в правовом смысле не все нежилые помещения можно рассматривать как объекты гражданских прав. Установление различий между понятиями "здание" и "сооружение" и их признаков, не имеет существенного правового и практического значения, вместе с тем необходимо отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости.

Отсутствие в Гражданском кодексе норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем.

Учитывая, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, и принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, считать, что к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание", и правильнее употреблять сочетание "здания и иные сооружения", как это предложено в научной литературе.

Кроме того, при заключении договора аренды стороны пользуются правовыми средствами защиты, предусмотренными п. 3 ст. 165 ГК РФ. В соответствии с данной нормой в случаях, когда сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. После этого основанием регистрации договора будет решение суда.

 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

 

1. Конституция  Российской Федерации [Электронный  ресурс]: [(принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных  ФКЗ о поправках к Конституции  РФ от 05.02.2014 N 2-ФКЗ)]. // Собрание законодательства РФ от 03.03.2014, N 9, ст. 851 - Режим доступа: [Консультант плюс].

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1: [Электронный ресурс]: [от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 05.05.2014, с изм. от 23.06.2014)]. // Российская газета. - 08.12.1994. - N 238-239 - Режим доступа: [Консультант плюс].

3. Федеральный Закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: [Электронный ресурс]: [Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ] // Российская газета - 30.07.1997 - № 145 - Режим доступа: [Консультант плюс].

4. Аксюк И.В. Понятие недвижимости и ее оборотоспособность [Электронный ресурс] // Северокавказский юридический вестник. – 2011. – № 1. – 188 с. - Режим доступа: http//www.lawtheses.com

5. Ахметьянова З.А. Правовая природа арендных отношений [Электронный ресурс]// Юрист. – 2012. – № 2. – 220 с. - Режим доступа: http//www.lawlibrary.ru

6. Базарова А.С. Аренда  транспортных средств [Электронный ресурс]// Налоги.– 2012. – № 41. – 286 с. - Режим доступа: http//www.dilib.ru

7. Баринова Е.А. Вещные  права - самостоятельная категория  [Электронный ресурс]// Хозяйство и право. – 2012. – № 7. – С. 46. - Режим доступа: http//www.top-personal.ru.

8.  Бондаренко Д.В. Заключение  и регистрация договора аренды  нежилых помещений [Электронный ресурс]// Право и экономика. – 2011. – № 3. – С. 23-34. - Режим доступа: [Гарант].

9. Власова А.В. К дискуссии  о вещных и обязательственных  правах [Электронный ресурс]// Правоведение. – 2010. – № 2. – С. 146-151. - Режим доступа: http//www.lawlibrary.ru.

10. Гришин Л.Ж. Договор  проката [Электронный ресурс]// Российская юстиция. – 2012. – № 9. – С.7. - Режим доступа: http//www.law.edu.ru.

11. Гутников О.Г. Государственная  регистрация права аренды [Электронный ресурс]// Хозяйство и право. – 2010. – № 5. – С. 117. - Режим доступа: http//www.uristinfo.net.

12 Калпин А.Г. Договор аренды транспортных средств [Электронный ресурс]// Гражданское право. – 2009. – № 2. – 319с. - Режим доступа: http//www.law.edu.ru.

13. Киндеева Е.А.,. Недвижимость: права и сделки [Электронный ресурс]// М., Юрайт. 2010. – 468 с. - Режим доступа: http//www.mmedia.ozon.ru.

14. Оводов А.А. Договор  аренды недвижимости [Электронный ресурс]// Правовые вопросы недвижимости. – 2009. – № 2. – С. 57. - Режим доступа: http//www.lawlibrary.ru.

15. Ромашов О.Ж. Развитие  договора аренды: история и современность [Электронный ресурс]// Хозяйство и право. – 2009. – №9. – С. 6. - Режим доступа: http//www.BiblioFond.ru.

16.  Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения [Электронный ресурс]// Юрист. – 2012. – № 4. – С. 23. - Режим доступа: http//www.BiblioFond.ru.

17. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество [Электронный ресурс]// Государство и право. – 2008. – № 8. – С. 91. - Режим доступа: http//www.library.ru.

18. Учебник. Российское Гражданское  право. Часть 2. Обязательственное право  [Электрон. ресурс] // Юрист, 2010 - Режим доступа: [Консультант плюс].