Еще одним существенным отличием
от ранее действовавшего Жилищного
кодекса РСФСР (статья 67) при обмене
жилыми помещениями является
то обстоятельство, что для заключения
такой сделки необходимо письменное
согласие наймодателя (пункт 1 статьи
72 ЖК РФ).
Следует отметить, что остальные
нормы об обмене жилых помещений,
предусмотренные ЖК РФ, не имеют
существенных отличий от норм
об обмене жилых помещений,
предусмотренных ранее действовавшим
ЖК РСФСР. Сохранена необходимость
письменного согласия членов
семьи нанимателя, а также органов
опеки и попечительства, если
в сделке участвуют члены семьи
нанимателя, являющиеся несовершеннолетними,
недееспособными или ограниченно
дееспособными гражданами.
Статья 73 ЖК РФ устанавливает
перечень условий, при которых
обмен жилыми помещениями не
допускается. Обмен не допускается,
если:
-
к нанимателю обмениваемого жилого
помещения предъявлен иск о
расторжении или об изменении
договора социального найма жилого
помещения;
-
право пользования обмениваемым
жилым помещением оспаривается
в судебном порядке;
-
обмениваемое жилое помещение
признано в установленном порядке
непригодным для проживания;
-
принято решение о сносе соответствующего
дома или его переоборудовании
для использования в других
целях;
-
принято решение о капитальном
ремонте соответствующего дома
с переустройством или перепланировкой
жилых помещений в этом доме;
-
в результате обмена в коммунальную
квартиру вселяется гражданин,
страдающий одной из тяжелых
форм хронических заболеваний,
указанных в перечне, утвержденном
постановлением Правительства РФ.
Перечень условий, препятствующих
обмену жилыми помещениями, существенно
видоизменен. Ранее действовавший
ЖК РСФСР запрещал обмен, если
он носил корыстный или фиктивный
характер, если помещение являлось
служебным или находилось в
общежитии, если в результате
обмена одна из сторон становилась
нуждающейся в улучшении жилищных
условий. Эти препятствующие обмену
обстоятельства не нашли отражения
в ЖК РФ. Новый кодекс запретил
обмен в случае, если он приводит
к вселению в коммунальную
квартиру лица, страдающего тяжелой
формой хронического заболевания.
ЖК РСФСР такого основания
запрета обмена не устанавливал.
В остальном основания, предусмотренные
ЖК РФ и ЖК РСФСР, схожи.
Порядок оформления обмена жилыми
помещениями, предусмотренный ЖК
РФ, отличается от аналогичного
порядка, установленного ЖК РСФСР.
Согласно статье 71 ранее действовавшего
кодекса, наниматели также заключали
соглашение об обмене, но оно
вступало в силу с момента
получения каждым из нанимателей
ордера на вселение в новое
жилое помещение. Процесс обмена,
предусмотренный ЖК РФ, исключает
необходимость получения ордера.
На основании договора об обмене
жилыми помещениями и согласия
соответствующих наймодателей ранее заключенные
договоры социального найма расторгаются
и заключаются новые.
На мой взгляд, следует особо остановиться
на вопросах, связанных с изменением договора
социального найма жилого помещения.
Порядок и основания изменения
договора социального найма жилого
помещения установлены в статье 82 ЖК РФ.
В пункте 1 указанной статьи законодатель
предусмотрел возможность объединения
нескольких договоров социального
найма в один договор.
Так, лица, проживающие в одном
жилом помещении на основании
нескольких договоров социального
найма, объединившиеся в одну
семью, вправе требовать заключения
одного договора социального
найма на все жилое помещение
с кем-либо из них. Аналогичная
норма содержалась в статье 87
ЖК РСФСР.
Пункт 2 указанной статьи установил
принцип замены нанимателей в
договоре социального найма.
Так, каждый дееспособный член
семьи нанимателя с согласия
остальных членов семьи вправе
требовать признания его нанимателем
по заключенному договору социального
найма.
