- инженерные системы (вентиляция, отопление,
водоснабжение, водоотведение, лифты и
др.), находящиеся в жилых помещениях, а
также входящие в состав общего имущества
собственников помещений в многоквартирном
доме, должны быть размещены и смонтированы
в соответствии с требованиями безопасности,
установленными в действующих нормативных
правовых актах, и инструкциями заводов
- изготовителей оборудования, а также
с гигиеническими нормативами, в том числе
в отношении допустимого уровня шума и
вибрации, которые создаются этими инженерными
системами;
- допустимая высота эксплуатируемого
жилого дома и площадь этажа в пределах
пожарного отсека, входящего в состав
общего имущества собственников помещений
в многоквартирном доме, должны соответствовать
классу конструктивной пожарной опасности
здания и степени его огнестойкости, установленным
в действующих нормативных правовых актах,
и обеспечивать пожарную безопасность
жилого помещения и жилого дома в целом.
В процессе эксплуатации жилое
помещение может быть признано
непригодным для проживания, а
многоквартирный дом аварийным
и подлежащим сносу. Основания
и порядок признания помещения
жилым помещением, жилого помещения
непригодным для проживания и
многоквартирного дома аварийным
и подлежащим сносу установлены
Положением о признании помещения
жилым помещением, жилого помещения
непригодным для проживания и
многоквартирного дома аварийным
и подлежащим сносу. Так, должны
быть признаны непригодными для
проживания комнаты, окна которых выходят
на магистрали, при уровне шума выше предельно
допустимой нормы, если при помощи инженерных
и проектных решений невозможно снизить
уровень шума до допустимого значения.
На основании вышеизложенного
можно прийти к следующему
выводу, что предназначенность для
постоянного проживания является
одним из основных признаков
жилого помещения, что предопределяет
необходимость внесения соответствующих
изменений в нормативно-правовые
акты, в которых говорится только
лишь о пригодности для проживания.
Другое дело, что жилое помещение,
пригодное для постоянного проживания,
может быть предназначено как
для постоянного, так и временного
пользования. Основное число жилых
помещений предназначено для
постоянного пользования. Другие
же помещения изначально предназначаются
для их временного использования
(гостиницы, общежития).
Следующим признаком жилого помещения
является его изолированность.
Об этом говорится и в п.
2 ст. 15 ЖК РФ. Это положение распространяется
как на договор коммерческого
найма, так и на договор социального
найма. Так, в ст. 673 ГК РФ
речь идет об изолированном
жилом помещении. В п. 2 ст. 62 ЖК
РФ отмечается, что неизолированное
жилое помещение, помещения вспомогательного
использования, а также общее
имущество в многоквартирном
доме не могут быть самостоятельным
предметом договора социального
найма жилого помещения. Аналогичное положение
было закреплено в ст. 52 ЖК РСФСР, согласно
которой не могли быть самостоятельным
предметом договора найма часть комнаты
или комната, связанная с другой комнатой
общим входом (смежные комнаты), подсобные
помещения.
В соответствии с п. 1 ст. 16 ЖК
РФ к жилым помещениям относятся:
1)
жилой дом, часть жилого дома;
2)
квартира, часть квартиры;
3)
комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное
здание, которое состоит из комнат,
а также помещений вспомогательного
использования, предназначенных
для удовлетворения гражданами
бытовых и иных нужд, связанных
с их проживанием в таком
здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).
Квартирой признается структурно обособленное
помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее
возможность прямого доступа к помещениям
общего пользования в таком доме и состоящее
из одной или нескольких комнат, а также
помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами
бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием
в таком обособленном помещении (п. 3 ст.
16 ЖК РФ).
Комнатой признается часть жилого
дома или квартиры, предназначенная
для использования в качестве
места непосредственного проживания
граждан в жилом доме или
квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ).
Часть
квартиры - это и комната, это и
часть комнаты. Последнее следует
исключить в наемных отношениях
независимо от форм собственности на
жилье. Жилое помещение трудно представить
в виде многоквартирного жилого дома.
