Общая совместная собственность

Как уже отмечалось, участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле (п. 2 ст. 247 ГК РФ). Например, за ним может быть закреплена определенная комната - как часть жилого помещения. При невозможности выдела имущества субъект вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

Некоторой спецификой отличается правовой режим общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 289 и ст. 290 ГК РФ каждому такому субъекту наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения (чердаки, подвалы, лестничные клетки и т.д.); несущие конструкции дома; механическое, электрическое, сантехническое оборудование за пределами и внутри квартиры, если оно обслуживает более одной квартиры.

Каждый из субъектов общей собственности в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах, связанных с эксплуатацией и ремонтом общего имущества, уплатой налогов и сборов пропорционально своей доле. В свою очередь, доля устанавливается пропорционально принадлежащей субъекту на праве собственности жилой площади, если иное не определено соглашением или общим собранием. Совершенно очевидно, что пользование общим имуществом с ущемлением интересов кого-либо из сособственников недопустимо.

Юридическим фактом, лежащим в основе возникновения права собственности на такое общее имущество, является приобретение в собственность квартиры или иного жилого, а также нежилого помещения в доме путем покупки, мены, дарения, наследования, полной выплаты пая в кооперативном доме или приватизации.

Возможность бесплатной приватизации - обращение в частную собственность жилого помещения, занимаемого в доме, принадлежащем государственному или муниципальному фонду, явилась новеллой нашего законодательства. Миллионы квартир, а в дальнейшем и комнат в так называемых коммунальных квартирах, были приватизированы и превратились в общую собственность, долевую и совместную. В последующие годы возникло немало гражданско-правовых споров, связанных с разделом, выделом и - особенно болезненных - с наследованием доли лицами, ранее не проживавшими в спорной квартире или комнате и не участвовавшими в приватизации. Это свидетельствует о необходимости в высшей степени ответственно и юридически обоснованно прогнозировать возможные последствия избрания субъектами вида собственности и объема прав на определенное жилое помещение.

В настоящее время Закон "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" дополнен ст. 9.1. Граждане, которые приватизировали жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, приобрели право возвратить их в государственную или муниципальную собственность. С такими лицами соответствующие органы исполнительной власти и местного самоуправления обязаны заключить договоры социального найма этих помещений.

Как уже отмечалось, одним из оснований возникновения общей собственности является создание простого товарищества. В отличие от организаций, образуемых в форме юридического лица, простое товарищество создается путем заключения соответствующего договора (называемого иногда договором о совместной деятельности) и объединения вкладов (ст. 1042 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 1043 ГК РФ, внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.

Объем вклада влияет на распределение прибылей и расходов между участниками общей собственности. Вклады предполагаются равными по стоимости, если из договора или иных фактических обстоятельств не следует иное (п. 2 ст. 1042 ГК РФ).

2.3 Некоторые проблемы  раздела общей долевой собственности

Прекращение общей долевой собственности возможно по договоренности между сособственниками или по решению суда.

Каждый сособственник "вправе требовать выдела своей доли из общего имущества" (п. 2 ст. 252 ГК РФ). Если сособственников было не более двух, такой выдел становится одновременно разделом и, как всякий раздел общего имущества, приводит к прекращению общей собственности. В других случаях выдела доли общая собственность остальных участников сохраняется.

Не всегда участникам общей долевой собственности удается достигнуть согласия о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли, в связи, с чем заинтересованным лицам предоставлено право обратиться в суд (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

В тех случаях, когда выдел доли в натуре может нанести несоразмерный ущерб имуществу или запрещен законом, выделяющийся собственник может требовать выплаты стоимости своей доли другими сособственниками (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Выплата компенсации участнику долевой собственности вместо выдела части имущества допускается с его согласия. Кроме того, законодатель предусмотрел случаи, когда суд по своему усмотрению, без согласия выделяющегося субъекта, может принять решение о выплате компенсации: если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и субъект не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

При невозможности выдела соответствующей доли или соразмерного долям раздела имущества суды учитывают не только соотношение долей в праве общей собственности, но и личное положение каждого участника. Принимаются во внимание трудоспособность, наличие семьи и несовершеннолетних детей, другие обстоятельства, имеющие существенное значение, в частности, профессиональная деятельность. Допустим, речь идет о разделе антикварной библиотеки, полученной в наследство несколькими лицами, в то время как только один из них профессиональный филолог. Суд может принять решение о передаче ему всех книг, признав библиотеку неделимой вещью и обязав его выплатить остальным субъектам компенсацию.

В случае неадекватного долям раздела имущества также приходится прибегать к выплате компенсации за недополученную часть.

Следует отметить, что при разделе или выделе "в натуре" - если это возможно - суды, как правило, учитывают, какую часть имущества постоянно использует каждый субъект спора. Однако если раздела или выдела в установленном порядке не было, условное разграничение не меняет действующего правового режима общего имущества.

Особым основанием прекращения права общей долевой собственности является законное обращение взыскания на долю в общем имуществе субъекта, оказавшегося должником, не имеющим другого имущества, достаточного для погашения его долга кредитору.

