Действительность и недействительность сделок

     Сделка, которая может быть совершена  устно, считается совершенной, и  при отсутствии словесного выражения  воли, если она совершается путем  консолюдентных действий, т.е. когда  из поведения лица (или лиц) явствует его воля совершить сделку.

     Сделка  может быть совершена и путем  молчания, только если это предусмотрено  в законе или в соглашении сторон. Так, законодатель после истечения  срока действия договора аренды может  не возражать против дальнейшего  пользования арендатором имущества. В этом случае договор считается  возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). Молчание арендодателя рассматривается в законе как форма его согласия совершить сделку.

     В отношении устных сделок в Гражданском  кодексе сначала указано, что  любая сделка, для которой законом  не установлена письменная форма, может  быть совершена устно (п. 1 ст. 159 ГК). Но в последующих статьях (ст. 161, 163, 164 и др. ГК) довольно широко определен  круг сделок, которые должны совершаться  в письменной форме. Поэтому в  Гражданском кодексе в дополнение к общему правилу, о котором указано  выше, особо выделены два случая, когда сделки могут совершаться  устно.

     В устной форме могут совершены  сделки, исполняемые при самом  их совершении (п. 2 ст. 150 ГК). Например, при купле-продаже товаров в  магазине само соглашение о приобретении товара, передача товара и оплата цены производятся одновременно. В законе предусмотрены два исключения из правила о допустимости устной формы  сделок, исполняемых при их совершении. Во-первых, стороны могут договориться в письменном оформлении таких сделок. Во-вторых, устная форма допустима  для сделок, хотя бы и исполняемых  при самом их совершении, если для  таких сделок установлена нотариальная форма или если несоблюдение простой  письменной формы влечет их недействительность.

     В устной форме по соглашению сторон могут быть совершены сделки во исполнение письменного договора, если только это не противоречит закону, иным правовым актам и договору (п. 3 ст. 159 ГК). Так, договор поставки товара в значительном количестве подлежит заключению в письменной форме. Но стороны условились в этом договоре, что поставка должна производиться  мелкими партиями на основании устных заявок поставщика. Такого рода заявки и их акцептование покупателем будут  представлять собой устную форму  сделки.

     Письменной  следует признать сделку, совершенную  путем составления документа, в  котором письменно изложено содержание сделки, указано наименование сторон. Такой документ подписывается лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными лицами. Дву- и многосторонние сделки (договоры) не всегда предполагают составление единого документа, подписываемого сторонами. Договоры могут заключаться и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору[10].

     В законе, иных правовых актах, в соглашении сторон могут быть установлены дополнительные требования, которым должна соответствовать  письменная форма сделки. Эти требования могут касаться обязательности изложения  сделки на бланке определенной формы, включения в документ обязательных реквизитов, скрепления сделки печатью. В качестве примеров таких документов могут быть приведены перевозочные договоры: при перевозках на железной дороге и внутренним водным путям - накладная, на воздушном транспорте - грузовая накладная, при морских  перевозках - чартер, или коносамент, или документы, оформляющие договор  страхования.

     В п. 2 ст. 160 ГК РФ говорится о собственноручной подписи под каким-либо текстом, утверждением о праве, факте и  т.п. В действующем Гражданском  кодексе отражена сложившаяся практика использования факсимильного воспроизведения  подписи с помощью средств  механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи или  иного аналога собственноручной подписи. Но использование таких  аналогов признается допустимым лишь в случаях и порядке, предусмотренных  законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Нарушение  этих требований означает несоблюдение письменной формы сделки.

     В Гражданском кодексе дан исчерпывающий  перечень случаев, когда разрешается  подписание сделки не самим гражданином, являющимся стороной сделки, а по его  просьбе другим лицом. Такое лицо именуется рукоприкладчиком. Подпись рукоприкладчика должна быть засвидетельствована нотариусом, либо другим должностным лицом, имеющим право совершать нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку гражданин не мог подписать ее собственноручно (п. 3 ст. 160 ГК РФ). Для рукоприкладчика никаких прав и обязанностей по сделке, которая им подписана, не возникает. Он не становится ее участником. Все письменные сделки делятся на совершаемые в простой письменной форме, нотариально удостоверенные и подлежащие государственной регистрации. Простая письменная форма сделки означает, что документ, в котором изложена сделка, должен иметь все необходимые для такой сделки реквизиты - изложение содержания сделки, наименование сторон и подписи лиц, совершающих сделку. В то же время простые письменные сделки заключаются без участия официальных государственных или иных учреждений. По этому признаку - простые письменные сделки отграничиваются от сделок, подлежащих нотариальному удостоверению или государственной регистрации.

     В законе установлена обязательность простой письменной формы для  целого ряда сделок[11]. Согласно п. 1 ст. 161 ГК РФ в этой форме должны совершаться:

     1) Сделки юридических лиц между  собой и с гражданами. Поскольку  речь идет об обязательном  участии в таких сделках любых  юридических лиц, имеется в  виду не только государственные,  но и муниципальные, а также  частные организации. 

     В пункте 1 ст. 161 ГК РФ говорится о сделках  между юридическими лицами, между  ними и гражданами. Под действие этого пункта попадают и односторонние  сделки, создающие обязанности лишь у лица, совершающего сделку, например, составление и выдача доверенности и т.д.

     2) Сделки граждан между собой  на сумму, превышающую не менее  чем в десять раз установленный  законом минимальный размер оплаты  труда. Такой размер оплаты устанавливается Государственной Думой и в условиях инфляционной экономики достаточно часто изменяется. Под суммой сделки понимается цена встречного предоставления.

