Право выхода из жилищного кооператива

До выплаты паевого взноса пайщик обладает следующими правами:

-проживать со своей семьей  в предоставленной ему квартире  в доме кооператива; 

-добровольно выбыть из ЖСК;

• в установленном порядке передать пай любому постоянно проживающему совместно с ним совершеннолетнему члену семьи;
• получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива в случае нуждаемости в улучшении жилищных условий;
• произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение, в том числе в доме государственного или общественного жилищного фонда, либо на жилой дом, принадлежащий гражданину на праве собственности.

Члену ЖСК принадлежит лишь право  владения, пользования и ограниченного  распоряжения предоставленным ему  помещением. В то же время пайщик обязан выполнять требования устава кооператива и существующие правила  пользования жилыми помещениями.

Следует отметить, что гражданин  может стать и членом действующего жилищного или жилищно-строительного  кооператива на основании решения  общего собрания членов кооператива  или уполномоченного им органа, при  условии внесения вступительного взноса и части паевого взноса.

В отличие от прежнего, действующее законодательство допускает возможность гражданам быть одновременно членами нескольких жилищных или жилищно-строительных кооперативов.

3.Право  выхода из жилищного кооператива.

Причины возникновения такого вопроса  понятны. Жизнь течет, меняется и  у каждого человека, когда-то решившего  приобрести квартиру через Жилищный Кооператив, обстоятельства могут сложиться  таким образом, что он будет вынужден или захочет выйти из ЖК. И тогда  возникает вопрос - каков порядок и не потеряет ли пайщик свои паенакопления?

Устав, который является законом  для членов Жилищного Кооператива, предусматривает возможность добровольного  прекращения членства на любом этапе: как на стадии накопления паевых взносов, так и после приобретения для  пайщика квартиры.

Что происходит, если пайщик принял решение  выйти из ЖК до покупки квартиры? Пайщик подает в ЖК заявление о  добровольном выходе, которое рассматривается  Правлением ЖК в срок не позднее  одного месяца. Вышедшему пайщику  возвращается денежная сумма в размере  пая, внесенного в ЖК на момент прекращения  членства.

А если член ЖК выходит после приобретения для него квартиры? Пайщик освобождает  занимаемое им жилье, которое первоначально  предлагается другим пайщикам, а затем  в случае отказа, предлагается для  свободной реализации на рынке недвижимости. Расчеты с вышедшим пайщиком осуществляются после поступления денежных средств  от реализации квартиры на расчетный  счет ЖК. В данном случае, возврату так  же подлежат паевые взносы в полном объеме, накопленные пайщиком на момент его добровольного выхода.

И в том и в другом случае, вышедшему пайщику возвращается денежная сумма в размере пая, внесенного в ЖК на момент прекращения  членства. Однако вступительные взносы возврату не подлежат, поскольку это  те средства, которые направляются на развитие кооператива (содержание аппарата кооператива, реклама, проведение семинаров  и других ознакомительных и просветительских мероприятий).

Но существует и иная схема выхода и кооператива. Пайщик имеет право  выйти из членов ЖК, переуступив  или "продав" свои права и, соответственно, обязанности как члена ЖК другому  пайщику или третьему лицу, желающему  вступить в кооператив. Переуступка  прав и обязанностей производится на основании договора перемены лиц  в обязательстве. Такая схема  выхода позволяет выходящему пайщику  избежать финансовых потерь (возврату подлежат все денежные средства, внесенные  в ЖК, включая паевые и членские взносы) или даже извлечь финансовую выгоду (свои права и обязанности  можно продать). Необходимыми условиями выхода из ЖК по договору перемены лиц в обязательстве являются: во-первых отсутствие у пайщика задолженности по уплате паевых и членских взносов на момент выхода из ЖК и во-вторых привлечение пайщиком третьего лица, готового вступить в ЖК. Такая схема привлекательна и более выгодна для обеих сторон. Пайщик, который выходит из ЖК имеет возможность вернуть себе все денежные средства, внесенные в ЖК, а вступающий на его место приобрести более выгодное позицию в очереди или сразу получить квартиру.

На сегодняшний день проблема отсутствия финансового обеспечения не смогла не коснуться и ЖК и ЖСК, особенно если они основаны на муниципальных  началах.

Нужно подчеркнуть, что средства, отпускаемые  городским бюджетом на жилищную сферу  огромны: около 3 миллиардов долларов США  было утверждено Мосгордумой в городском  бюджете на 2003 г. Много это или  мало? - Давайте посчитаем. В Москве было в 2003 г. 3340000 квартир. Разделив бюджетные  средства на стоимость квадратного  метра по его себестоимости, мы обнаружим, что если не ремонтировать разваливающийся  жилищный фонд силами ДЕЗ и РЭУ, а  строить новые, то каждые восемь лет  будет на эти деньги построено  еще 3340000 квартир. Новых квартир в  новых домах! То есть, денег отпускается  достаточно, чтобы за каждые 8 лет  построить еще одну Москву! А московским работникам ЖКХ их не хватает даже просто на замазывание дыр⁷. Здесь можно упомянуть тех лиц, которые заинтересованы в сохранении ЖСК и ЖК в противовес товариществам собственников жилья.