Объектом наемных отношений могут
быть только реальные изолированные
помещения"43. Отмечает невозможность
части комнаты или комнаты, связанной
с другой комнатой общим входом (смежной
комнаты), быть самостоятельным
Жилое помещение должно использоваться
только по целевому назначению,
а именно для проживания граждан.
В соответствии с п. 3 ст. 288 ГК
РФ не допускается размещение
в жилых домах промышленных
производств. Схожее положение
содержится в п. 1 ст. 17 ЖК РФ, согласно
которому жилое помещение предназначено
для проживания граждан. Не
допускается размещение в жилых
помещениях промышленных производств
(п. 3 ст. 17). Только в отличие от ГК РФ, в
п. 2 ст. 17 ЖК РФ допускается возможность
использования жилого помещения для осуществления
профессиональной деятельности или индивидуальной
предпринимательской деятельности проживающими
в нем на законных основаниях гражданами,
если это не нарушает права и законные
интересы других граждан, а также требования,
которым должно отвечать жилое помещение48.
В этой части интерес представляет понятие
квартиры согласно Закону о недвижимом
имуществе Израиля, в котором под квартирой
понимается комната или комнатная ячейка,
либо система комнат или комнатных ячеек,
которые предназначены для использования
как самостоятельная единица для проживания,
занятия бизнесом или любой иной цели.
В действующем ЖК РФ признак благоустроенности
имеет значение при решении вопроса о
выселении граждан из жилых помещений,
предоставленных по договорам социального
найма. Согласно ст. 84 ЖК РФ такое выселение,
производимое в судебном порядке, возможно
с предоставлением других благоустроенных
жилых помещений, с предоставлением других
жилых помещений, без предоставления других
жилых помещений.
Кроме того, жилое помещение, предоставляемое
по договору социального найма,
должно соответствовать установленным
нормам. Согласно ст. 50 ЖК РФ нормой
предоставления площади жилого
помещения по договору социального
найма является минимальный размер
площади жилого помещения, исходя
из которого определяется размер общей
площади жилого помещения, предоставляемого
по договору социального найма. Постановлением
Правительства РФ от 29 августа 2005 года
№ 541 установлен федеральный стандарт
социальной нормы площади жилого помещения
в размере 18 кв. метров общей площади жилья
на 1 гражданина.
Таким образом, помещение должно
отвечать определенным требованиям
для того, чтобы считаться жилым.
И только жилое помещение, соответствующее
всем вышеизложенным требованиям,
сможет гарантировать удовлетворение
жилищных потребностей граждан.
ГЛАВА
2. ПОНЯТИЕ ОБМЕНА
И ЗАЩИТА ПРАВ ГРАЖДАН
ПРИ ОБМЕНЕ ЖИЛЫХ
ПОМЕЩЕНИЙ
2.1
Обмен жилыми помещениями
В Гражданском кодексе наем
жилого помещения подразделяется
на договор социального найма
жилого помещения и договор
найма жилого помещения. Не
претендуя на исчерпывающее регулирование
обоих видов найма жилых помещений
(коммерческого и социального), ГК
РФ содержит ряд положений
(глава 35), относящихся к двум
указанным видам договора найма
жилых помещений.
В ГК предусмотрена письменная
форма таких соглашений (статья 674
ГК РФ). При этом, однако, несоблюдение
формы совершения договора не
влечет его недействительности.
Данное обстоятельство, согласно
статье 162 ГК, лишает стороны договора
права ссылаться в подтверждение
сделки и ее условий на свидетельские
показания, но не лишает права
приводить письменные и иные
доказательства.
Здесь уместно отметить то
обстоятельство, что в отличие
от основной части сделок с
жилищем договор найма жилого
помещения не подлежит государственной
регистрации.
Гарантируется сохранение договора
найма при переходе права собственности
(статья 675 ГК), хозяйственного ведения
или оперативного управления. При
отчуждении собственником (обладателем
права хозяйственного ведения
или оперативного управления) жилого
помещения приобретатель становится
наймодателем до окончания срока договора,
на тех же условиях, что и предыдущий собственник.
