Договор аренды

Целью курсовой работы является выяснение сущности и содержания института арендных отношений. Из данной цели вытекают следующие основные задачи:

1. Рассмотреть общее положение об аренде
2. Описать действующие виды договоров аренды;
3. Изучить содержание договора аренды

  
ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОГО ИНСТИТУТА АРЕНДЫ

1. Этапы становления и развития гражданско-правового института аренды

Гражданско-правовой институт аренды давно известен человечеству. Достаточно вспомнить римское право. Здесь использовался «наем», который порождал обязательство, в котором участвовали наймодатель, обязываемый к передаче имущества в пользование или к обеспечению определенной работы, и наниматель, принимающий на себя обязанность оплатить предоставленное пользование или оказанные услуги.

Римляне различали два вида найма: а) наем вещи с тем, что когда предметом найма был дом, наниматель назывался (жилец), а когда внаем сдавалась земля, он выступал под именем (колон); б) наем работы, который в свою очередь конструировался в двух различных вариантах, как 1осаtiо орегum или как locatio operis ferendi. В первом случае происходило то, что в далеком историческом будущем трансформировалось в наем рабочей силы: контрагент обязывался за обусловленную плату - предоставить соответствующую способность к труду для использования в определенных целях. Во втором случае выкристаллизовывался прототип договора, который в последующие исторические эпохи обрел правовую самостоятельность под наименованием договора подряда [4].

В конце XIX века, в работах видных русских цивилистов, мы также встречаем понятие «наем». Так, например, в работе первопроходца российской цивилистики Д.И. Мейера соответственно: «Наем имущества - это договор, по которому одна сторона предоставляет другой пользование какой-либо вещью на известное время за известное вознаграждение. Таким образом, существенные составные элементы имущественного найма - лица договаривающиеся, предмет найма, срок и вознаграждение за наем. Лица, участвующие в договоре, это лицо, отдающее имущество внаем, называемое обыкновенно хозяином  (хотя и не всегда лицо это есть собственник имущества), и лицо, нанимающее имущество, называемое нанимателем.

Предмет найма называется нанимаемой вещью, нанимаемым имуществом. Ближайшим образом таким предметом являются физические вещи, одушевленные и неодушевленные. Например, хлеб, мясо, другие съестные припасы не могут быть предметом найма, потому что пользование этими предметами непосредственно ведет к уничтожению, а уничтожение вещи составляет уже осуществление права распоряжения ею - неотделимую составную часть права собственности, нанимателю принадлежит только право пользования вещью.

Этот подход был, затем уточнен и конкретизирован в законодательных актах Российской Федерации, в частности, в ныне отмененном Законе РСФСР от 25 декабря 1990 г. "О предприятиях и предпринимательской деятельности". Он предоставил трудовому коллективу государственного и муниципального предприятия, одного или нескольких структурных подразделений (единиц) указанных предприятий право создавать товарищества, взять в аренду и (или) выкупить в собственность работников предприятия государственное и муниципальное имущество на условиях, определенных законодательством РСФСР [15].

С 1 марта 1996 г. введен в действие Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая). В нем имеется гл. 34 ГК РФ "Аренда'', в которой изложены общие положения об аренде и правила аренды отдельных имущественных объектов.

2. Особенность арендных отношений на современном этапе

Аренда (лат. arrendare - отдавать взаймы) представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.

ГК РФ определяет аренду как договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или в пользование. Цель такого договора состоит в том, чтобы обеспечить передачу имущества во временное пользование. При этом не только на временное пользование, но и на владение имуществом, не может изменить цели договора, поскольку далеко не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он является всегда". Арендатор, как правило, нуждается в имуществе либо временно, либо же не имеет возможности приобрести его в собственность (ст. 609 ГК РФ).

Возникающие в силу договора аренды отношения носят, прежде всего, обязательственный характер, содержание прав и обязанностей сторон в соответствующих договорах регулируется нормами обязательственного права. Но нельзя не учитывать и того, что лицо, которому имущество передано в аренду по соответствующему договору, выступает в отношениях со всеми третьими лицами как законный владелец предоставленного ему имущества, как обладатель вещного права на данное имущество.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, или же это может быть лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. При этом сдача имущества в аренду является одним из способов реализации арендодателем принадлежащего ему права собственности на соответствующее имущество, а именно - правомочия распоряжения. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь специальные полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Так, субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать недвижимое имущество в аренду без согласия на то со стороны собственника имущества, в лице уполномоченного им органа (в отношении движимого имущества таких ограничений нет); казенное предприятие, которому имущество принадлежит на началах оперативного управления, вправе осуществлять распорядительные действия (в том числе сдачу имущества в аренду) в отношении закрепленного за ним недвижимого и движимого имущества только с согласия его собственника (ст. 608 ГК РФ).

В качестве объекта аренды выступают различные имущественные комплексы, здания, сооружения и иные непотребляемые вещи, то есть те объекты, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Могут сдаваться в аренду и земельные участки, а также участки недр и другие обособленные природные объекты (к примеру, участки леса) или водные объекты.

Для земельных участков и других обособленных природных объектов законом могут быть установлены особенности сдачи их в аренду. "Эти особенности вытекают, прежде всего, из невозобновляемости многих природных ресурсов, их ограниченности (подчас уникальности), а потому - необходимости специально предусмотреть меры, направленные на их рациональное использование". Так, в частности, при сдаче в аренду земельных участков арендатор должен соблюдать целевое назначение используемых им земель (ст. 607 ГК РФ).

Такие же правила законодатель предусмотрел применительно к недрам и животному миру, пользование которыми осуществляется на основании государственной лицензии и соответствующего договора, который арендой законодателем нигде не называется.