Далеко не всегда доля такого должника может быть реально выделена из единого имущества, а продажа доли посторонним лицам с публичных торгов способна ущемить интересы других собственников. В связи с этим им предоставляется преимущественное право покупки.

Право общей собственности, основанное на договоре о совместной деятельности, прекращается в связи с прекращением самого договора; если завершена деятельность, ради которой было объединено имущество; либо если ее продолжение нецелесообразно или невозможно, допустим, из-за разорения.

Раздел и выдел доли могут осуществляться и по желанию членов товарищества - это зависит от условий договора. Когда договор простого товарищества носит бессрочный характер, желающий выделиться товарищ должен в соответствии со ст. 1051 ГК РФ за три месяца подать заявление о выходе и нести имущественную нагрузку по обязательствам, которые возникли у товарищества при его участии (ст. 1053 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 1050 ГК РФ раздел имущества, находящегося в общей собственности товарищей, и возникших у них общих прав требования осуществляется в порядке, установленном ст. 252 ГК РФ.

Если товарищ внес в общую собственность индивидуально-определенную вещь, ему предоставлено право требовать в судебном порядке ее возврата, однако при этом должны быть соблюдены интересы остальных товарищей и кредиторов.

Рассмотрим данный вопрос на основе судебной практики.

Общество с ограниченной ответственностью "Диал" (далее - ООО "Диал") обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском, предмет которого изменен на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Компания "Комистрой" (далее - ООО "Комистрой") о признании права собственности на следующие квартиры в двухподъездном девятиэтажном кирпичном доме, расположенном по адресу: город Сыктывкар, улица Карла Маркса, дом 180/1. Кроме того, истец просил суд обязать ООО "Комистрой" передать ООО "Диал" указанные квартиры по акту приема-передачи и выдать документы, необходимые для оформления права собственности на недвижимое имущество (надлежаще оформленную копию постановления о вводе строительного объекта в эксплуатацию, справку о полной оплате по договору, технические паспорта).

Заявленные требования основаны на статьях 301, 307, 309 и 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ООО "Комистрой" не исполнило надлежащим образом принятые на себя по договору от 05.03.2003 N 1/2-03 обязательства.

Доводы заявителя сводятся к следующему. Суд неправильно оценил представленные в дело доказательства и пришел к необоснованному выводу о ненадлежащем исполнении истцом принятой на себя обязанности по финансированию строительства дома, поскольку на 16.11.2004 истец перечислил ответчику 6992474 рубля, то есть исполнил свои обязательства по договору от 05.03.2003 в полном объеме.

В судебном заседании представитель ООО "Диал" поддержал доводы кассационной жалобы, представитель ООО "Комистрой" отклонил аргументы заявителя и просил оставить жалобу без удовлетворения. Кроме того, он указал, что к настоящему моменту часть третьих лиц, участвующих в деле, осуществила государственную регистрацию права собственности на спорные жилые помещения, и представил соответствующие свидетельства.

Изучив материалы дела и заслушав представителей истца и ответчика, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из материалов дела следует и судом установлено, что ООО "Диал" надлежащим образом не исполнило обязанность по финансированию строительства спорных квартир.

При таких условиях суд пришел к правильному выводу о том, что у ответчика не возникла обязанность, предусмотренная пунктом 2.2.3 договора от 05.03.2003, по передаче объекта дольщику по акту в течение 10 дней с момента приемки дома государственной приемочной комиссией.

Более того, спорные квартиры переданы по договорам долевого участия в строительстве физическим лицам, которые зарегистрировали свое право собственности. Правомерность владения квартирами в судебном порядке не оспорена.

С учетом изложенных обстоятельств окружной суд счел обоснованным вывод суда об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Доводы ООО "Диал", перечисленные в кассационной жалобе, отклоняются, поскольку противоречат материалам дела и, по существу, направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, исследованных доказательств и сделанных на их основании выводов, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановил: решение от 23.08.2006 Арбитражного суда Республики Коми и постановление от 19.01.2007 Второго арбитражного апелляционного суда по делу N А29-2167/2006-2э оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Диал" - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.03.2007 по делу № А29-2167/2006-2э..

Если лица, участвовавшие в строительстве, связаны семейно-бытовыми отношениями или хотя бы и не связаны, но дом возводился для обеспечения, как тех, так и других лиц жильем, а орган, отводивший земельный участок, не возражает против признания дома общей собственностью, спор решается судом в пользу фактических созастройщиков. Суд может и не согласиться с мнением соответствующего органа, возражавшего против признания дома общей собственностью созастройщиков, но свое несогласие суд должен мотивировать в решении по делу.

Каждый сособственник по своему усмотрению может распоряжаться принадлежащей ему долей в общей собственности. Для распоряжения долей, в том числе и для отчуждения, он не должен испрашивать согласия других участников общей собственности. В то же время им далеко не безразлично, кто займет место сособственника, отчуждающего свою долю. Вследствие указанных и иных обстоятельств, в законе должны быть закреплены правила, которые, не ущемляя прав сособственника на распоряжение своей долей, вместе с тем обеспечивали бы, насколько это возможно, интересы остальных участников общей собственности. Этим целям призваны служить установления закона о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли.