Право выхода из жилищного кооператива

Жилищный кооператив, как один из видов потребительских кооперативов является некоммерческой организацией, которая объединяет на основе членства не только граждан, но и юридических  лиц.

Она не предполагает обязательного  личного участия своих членов в общих делах. Поэтому здесь  нет ограничений на круг участников, подобных ограничениям членства в производственном кооперативе. Не исключается, например, возможность одновременного участия  одного и того же гражданина в нескольких кооперативах, в том числе и  однородных. Юридическими лицами - участниками  таких кооперативов могут быть не только коммерческие, но и некоммерческие организации (с учетом ограничений  на распоряжение имуществом, имеющихся  у юридических лиц - не собственников, то есть унитарных предприятий и  учреждений)⁴.

 Единственное условие указанное в законе - учредителями потребительского общества могут быть граждане, достигшие 16-летнего возраста, и (или) юридические лица. Число учредителей не должно быть менее пяти граждан и (или) трех юридических лиц⁵.

По смыслу этих правил высшим органом  кооператива является общее собрание, имеющее исключительную компетенцию  и формирующее исполнительные органы, в ведение которых входит решение  всех вопросов, не отнесенных к исключительной компетенции общего собрания. Применительно  к структуре управления жилищным кооперативом используются общие принципы организации кооперативов, закрепляемые законом и для производственных кооперативов.

Управление жилищным кооперативом осуществляют общее собрание потребительского общества, совет и правление кооператива. Высшим органом является общее собрание потребительского общества. В период между общими собраниями управление в жилищном кооперативе осуществляет совет, который является представительным органом. Исполнительным органом  является правление ЖК. Контроль за соблюдением устава, его финансовой и хозяйственной деятельностью, а также за созданными им организациями и подразделениями осуществляет ревизионная комиссия.

Имущество кооператива согласно п. 4 ст. 218 ГК после полного внесения паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, переходит в собственность участников кооператива и влечет соответственно утрату на них права собственности самим кооперативом. По общему правилу на имущество жилищного кооператива его участники (члены) приобретают права требования, пропорциональные их паям (вкладам), а также некоторые другие права, вытекающие из членства в нем.

Основу имущественной самостоятельности  кооператива составляет его паевой (уставный) фонд. ГК не содержит требований к минимально необходимому размеру  такого фонда, ибо для различных  видов кооперативов этот размер не будет одинаковым. Он должен быть предусмотрен специальным законом для каждой разновидности кооперативов. Однако п. 4 ст. 116 ГК исходит из того, что кооператив должен иметь полностью оплаченный паевой фонд.

Паевой фонд кооператива формируется  за счет паевых взносов его участников (членов). Он также является гарантией  удовлетворения имущественных интересов  кредиторов кооператива. Поэтому обязанность  внесения паевых взносов является важнейшей  обязанностью члена кооператива. Устав  кооператива должен содержать наряду с другими непременное условие  об ответственности члена кооператива  за нарушение этой обязанности. Кроме  того, члены кооператива обязаны  в трехмесячный срок со дня утверждения  ежегодного баланса кооператива  покрывать образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. Ведь сам кооператив как некоммерческая организация не получает никаких доходов от своей деятельности.

2.Участие  в кооперативе и право собственности  на жилье.

На основании п.4. ст. 218 ГК РФ член жилищного или жилищно-строительного  кооператива, другие лица, имеющие право  на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на занимаемое ими жилое помещение.

После выплаты паевых взносов членами  кооператива, последний по решению  общего собрания своих членов может  подлежать преобразованию в кооператив по совместной эксплуатации имущества, не перешедшего в собственность  его отдельных членов, а остающегося  в собственности кооператива (например, подвалов, чердаков, лифтов и тому подобного  имущества в кооперативном жилом  доме). На практике многие кооперативы  продолжают свою деятельность без преобразования и внесения соответствующих изменений  в учредительные документы и  после уплаты членами полностью  своих паевых взносов. Это порождает  недоразумения и споры, особенно в случае необходимости определения  судьбы имущества, которым член ЖК считает  нужным распорядиться по своему усмотрению, в частности, путем составления  завещания, обмена, дарения или продажи. Поскольку возникновение собственности  гражданина на кооперативное жилое  помещение связывается с моментом уплаты полной суммы паевого взноса и для этого не требуется никаких  других условий, следует считать, что  не зависимо от содержания учредительных  документов и любых решений прежнего кооператива этот последний автоматически  утрачивает право собственности  на имущество, находящееся в пользовании  его члена, с момента полной выплаты  паевого взноса и следовательно, утрачивает право распоряжаться им, хотя бы и по решению общего собрания.