Аналогичная ситуация складывается
в случае смерти нанимателя. Нанимателем
может быть признан любой дееспособный
член семьи умершего нанимателя.
Вместе с тем законодатель изъял ранее
действовавшую норму (статья 86 ЖК РСФСР),
согласно которой совершеннолетний член
семьи нанимателя был вправе требовать
заключения с ним отдельного договора
найма, если с согласия остальных проживающих
с ним совершеннолетних членов семьи и
в соответствии с приходящейся на его
долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося
соглашения о порядке пользования жилым
помещением ему может быть выделено изолированное
жилое помещение, состоящее из квартиры
либо одной или нескольких изолированных
комнат.
Таким образом, в настоящее
время изменить договор найма
жилого помещения путем раздела
жилья не представляется возможным.
Желание гражданина улучшить
свои жилищные условия может
быть удовлетворено различными
способами и, в частности, путем
заключения договора обмена жилыми
помещениями. В силу последнего
наниматели двух или более
жилых помещений передают друг
другу права и обязанности
нанимателей: наниматель одного
жилого помещения, уступая права
и обязанности в отношении
этого помещения, приобретает
права и обязанности в отношении
другого.
В действующем законодательстве
вопрос допустимости сделок, о
которых идет речь, решен четко.
Согласно ч.2 ст.20 Закона РФ "Об основах
федеральной жилищной политики" наниматель
жилого помещения в домах государственного,
муниципального, общественного жилищных
фондов имеет право с согласия собственника
жилищного фонда или уполномоченного
собственником лица (органа) и проживающих
совместно с ним совершеннолетних членов
семьи передать права и обязанности по
договору найма этого помещения собственнику
частного жилищного фонда взамен приобретения
права собственности на жилой дом (жилое
помещение).
Хотя эта норма находится в
ст. 20 - "Обмен жилых помещений",
рассматриваемый договор существенно
отличается от договора обмена
жилыми помещениями, предусмотренного
ч.1 этой статьи и ст.ст.67-74 Жилищного кодекса
РСФСР. Договор обмена жилыми помещениями
предполагает, что обмениваются помещения,
принадлежащие сторонам по договорам
найма жилых помещений.
Отличается рассматриваемый договор
и от договора мены (ст. 567 ГК), предполагающего
наличие у каждой из сторон
права собственности на обмениваемые
вещи. Договор же, о котором идет
речь, исходит из наличия права
нанимателя помещения у одной
стороны и права собственности
на помещение у другой стороны.
Существо его состоит в том,
что наниматель должен приобрести
право собственности на помещение,
принадлежащее другой стороне,
а собственник приобретает права
и обязанности нанимателя помещения
другой стороны.
Обязательность нотариального удостоверения
рассматриваемого договора законом
не предусмотрена, но оно возможно
по соглашению сторон (подп.2 п.2 ст.163
ГК).
Для заключения договора необходимо:
согласие собственника жилищного
фонда, в котором находится
нанимаемое помещение, или уполномоченного
собственником лица (органа), а также
проживающих совместно с нанимателем
совершеннолетних членов семьи.
Состав членов семьи нанимателя,
проживающих совместно с ним,
определяется по данным регистрационного
учета. Но необходимо также
согласие лиц, за которыми сохраняется
право на занимаемое жилое
помещение в соответствии со
ст.ст.60, 62 ЖК РСФСР (с учетом
постановления Конституционного
Суда РФ от 23 июня 1995 г.).
Необходимость согласия членов
семьи собственника на приобретение
прав по договору найма на
другое помещение законом не
предусмотрена. Но следует учесть,
что согласно п.2 ст.222 ГК переход
права собственности на жилой
дом или квартиру к другому
лицу не является основанием
для прекращения права пользования
жилым помещением членами семьи
прежнего собственника. Поэтому
возможны конфликты, во избежание
которых следует рекомендовать
сторонам предусматривать в договоре
обязательства членов семьи прежнего
собственника помещения освободить помещение
с переселением во вновь приобретенное
помещение на правах члена семьи нанимателя.
