Договор аренды, понятие, признаки

     Особым  образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход  в последующем права собственности  на это имущество к арендатору. Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли – продажи соответствующего имущества. Особые требования установлены законом в отношении продажи недвижимости и продажи предприятий. Суть этих требований сводится к тому, что договор аренды недвижимости заключается в письменной путем составления одного документа, подписанного сторонами, если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов.

     Принципиальные  изменения внесены Кодексом в  регулирование срока договора аренды.¹¹Ранее срок договора аренды рассматривался в качестве существенного условия договора. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считался незаключенным. Кодекс также предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускается заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор будет считаться заключенным на неопределенный срок.

     Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных  видов аренды или аренды отдельных  видов имущества. В этом случае независимо от того, указали ли стороны какой – либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным.

     Цена  договора аренды (арендная плата) может  быть предусмотрена как в отношении всего арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. Кодексом предусмотрены следующие формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная доля полученных в результате использования имущества продукции, плодов и доходов; предоставляемые арендатором арендодателю определенные услуги; возложения на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.  

Содержание  договора аренды. 

     Арендодатель  во исполнение заключенного договора обязан:

        1) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Состояние имущества, подлежащего передаче, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.).

       Имущество должно быть передано  в аренду в установленный срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок.

     Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества  действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора.

     По  общему правилу арендодатель отвечает за все недостатки передаваемого  имущества, за исключением таких, которые:

     а) оговорены арендодателем при  заключении договора;

     б) заранее известны арендатору;

     в) должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора. Арендатор отвечает за недостатки передаваемого в аренду имущества на началах риска.

     2) предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

     Закон не содержит перечня прав третьих  лиц, о наличии которых арендодатель должен предупредить арендатора. Говорится лишь, что это права на имущество, что принадлежат они третьим лицам и к ним относятся, в числе других, сервитуты и права залога.

     3) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

     Под капитальным ремонтом понимается такое  восстановление основных частей арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению.

     Срок  проведения такого ремонта должен быть установлен договором. Если не установлен, то – в разумный срок.

     Ремонт  должен проводиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц.  

     4) возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. Под неотделимыми улучшениями понимаются такие улучшениями, отделить которые невозможно без причинения вещи вреда в любом размере.

     Арендатор обязан:

     1) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Арендатор должен использовать имущество сам.

     2) своевременно вносить плату за пользование имуществом. Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Если размер, порядок и условия внесения арендной платы установлены каким – либо нормативным актом, то договор обязательно содержит ссылку на него.

     3) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

     Требования к состоянию имущества, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче имущества, арендодателем в соответствии с заключенным договором аренды. Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Состояние возвращаемого имущества может устанавливаться договором. Могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату, например, условие о том, что помещение подлежит возврату только после проведения капитального ремонта.

     4)поддерживать  арендованное имущество в исправном  состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

     Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных составных частей.

     От  текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном  состоянии, то есть такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент. Речь в данном случае должна идти о физической исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению.

     Без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог.

     Ответственность арендатора и арендодателя строится на общих положениях и зависит, прежде всего, от того какая из обязанностей была ими нарушена. Например, при неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора обо всех правах третьих лиц, последний вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

     Договор субаренды может быть заключен арендатором с третьим лицом (субарендатором) лишь при наличии согласия на то арендодателя. Cрок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды.

     Досрочное прекращение договора аренды, конечно  же, влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основном договоре аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих прекращенному договору аренды.

     Кодекс  называет основания для досрочного расторжения договора по требованию, как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушения договора» применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

     Арендатор вправе обратиться в суд с иском  о досрочном расторжении договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается непригодном для пользования; арендодатель не выполняет обязанность по капитальному ремонту; имущество имеет препятствующие его пользованию недостатки, за которые отвечает арендодатель. Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания для досрочного расторжения по требованию одной из сторон.

     В соответствии с Основами законодательства об аренде по истечении срока договора арендодатель имеет право на возобновление договора.

     Арендатор, надлежащим образом исполнявший  свои обязанности, по истечении срока действия договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.¹²

     Для обоснования требований истец – арендатор обязан представить документы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому арендатору имущество, ранее находившееся у него в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендатору. Кроме того,  истец должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель заключил или предполагал заключить договор аренды с другим арендатором

     Особого рассмотрения заслуживает вопрос о выкупе арендованного имущества.¹³  Кодекс предусматривает, что условие о выкупе арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены может быть предусмотрено не только договором аренды, но и законодательством.

     Примером  выкупа имущества в силу закона или  договора могут служить имеющие  широкое распространение факты  приобретения образованными в ходе приватизации коммерческими организациями в собственность арендуемых ими помещений. 

     Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, установлено,  что товарищество или акционерное общество, созданное на основе аренды государственного имущества и выкупившее арендованное имущество, имеют исключительное право приобретения в собственность или по их усмотрению право аренды – сроком не менее 15 зданий, сооружений, нежилых помещений, которыми они фактически владели и пользовались.

     Во  всех случаях обязательным условием для реализации права на выкуп  является наличие договора аренды соответствующих нежилых помещений, зданий и сооружений.

Виды  договора аренды

     Гражданский кодекс проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. Виды договора аренды – это те наиболее значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в параграфах 2 – 6 главы 34 ГК.

     Аренда  же отдельных видов имущества  в ГК в форме самостоятельных параграфов не урегулирована. Могут существовать только отдельные нормы, которые применяются к тем или иным видам имущества. В качестве примера разграничения вида аренды и аренды определенного вида имущества можно привести аренду сооружений и аренду недвижимого имущества. Деление аренды на виды производится не на одном определенном критерии, а, например, по виду предмета, исходя из потребительского характера договора для арендатора и предпринимательского для арендодателя. Выделяют 5 видов договора аренды.

     Договор проката. Договор проката представляет собой договор аренды, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование за плату.¹⁴