Таким образом, имеется три юридических  факта, образующих фактический состав для возникновения права собственности  у граждан-членов кооператива и  прекращения такового у юридического лица-кооператива: Первый – членство в кооперативе; Второй - пользование  жилым помещением, предоставленным  кооперативом; Третий – полная выплата  паевого взноса.

Это положение в полной мере подтверждается в данных отношениях – право на получение жилой площади возникает  у гражданина с момента вступления в жилищный кооператив, с этого  же момента возникает жилищное правоотношение, которое развивается по мере наступления последующих фактов и окончательно оформляется с предоставлением квартиры. Далее, при выплате последней части паевого взноса, правоотношение пользования трансформируется в правоотношение собственности, происходит смена субъектов данного права. До полного внесения паевого взноса, субъектом права собственности на жилое помещение был жилищный кооператив, после гражданин. С момента возникновения права собственности член кооператива осуществляет его самостоятельно, заключая сделки по сдаче своего имущества в наем, его отчуждению и т. д., без согласия кооператива. Он не может быть выселен по мотиву исключения или выхода из ЖК.

В судебной практике возникал вопрос (в частности по делам о наследовании квартир в доме кооператива), с  какого времени член кооператива  становится собственником квартиры - с момента полной выплаты паевого  взноса или же с момента регистрации  в БТИ либо в другом надлежащем органе квартиры на его имя. При решении  этого вопроса следует исходить из того, что сам факт полной выплаты  паевого взноса членом кооператива  автоматически влечет за собой приобретение им права собственности на квартиру.

Квартира в доме кооператива  может принадлежать на праве общей  собственности, например, паевой взнос  за нее был выплачен супругами  во время брака, либо на праве общей  долевой собственности, когда право  на квартиру перешло к двум или  более наследникам. В связи с  этим, необходимо иметь ввиду, что член кооператива не вправе распоряжаться жилым помещением без согласия супруга, если оно является совместной собственностью, а также без согласия другого лица, являющегося участником общей собственности на квартиру.

В случае смерти члена кооператива  его пай переходит по наследству. Общее собрание членов кооператива  вправе на общих основаниях принять  в члены ЖК одного или нескольких наследников при условии наличия  для каждого из них изолированного помещения. Наследникам, не пользовавшимся квартирой при жизни наследодателя, а также отказавшимся от дальнейшего  пользования, кооператив выплачивает  стоимость наследуемого пая или  доли его. Члены семьи умершего пайщика, не являющиеся наследниками, но проживающие  совместно с ним и имевшие  общее хозяйство, сохраняют право  дальнейшего пользования занимаемой площадью в случае вступления одного из наследников в члены ЖК. Если наследники откажутся от вступления в кооператив или если таковых  не окажется, указанные члены семьи  умершего пайщика вправе вступить в  члены кооператива с внесением  пая в размере, соответствующем  занимаемой площади. Следовательно, другие члены семьи, а также лица, прекратившие семейные отношения с членом ЖК, не вправе претендовать на квартиру в доме кооператива как общую собственность. Они могут получить ее только по наследству.

Если после смерти пайщика не осталось наследников по закону и  по завещанию, то пай, как выморочное имущество переходит к государству  в установленном порядке, а на освободившуюся площадь по решению  общего собрания поселяется новый жилец.

ЖК И ЖСК – как потребительский  кооператив (ст.50, 116 ГК, Закон РФ от 19 июня 1992 г. "О потребительской  кооперации в РФ") - создается гражданами и юридическими лицами путем их добровольного  объединения.

Членом ЖК и ЖСК может быть лицо, достигшее 16 лет, нуждающееся  в улучшении жилищных условий  и постоянно проживающее в  данном населенном пункте.

Рассмотрим процедуру вступления в ЖСК и ЖК (на примере ЖК «Скарт и Наш дом».):

1) Физическое или юридическое  лицо приходит в офис ЖК "Скарт и НАШ ДОМ". г.Москва Ветошный переулок 13\15 к.25,24.

В ЖК существуют пять направлений  приобретения жилья, каждое из которых  предназначено для определенной социальной группы и каждое по своему удобно и выгодно.