Рассмотрим на примере Управления городского заказа города Москвы взаимоотношения чиновников и ЖСК и ЖК. Со времени вступления Федерального Закона "О товариществах собственников жилья" в действие прошло шесть лет. В Москве зарегистрировано около 700 ТСЖ. Это около двух процентов жилых домов. Бюджетные средства должны всем им перечисляться на их расчетные счета. Но лишь десяток ТСЖ них получает бюджетное финансирование на свой расчетный счет. То есть 1 процент от созданных ТСЖ. Не первый год товарищества добиваются от московских чиновников реализации своего права. А сколько коммерческих ГУП (МУП) ДЕЗ получают бюджетное финансирование? – Все 100 процентов. ЖСК и ЖК не имеют право получать бюджетное финансирование на свои расчетные счета. За ЖСК и ЖК бюджетное финансирование получают ДЕЗ. Управление городского заказа – это вышестоящая организация ДЕЗ. Если вместо ЖСК и ЖК будут созданы ТСЖ, то кто будет получать бюджетные дотации? – Здесь кроется ответ на вопрос, почему же многие годы чиновники сохраняли организации-призраки.

Например, через Управление городского заказа проходят бюджетные средства на содержание жилищного фонда. И  именно этому звену правительства  Москвы надлежит разработать механизм передачи бюджетных средств напрямую товариществам собственников жилья.

Одновременно Управлению городского заказа поручено проводить капитальный  ремонт ЖСК и ЖК через коммерческую структуру МГУП "Жилкооперация". Не удивительно, что МГУП «Жилкооперация", на которое возложена также задача передачи бюджетных средств ТСЖ, образованных на базе ЖСК и ЖК (согласно распоряжения премьера правительства Москвы от 26.03.98 г. № 322-РП) долгие годы изучало вопрос о том, каким образом подписывать договора на финансирование и на передачу бюджетных средств товариществам.

Отсюда становится ясно, почему чиновнику  совсем не мешают организации-призраки. Даже наоборот. Они долгое время  и сказки рассказывали, что в ТСЖ  все в 5-7 раз дороже, и могли  «пужнуть» для порядку, что в ТСЖ ваши квартиры "продадут банкирам, а вас самих выбросят на улицу". Либо еще какую-нибудь чушь пострашнее.

Дома несуществующих ЖСК и ЖК обслуживались в Москве по ставкам 30 копеек за квадратный метр. Капитальный  ремонт осуществлялся ГУП "Жилкооперация". Живи бывший член кооператива да радуйся! Но раз есть бесплатный сыр, то где же мышеловка?

ДЕЗ получал с жителя 30 копеек за техническое обслуживание 1 квадратного  метра. И обслуживал на 30 копеек, из них 15 чисто обслуживание, а 15 на вознаграждение обслуживающему персоналу. Эти деньги с трудом тянули на 15 процентов от совокупной суммы, отпускаемой на эти  работы. А то, что бюджет доплачивал на каждый квадратный метр остальные 85 процентов – так об этом собственник  хотя и догадывался, но говорить вслух  не имел права, ведь то бюджетные деньги, а не его. Как, куда и когда бюджетные  деньги оприходовал ДЕЗ - это уже  дело техники бухгалтеров, сметчиков  и иных профессионалов. Какое дело жителя до этих средств? Разве он их платил? - А раз нет, то и отчета перед жителем нет. Сколько заплатил - на столько и получи. И не жалуйся, что твой дом разваливается. «Еще спасибо скажи, что за 15 копеек до сегодняшнего дня достоял».

И капитальный ремонт делался также. Бюджет отпускает средства на 2500 домов  якобы являющихся "ЖСК", а ремонт за год получит 25-30. А поскольку  всем все равно не хватит, то, конечно, в "Жилкооперации" в первую очередь беспокоились о благополучии собственном. Характерен тот факт, что МГУП "Жилкооперация" не заключала реальные договоры на обслуживание ни с одним ЖСК. Выполненные в домах ЖСК работы, самим МГУП "Жилкооперация" и принимались. ЖСК часто даже не знали, что у него делали. Так легче отчитываться о произведенных работах и, главное, об освоенных огромных бюджетных средствах. Российский гражданин пока плохо понимает, что бюджетные деньги – это его налоговые платежи. Он не знает, что бюджетные деньги, расходуемые на капитальный и текущий ремонт его жилищного фонда, он может на этот жилищный фонд потратить сам, уменьшив сумму своего подоходного налога, выплачиваемого в бюджет.