     3) Предусмотренные законом сделки  независимо от того, кто в них  участвует и какова сумма. К  этой группе относятся договоры  продажи недвижимости (ст. 550 ГК), продажи  предприятия (ст. 560 ГК), аренды на  срок более года (п. 1 ст. 609 ГК), аренды  здания или сооружения (ст. 651 ГК), найма жилого помещения (ст. 674 ГК), договор банковского вклада (ст. 836 ГК), страхования (ст. 940 ГК), поручительство (ст. 362 ГК) и др.

     А так же, в простую письменную форму  должны быть обличены сделки, для которых  эта форма установлена не законом, а соглашением сторон (п. 1 ст. 159 ГК).

     Несоблюдение  простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение  сделки и ее условий на свидетельские  показания, но не лишает их права приводить  письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК). Устанавливая общий запрет допустимости свидетельских показаний  при необходимости письменной формы  договора, закон предусматривает  известные исключения из этого запрета. Эти исключения, установленные в  самом законе, могут быть вызваны  чрезвычайными обстоятельствами, при  которых совершается сделка. Так, в соответствии с ч. 3 п. 1 ст. 877 ГК передача вещи на хранение при чрезвычайных обстоятельствах (пожаре, стихийном  бедствии, внезапной болезни, угрозе нападения и т.п.) может быть доказываема  свидетельскими показаниями.

     Документы, представляющие собой письменную форму  сделок; следует отличать от так  называемых "гарантийных писем" юридических лиц, в которых выражается воля одной из сторон совершить сделку и гарантируется оплата товара или  услуг. Вместе с тем гарантийные  письма, не будучи письменной формой соответствующей  сделки, могут служить письменными доказательствами как самого факта совершения сделки, так и ее условий[11].

     В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (п. 2 ст. 162 ГК).

     К сделкам, несоблюдение простой письменной формы, которых влечет их недействительность в силу прямого указания закона, относятся внешнеэкономические  сделки (п. 3 ст. 162 ГК), соглашения о неустойке (ст. 331 ГК), договоры о залоге (ч. 1 п. 2 ст. 339 ГК), договоры дарения движимого  имущества, заключаемые в определенных случаях (п.2 ст. 574 ГК), кредитные договоры (ст. 820 ГК), договоры страхования, за исключением  договоров обязательного медицинского страхования (п. 1 ст. 940), договоры доверительного управления имуществом п. 3 ст. 1017 ГК), договоры коммерческой концессии (п. 1 ст. 1028 ГК).

     Нотариальное  удостоверение письменной сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующим  требованиям ст. 160 ГК, удостоверительной  надписи нотариусом или другим должностным  лицом, имеющим право совершить  такое нотариальное действие (п. 1 ст. 163 ГК).

     Документ, на котором совершается удостоверительная  надпись, должен соответствовать требованиям  ст. 160 ГК. Следовательно, этот документ обычно содержит реквизиты, обязательные для письменной сделки вообще - содержание сделки, упоминания об ее участниках и  их подписи. При несоответствии документа  этим требованиям нотариус или другое должностное лицо обязаны отказать в нотариальном удостоверении сделки.

     Нотариальное  удостоверение сделок обязательно  в случаях: 1) указанных в законе; 2) предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного  вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК).

     Некоторые письменные сделки подлежат государственной  регистрации.

     Согласно  п. 1 ст. 164 ГК сделки с землей и другими  недвижимым имуществом подлежат государственной  регистрации в случаях и в  порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса  и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Введение единой государственной  регистрации должно обеспечить достоверность  и полноту информации о наиболее важных и сложных сделках и  тем самым содействовать устойчивости и прочности гражданского оборота.

     К недвижимым вещам (недвижимости) ст. 130 ГК относят земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, т.е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам Гражданский  кодекс относит и такие объекты, само назначение которых неизбежно  предполагает их перемещение, - воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты и  иное имущество.

     Исходя  из указания п. 1 ст. 131 ГК об обязательности регистрации "права собственности  и других вещных прав" на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, порядок и прекращение следует  признать, что любые сделки с недвижимом имуществом подлежат государственной  регистрации, если иное не установлено  законом.

     Обязательность  регистрации сделок с недвижимостью  устанавливается не только в виде общего правила (п. 1 ст. 131 ГК), но и предусматривается  применительно к каждой из соответствующих  сделок в отдельных статьях ГК. Это касается договоров продажи  недвижимости (ст. 551 ГК), мены (ст. 567, 551 ГК), дарения (п. 2 ст. 574 ГК), отчуждения недвижимого  имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК). Аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК), доверительного управления недвижимом имуществом (п. 2 ст. 1017 ГК), коммерческой концессии (п. 2 ст. 14028 ГК).

     Относительно  порядка государственной регистрации  недвижимости в Гражданском кодексе  содержится лишь указания на то, что  вещные права на недвижимые вещи, их ограничения и возникновение, переход  и прекращение подлежат государственной  регистрации в едином государственном  реестре учреждениями юстиции (п. 1 ст. 131 ГК). Детальный порядок государственной  регистрации и основания отказа в ней должны быть установлены  федеральным законом о регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним[7].

      Глава 3: Условия  недействительности сделок. 

     3.1. Оспоримые и ничтожные  сделки

     Недействительные  сделки делятся на ничтожные и  оспоримые. Гражданский Кодекс устанавливает  для них различные правовые признаки и последствия (ст.166, п.1,п.3 ст.167 ГК РФ)[12]:

      - порядок признания их недействительными;

      - круг лиц, имеющих право требовать  признания сделки недействительной  и применения последствий недействительности;