2) Менеджеры ЖК "Скарт и НАШ ДОМ" знакомят кандидата в члены ЖК с документами о государственной регистрации ЖК, положениями Устава и условиями приобретения жилья через кооператив. Главными условиями приобретения жилья, в зависимости от избранного членом ЖК направления приобретения жилья, являются: мин. паевой взнос = от 200 (от двухсот ) долларов США; макс. период рассрочки с момента приобретения жилья = до 10 (Десяти) лет. Каждый член ЖК может выбрать удобный для себя период рассрочки по погашению паевого взноса, от 1 до 10 лет. Чем дольше срок накопления, тем выгоднее условия погашения пая. В качестве паевого взноса учитывается стоимость старого жилья, если член ЖК желает улучшить жилищные условия.

1. Кандидат в члены ЖК заполняет по установленной форме Заявление о вступлении в ЖК (Приложение 1). В Заявлении указываются параметры жилья, которое желает приобрести в собственность кандидат в члены ЖК и его ориентировочная стоимость. Кандидат в члены ЖК также указывает, что он ознакомился с требованиями Устава и Положения ЖК, согласен и обязуется их выполнять. К заявлению прилагаются следующие документы:

для физических лиц:

- копия  паспорта;

- документы,  подтверждающие семейное положение:  свидетельства о браке, рождении  детей, разводе, смерти и т.п.;

- паспортные  данные всех совершеннолетних  членов семьи;

• краткая информация о роде деятельности (в произвольной форме, по требованию);

для юридических лиц:

- нотариально  заверенные учредительные документы;

- банковские  реквизиты юридического лица;

- копия  годовой бухгалтерской отчетности (по требованию);

- доверенность  или иные документы, подтверждающие  полномочия представителя юридического  лица.

Заявление подается на отдельно взятую недвижимость (комнату, квартиру, жилой  дом) с указанием желаемого типа и места расположения недвижимости, условий внесения пая, предполагаемого  периода рассрочки по выплате  пая. Если заявление подается на недвижимость (права на недвижимость), уже принадлежащую ЖК, то условия внесения пая и период рассрочки в отношении такой недвижимости (прав на недвижимость) определяются исключительно Правлением ЖК.

4. Член ЖК принимает решение  о порядке накопления паевого  взноса и порядке уплаты вступительного  взноса.

5. Кандидат в члены ЖК подписывает  Положение-договор (Приложение 3) о  порядке оплаты членами ЖК  паевых и иных платежей и  Приложение №2 – Индивидуальный  график накопления паевого взноса, в котором подтверждаются параметры  жилья, указывается ориентировочная  стоимость жилья, указывается  размер уже внесенного первоначального  паевого взноса и размер текущих  паевых платежей. Член ЖСК при  наличии финансовых возможностей  может вносить паевые платежи досрочно и тогда быстрее будет приближаться право подбора жилья.

6. Член ЖК, оплативший 55% от заявленной  ориентировочной стоимости жилья,  получает право подбора. После  подбора, с членом кооператива  заключается Договор безвозмездного  пользования жилым помещением (Приложение 3а) и Индивидуальный график  погашения пая 

7. При полной выплате итогового  паевого взноса, члену ЖК передаются  права собственности на то  жилье в отношение которого он выплачивал паевой взнос.

Члены кооператива приобретают  соответствующее жилое помещение  только в пользование, сохраняя право  собственности лишь на пай (паенакопления). По своей юридической природе пай представляет собой не имущество в натуре, не деньги и не долю в праве собственности, а обязательственное право требования выплаты соответствующей суммы при выходе из кооператива. Однако наличие такого права, основанного на членстве в ЖК и ЖСК, становится одновременно главным основанием для предоставления в пользование определенного имущественного объекта, остающегося кооперативной собственностью. Лицу, принятому в члены ЖК (ЖСК) по решению членов общего собрания, предоставляется квартира, причем решение общего собрания приобретает юридическую силу лишь после утверждения соответствующим органом местной администрации и выдачи ордера. Гражданин вправе обратиться в суд с иском о защите нарушенного или оспариваемого права на пользование жилым помещением, в частности, при отказе в выдаче ордера на жилое помещение, за которое не выплачен паевой взнос, а также при отмене решения общего собрания о приеме его в члены ЖК (ЖСК)⁶.