В случае нарушения прав со стороны нового
наймодателя в соответствии со статьей
305 ГК наниматель имеет право на защиту
своего владения.
Устанавливается обязанность нанимателя
использовать жилье только по
целевому назначению для проживания,
обеспечивать сохранность жилого
помещения, поддерживать его в
надлежащем состоянии, своевременно
производить оплату. Если стороны
не договорились об ином, наниматель
обязан самостоятельно вносить
коммунальные платежи.
Формулируя обязанности наймодателя,
в ГК, с одной стороны, вводятся нормы,
распространяющиеся на любые жилые помещения,
и, с другой стороны, выделяется регламентация
найма, где объектами выступают квартиры
либо изолированные комнаты в многоквартирных
домах. К общим нормам относится, во-первых,
регулирование обязанности передать нанимателю
свободное жилое помещение в состоянии,
пригодном для проживания; во-вторых, если
иное не установлено договором, обязанностью
является капитальный ремонт сданного
внаем жилого помещения. Для наймодателей
жилых помещений, находящихся в многоквартирных
домах, устанавливается обязанность осуществлять
надлежащую эксплуатацию дома.
Договор социального найма в
Гражданском кодексе регламентируется
только в общем виде, подробное
регулирование нашло отражение
в главе 8 нового Жилищного
кодекса РФ.
По ранее действовавшему жилищному
законодательству ордер являлся
единственным основанием для
вселения в предоставленное жилое
помещение (статья 47 ЖК РСФСР)
и давал основания для заключения
договора социального найма жилого
помещения (статья 51 ЖК РСФСР). В
настоящее время договор социального
найма жилого помещения заключается
на основании решения о предоставлении
жилого помещения жилищного фонда
социального использования.
В определении договора социального
найма, установленном пунктом
1 статьи 60 ЖК РФ, отсутствует указание
о том, что жилое помещение
предоставляется нанимателю за
соответствующую плату. Это существенное
условие договора социального
найма, поскольку такой договор
является разновидностью возмездных
сделок. Поэтому не следует упускать
обязанности нанимателя своевременно
и в полном объеме вносить
плату за предоставленное по
договору социального найма жилое
помещение.
Пункт 2 статьи 60 ЖК РФ устанавливает
бессрочный характер отношений,
возникающих по договору социального
найма. Это означает, что среди
оснований прекращения данного
договора такое основание, как
истечение срока, отсутствует.
При этом не следует забывать,
что бессрочный характер договора
социального найма не исключает
возможности его прекращения
по иным предусмотренным законом
или самим договором основаниям.
Порядок и условия пользования
жилым помещением, предоставленным
на основании договора социального
найма, устанавливаются ЖК РФ
и нормами этого договора.
Предмет договора социального
найма жилого помещения по
новому жилищному законодательству
несколько видоизменен и дополнен.
Если ранее статьей 52 ЖК РСФСР предусматривалось,
что предметом договора найма жилого помещения
может быть лишь изолированное жилое помещение,
состоящее из квартиры либо одной или
нескольких комнат, то статьей 62 ЖК РФ
предусмотрено, что предметом договора
социального найма является жилое помещение
(жилой дом, квартира, часть жилого дома
или квартиры). Законодатель установил
запрет на передачу внаем по договору
социального найма неизолированных помещений,
помещений вспомогательного назначения,
общего имущества в многоквартирном доме.
Ранее запрет налагался на заключение
договора социального найма на часть комнаты
или комнату, связанную с другой комнатой
общим входом (смежные комнаты) и на подсобные
помещения.
В отличие от сделок, рассмотренных
выше, договор обмена жилыми помещениями
регулируется не только и не
столько гражданским законодательством.
Статьей 72 Жилищного кодекса РФ
предусмотрено право на обмен
жилыми помещениями, предоставленными
только по договорам социального
найма. Ранее, до вступления
в силу нового ЖК РФ (до 1 марта
2005 г.), в обмене могли участвовать
как жилые помещения, принадлежащие
гражданам на праве собственности,
так и предоставленные по договорам
социального найма.