Необходимо заметить, что если объектом аренды является объект недвижимости, то право аренды такого имущества подлежит государственной регистрации (ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ)). Если же при этом в аренду сдается земельный участок, участок недр или часть его, то к договору аренды прилагается соответствующий план (чертеж границ), если же в аренду передаются здания, сооружения, помещения в них или части помещений, то к договору прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, где обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади (п. 2, 3 ст. 26 вышеназванного Закона).

Сдача имущества в аренду не влечет за собой передачи права собственности на это имущество. Но продукция, плоды и иные доходы, получаемые арендатором в результате использования арендованного имущества в своей хозяйственной или иной деятельности, являются его собственностью. Собственностью арендатора выступают и различные прибавления к полученному по договору аренды имуществу, как то: его улучшения, первичные взносы и т.д.

В собственность арендатора помимо названного поступают также не входящие в состав арендованного имущества материальные и иные ценности, получаемые и приобретаемые им по любым законным основаниям - по договору купли-продажи, мены и т.д. Кроме того, арендатор, как правило, может требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, а в отдельных случаях даже тогда, когда на их осуществление не было получено согласие арендодателя [5].

У арендатора предприятия как единого имущественного комплекса распорядительные возможности еще шире: по общему правилу он вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия (ст. 660 ГК РФ).

Таким образом, правомочия владения и пользования арендованным имуществом составляют неотъемлемую часть договора аренды, а правомочие распоряжения довольно-таки ограничено и определяется исключительно на основе соглашения (договора) с арендодателем - собственником имущества.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества по общему правилу распределяются так, что обязанность производить капитальный ремонт имущества за свой счет лежит на арендодателе имущества, если иное не установлено законом или не предусмотрено заключенным между сторонами договором. Если же арендодатель не производит капитального ремонта в предусмотренные сроки или при неотложной его необходимости, то арендатор вправе, либо сам произвести капитальный ремонт имущества и взыскать с арендодателя стоимость такого ремонта (например, зачесть в счет арендной платы), либо потребовать соответственно уменьшить арендную плату за имущество или потребовать расторгнуть заключенный договор и взыскать убытки, причиненные ему его неисполнением.

Договор аренды недвижимого имущества вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ст. 425 ГК РФ).

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации. Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.

В соответствии с Гражданским кодексом договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. При отсутствии государственной регистрации такой договор считается незаключенным. Отметим, что договор субаренды недвижимого имущества, заключенный сроком на год и более, также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее совершения. При признании договора аренды незаключенным договор субаренды является недействительным (ст. 651 ГК РФ).

С учетом всего вышеизложенного, полагаю, можно утверждать, что арендатор применительно к арендованному имуществу в отношении всех третьих лиц выступает как носитель не обязательственного, а вещного права. При этом арендатор обладает по отношению к предоставленному ему в аренду имуществу рядом особых, специфических, прав, которые могут быть отнесены только к договору аренды. Во-первых, право арендатора на произведенные им улучшения арендованного имущества; во-вторых, право собственности арендатора на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. Кроме того, следует отметить срочный характер всех правомочий арендатора в силу того, что договор аренды всегда предполагает временное владение и пользование арендованным имуществом [22].

ГЛАВА 2. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ВИДЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

2.1. Понятие и форма договора аренды

По договору аренды (имущественного найма) одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование [2, ст. 606]. Порядок заключения договора аренды имеет несколько особенностей. Во-первых, допускается возможность проведения субъектами Федерации аукционов или конкурсов на право аренды здания или сооружения. При этом нежилое помещение должно принадлежать государству или муниципальному образованию. Договор аренды может быть заключен на торгах, на которых право аренды продается. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Во-вторых, арендатор (наниматель) имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок после истечения первоначального срока договора(ст. 621 ГК РФ).

В соответствии с нормами Гражданского кодекса договор аренды может быть заключен как в письменной, так и в устной форме. Эту норму можно считать условной, так как Гражданский кодекс устанавливает, что договор аренды на срок не менее года должен быть заключен в письменной форме в обязательном порядке(ст. 609 ГК РФ).

Для договора аренды зданий и сооружений обязательна письменная форма независимо от срока действия договора. Кроме того, договор аренды, в котором предусмотрена возможность выкупа арендуемого имущества арендатором, должен быть заключен в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества[16].

Это так называемые общие правила для всех видов договора аренды. Они должны исполняться всегда, если специальными нормами, регулирующими отдельные виды договора аренды, не предусмотрены иные требования к форме договора. В случае, когда письменная форма договора не предусмотрена договором, она всегда может быть установлена соглашением сторон. Существуют определенные условия, при соблюдении которых договор аренды может заключаться в устной форме. Это незначительные сделки. Договор аренды заключается только между гражданами (физическими лицами), а срок договора не должен превышать одного года. Договор не должен являться по сути договором проката. Предметом договора не являются транспортные средства, здания, предприятия. Таким образом, договор аренды преимущественно заключается в письменной форме. Он также будет считаться заключенным в письменной форме, если субъекты правоотношения осуществят обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи.[2, ст. 608] Если сторона, которой было направлено письменное предложение заключить договор (оферта), совершит в определенный срок ответные действия (акцепт) по выполнению указанных в оферте условий договора, договор аренды будет считаться заключенным в письменной форме. Так, организации-арендодатели транспортных средств часто направляют предложения заключить с ними договор аренды транспортного средства, если в срок, указанный в предложении организация-арендодатель получит от арендатора ответ в виде перечисления ей определенной предложением денежной суммы в счет арендной платы, договор считается заключенным[16].