Начальники ЖСК - председатели, бухгалтеры, члены правления – с точки  зрения объема материальных выгод от сохранения ЖСК имеют не много. Но довольствуются малым. Они продолжают заключать договоры от имени ЖСК, называя себя членами ЖСК, хотя у  всех давно есть свидетельство о  собственности на свою квартиру. Некоторые  свою квартиру уже и подарили своим  детям или внукам, но продолжают быть и членами и председателями ЖСК или ЖК. Выгода от сохранения организации-призрака у них тоже есть. Кто подкармливается от сдачи  в аренду "кооперативной" квартиры правления, подвалов и нежилых помещений; кто оставляет себе на содержание поступления от оплаты жилья как  вторичного, не платя эти деньги в ДЕЗ; кто собирает вступительные  взносы в ЖСК с покупателей  квартир в доме и т.д. И хотя исполнение функций руководства  в ЖСК, мало чем отличается от руководства  в ТСЖ - нужно лишь войти в правовое поле, что даст право все построить  на основе Закона – председателей  ЖСК страшит, с одной стороны, перспектива не быть переизбранными, а, с другой стороны, перспектива  войны с чиновниками обслуживающих  организаций, исполнительной власти, не желающих наделять правами Товариществ  собственников жилья сегодня в общем-то бесправное руководство ЖСК. Они не меньше остальных понимают, что возглавляют организации-призраки. Поэтому самая распространенная позиция председателей ЖСК: "доработаю пока не выгонят, а Товарищества пусть создают молодые". Учитывая, что в основном это пенсионеры, их по-человечески тоже можно понять.

Со стороны ДЕЗ "поощрение" ЖСК выражается в закрывании глаз на то, что ЖСК оставляет у себя оплату за вторичное жилье и подает такое количество льготников, которое  руководству организаций-призраков  позволяет совесть. Деньги, получаемые ДЕЗ от самих ЖСК, для ДЕЗ большой  роли не играли, ведь это всего лишь несколько процентов от суммы  расходов, - все построено на средствах  бюджетного финансирования. Здесь тоже хорошо понимают, что перед ними организации-призраки, поэтому попытки  возмущения плохим обслуживанием, или  почти его полным отсутствием, пресекают  угрозой разрыва договора на обслуживание как с несуществующей организацией.

Заключение.

Сегодня в России существует два "гибких" способа приобретения жилья - взять  кредит у банка либо стать членом жилищно-строительного или жилищного  кооператива. Основные достоинства  и недостатки первой схемы известны - быстрое заселение в квартиру, но высокие процентные ставки и необходимость "прозрачного" дохода.

Минусы и плюсы ЖК и ЖСК  не так очевидны. Пусть сами себя они любят ассоциировать с  кассами взаимопомощи, однако квартира - не шапка, а система приобретения жилья в рассрочку сложна и  имеет много нюансов. 
Противники ЖСК сравнивают их с "пирамидами": кооперативы постоянно расширяют членскую базу и соответственно увеличивают паевой фонд. Сторонники ЖК и ЖСК считают, что сравнивать их  с "пирамидами" неверно. Деньги, которые человек вносит на счет кооператива, сразу вкладываются в покупку нового жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках. 
Вкратце суть метода ЖСК такова. Человек, желающий приобрести квартиру, вступает в кооператив, для чего вносит вступительный взнос - он составляет приблизительно 5% ориентировочной стоимости будущего жилья - и фиксированный регистрационный взнос. После чего член ЖСК начинает накапливать необходимую сумму личных средств, внося ее в кооператив - 50% стоимости квартиры. Этот этап называется накопительным, и длится он в среднем от года до четырех лет. Длительность этого этапа можно программировать самостоятельно - от срока накопления будет зависеть срок предоставления рассрочки. Связь прямо пропорциональная - чем дольше длится накопительный этап, тем дольше будет срок предоставления рассрочки. 
Как только член ЖСК накапливает необходимые 50%, кооператив предоставляет рассрочку на оставшиеся 50% стоимости жилья, и начинается этап расчета.

До выплаты пая гражданин  живет в квартире, которая принадлежит  кооперативу. После того как  выплачен последний пай, квартира оформляется  собственность на квартиру и выход  из кооператива.

С достоинствами ЖСК мы определились - покупка квартиры в рассрочку  на достаточно мягких условиях. В итоге  стоимость купленной с помощью  ЖСК или ЖК квартиры увеличивается  примерно на 10%, в то время как  при покупке жилья по ипотечной  банковской схеме - на 50-80%.

Еще плюсы:

• квартиру, находящуюся в собственности ЖСК, можно будет сдавать в аренду;
• квартира приобретается за ту цену, которая существует на рынке недвижимости на момент накопления вами 50% стоимости. Если ваш ЖСК индексирует накопления, это безусловно выгодно;
• в период расчета с кооперативом не нужно платить налог на недвижимость,
• предоставляется льгота по налогу на доходы физических лиц при приобретении квартиры в размере до 600 тыс. руб. (с января 2004 г. - 1 млн руб.);
• ЖСК является некоммерческой организацией, поэтому освобождена от всех видов налогов;
• возможность зачета старой квартиры в стоимость приобретаемой.