Для этого необходимо их письменное согласие.
Если обмениваемое помещение
принадлежит супругам на праве
общей собственности, договор
заключается одним супругом с
участием или с согласия другого.
В тех случаях, когда в отчуждаемом
помещении проживают несовершеннолетние
члены семьи собственника, договор
в соответствии с п.4 ст.292 ГК
может быть заключен лишь с
согласия органа опеки и попечительства
(ч.3 ст.67 ЖК РСФСР, в редакции
Федерального закона от 28 марта
1998 г.).
Если в помещении, занимаемом
стороной по договору найма,
проживают несовершеннолетние, оставшиеся
без попечения родителей (в
том числе и временно отсутствующие,
являющиеся членами семьи), требуется
разрешение органа опеки и
попечительства.
Отношения, предусмотренные рассматриваемым
договором, не урегулированы в
достаточной степени. Поэтому
следовало бы в соответствии
со ст.6 ГК применять по аналогии
нормы, регулирующие сходные отношения.
В частности, целесообразно применять
п.2 ст.559 ГК о государственной
регистрации договора, который считается
заключенным с момента такой
регистрации.
2.2
Отличие обмена
от замены жилых
помещений
Необходимость совершенствования
законодательства, регламентирующего
жилищные отношения, со всей
очевидностью ставит задачу поиска
правовых форм, способствующих лучшему
удовлетворению потребностей граждан,
в том числе в качестве занимаемого
жилья.
Применительно к нанимателям
жилых помещений в домах государственного
и муниципального жилищного фондов
такой правовой формой может служить
замена жилых помещений, проводимая в
установленных законодательством случаях
органом местного самоуправления по заявлению
нанимателя.
Термин «замена» практически
не использовался ранее действовавшим
законодательством: глава 28 «Наем
жилого помещения» в ГК РСФСР
1964 г. и соответствующие главы
ГК союзных республик не содержали
ни одного упоминания о возможной
замене. Вместе с тем ст. 316 ГК
РСФСР предусматривала, что в
случае образования излишней
изолированной комнаты в квартире,
предоставленной в пользование
одной семье, наниматель был
вправе либо заселить ее в
соответствии с требованиями
настоящей статьи, либо требовать
переселения его в отдельную
квартиру меньшего размера.
Это положение впоследствии было
закреплено в ст. 32 Основ жилищного
законодательства и ст. 75 ЖК РСФСР.
Согласно им наниматель, имеющий
излишнюю жилую площадь сверх
установленных норм, вправе с
согласия членов семьи требовать
от органов местного самоуправления,
от предприятия, учреждения, организации
(в зависимости от принадлежности
жилого дома) предоставления ему
в установленном порядке жилого
помещения меньшего размера взамен
занимаемого.
При этом закон не ставит
рассматриваемое право в зависимость
от характера занимаемой жилплощади,
которая может быть и отдельной
квартирой или другим изолированным
помещением, состоящим из одной
или нескольких комнат.
1.
В отличие от договора обмена
жилыми помещениями, сторонами
которого являются граждане (наниматели
или члены ЖСК или наниматели
и члены ЖСК одновременно) в
договоре замены с одной стороны
участвует гражданин - наниматель,
а с другой - орган местного
самоуправления (или организация,
если жилое помещение находится
в ведомственном жилищном фонде).
Из этого следует, что отношения
по замене имеют не чисто
гражданско-правовой характер, они
содержат в себе административные
элементы, поскольку решение о
замене принимается распорядительным
путем (при наличии соглашения
сторон).
2.
Признаком замены является предоставление
гражданину органом местного
самоуправления или администрацией
предприятия свободного жилого
помещения взамен сданной и
поступающей в их распоряжение
жилой площади. Это помещение
после его сдачи также подчиняется
режиму свободного жилого помещения,
отличному от режима освобождающейся
площади.