Договор ренты

     Проанализировав нормы гл. 33 ГК РФ мы приходим к выводу о том, что, несмотря на стремление законодателя придать договору ренты реальный характер, при определении его понятия в ст. 583 ГК РФ, договор ренты имеет консенсуальную природу, а неопределенность слова «передает» порождает различные противоречивые мнения о его юридическом значении. В связи с этим договор ренты считается заключенным и обязательства, вытекающие из него, возникают с момента нотариального удостоверения или государственной регистрации.

Глава 3. Прекращение договора ренты

     Сложная правовая природа договоров ренты  уже сама по себе может приводить к весьма серьезным столкновениям интересов в судах. Значительная стоимость объекта иска (недвижимого имущества), длящийся характер отношений, необходимость доказывания обстоятельств с применением оценочных критериев, прямо определенных законодателем (добросовестность, справедливость, существенный характер условий и нарушений), сложный состав обязательств (в особенности при пожизненном содержании) - вот факторы, которые усложняют споры по данной категории дел, требуют и от представителей сторон, и от суда особых профессиональных знаний и опыта. При оценке доказательств в таких спорах не следует забывать о рассмотренном выше существе договора. В частности, и законодатель, и судебная практика ориентируют на повышенное значение полноты исполнения обязательств плательщиком ренты в надлежащем объеме. Ведь охраняемые интересы получателя - будь то состояние квартиры, оплата коммунальных платежей, забота о здоровье плательщика ренты, своевременность и индексация размера платежей, достойные похороны в смысле статьи п. 2 ст. 602 и ст. 1174 ГК - имеют именно в совокупности определяющее значение для лица, отчуждающего свое имущество. Не случайно законодатель предусматривает для плательщика ренты столь тяжелые неблагоприятные последствия в случае нарушения обязательств. По стоимостной оценке эти последствия (утрата права на приобретение жилья) несопоставимы с характером нарушения отдельных обязательств должника. С другой стороны, вполне обоснованным следует признать требование к плательщику о соблюдении такой степени заботливости при исполнении обязательств и доказывании надлежащего исполнения, которая была бы характерна для любого лица, приобретающего на долгосрочной основе имущество относительно высокой стоимости. Встречаются случаи применения к указанным договорам общих норм о прекращении обязательств новацией. 

     Обязательства, порожденные договором постоянной ренты, могут быть прекращены как по общим основаниям, предусмотренным в гл.26 ГК РФ, так и по специальным основаниям, указанным в нормах, касающихся договора постоянной ренты.

     Однако  следует иметь в виду, что прекращение  рентного обязательства, возникшего на базе передачи в ренту недвижимого  имущества, по таким основаниям, как смерть гражданина (ст.418 ГК РФ) и ликвидация юридического лица, невозможно, потому что рента в порядке следования обременяет не только недвижимое имущество, переданное в ренту.

     Основным основанием прекращения обязательства по выплате ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор, может быть, расторгнут по соглашению сторон, в том числе путём предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты. Поскольку лишь последний случай обладает спецификой, именно он нуждается в кратком анализе. Основанием, по которому получатель пожизненной ренты может добиваться досрочного прекращения договора, является существенное нарушение договора плательщиком ренты. В судебной практике по делам данной категории часто встает вопрос о том, что считать существенным нарушением. Обычно под эти понимается систематическое невыполнение условий договора или нарушение стороной по договору своего обязательства, влекущее за собой какие либо негативные последствия для другой стороны. Нарушения, которые влекут для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, должны считаться, безусловно, длительная, т.е. сопоставимая с периодом рентных платежей, или систематическая задержка с выплатой рентных платежей; не предоставление необходимого обеспечения, ставящее под угрозу получателя ренты, нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение.

     При существенном нарушении договора получатель ренты вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (п. 1 ст.599 ГК РФ). Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т. е. по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом (ст. 594 ГК РФ). При этом, однако, получатель ренты пользуется одной ощутимой льготой. Если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК).

     При расторжении договора с взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. Настаивать при этом на возврате имущества получатель ренты, по общему правилу, не вправе.

     Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной  ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать её на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на её выкуп.

     Б. обратилась в Замоскворецкий межмуниципальный суд г. Москвы с иском к Г. о  расторжении договора пожизненной  ренты. В своем заявлении Б. указала  на то, что ответчица нарушила договор, а именно не обеспечила проведение косметического ремонта в квартире истицы, необходимость в котором возникла вследствие неоднократных протечек с верхнего этажа дома, не возместила затраты на приобретенную взамен пришедшей в негодное состояние сантехнику. Истица просила суд также компенсировать ей возникший в связи с нарушением договора моральный вред.

     Договор пожизненной ренты был заключен 3 сентября 1998 г. В ренту была передана квартира, причем за плату в размере 28 тыс. рублей. Размер ренты составлял 4,8 минимальных размеров оплаты труда в месяц.

     Решением  суда от 29 января 2001 г. договор пожизненной  ренты был, расторгнут и за истицей признано право собственности на переданную ранее под выплату ренты квартиру. В остальной части иска отказано. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в определении от 24 мая 2001 г. оставила это решение без изменений. Суд мотивировал свое решение тем, что ответчица (плательщик ренты), не обеспечив проведение косметического ремонта в квартире и не возместив затраты истицы на приобретенную сантехнику, нарушила п. 8 договора. Указанные нарушения с учетом возраста (1923 года рождения) и состояния здоровья истицы (инвалид II группы) были признаны судом существенными, поскольку истица была лишена возможности своими силами произвести ремонт данной квартиры. Президиум Московского городского суда по протесту прокурора г. Москвы решение суда первой инстанции и определение судебной коллегии Московского городского суда в удовлетворенной части иска отменил и направил дело на новое рассмотрение. В своем постановлении Президиум, в частности, отметил, что надлежащее исполнение ответчицей обязательства уплачивать рентные платежи подтверждается расписками и другими документами. Ответчица не нарушала п. 8 договора, так как протечки происходили по вине жильцов соседней квартиры, поэтому ремонт должен производиться за их счет. К тому же ответчица, несмотря на вину соседей, была готова провести ремонт в квартире, для чего купила соответствующие строительные материалы, но не успела сделать этого, так как получила уведомление о расторжении договора со стороны истицы.⁴

     Суды  в комментируемом деле по-разному  подошли к решению вопроса  о расторжении договора пожизненной  ренты. Если суд первой инстанции  посчитал договор нарушенным со стороны плательщика ренты и в соответствии с этим вынес решение о его расторжении, то надзорная инстанция высказалась за сохранение договора. Решение вопроса о том, нарушен ли договор пожизненной ренты со стороны плательщика и подлежит ли он в этой связи расторжению, зависит, конечно, в первую очередь от объема обязанностей плательщика перед получателем ренты. В случае с пожизненной рентой следует также обратить внимание на квалификацию договорных отношений, так как разновидностью договора пожизненной ренты является договор пожизненного содержания с иждивением.

     Если  говорить о договоре пожизненной  ренты, то обязанность плательщика ограничивается периодической выплатой денег (рентных платежей) (п. 1 ст. 597 ГК РФ). Из дела видно, что обязанности плательщика ренты не исчерпывались только уплатой рентных платежей. Договор пожизненной ренты был заключен с предоставлением получателю ренты права проживания в квартире, переданной в ренту. Думаю, что право проживания считается предоставленным получателю ренты не только, когда об этом прямо сказано в договоре, но и когда это вытекает из его смысла, т.е. с отчуждением квартиры в собственность плательщика ренты стороны не связывали прекращение права проживания в данной квартире получателя.

     В том случае, когда договор пожизненной  ренты содержит условие о праве получателя ренты проживать в квартире плательщика, необходимо выяснить, возможно, ли в данном договоре усмотреть элемент договора пожизненного содержания (несмотря на то, что название договора не имеет в себе такого указания) и в связи с этим должны ли применяться к такому договору пожизненной ренты специальные нормы, относящиеся к договору пожизненного содержания. Данные нормы отличаются более льготным режимом в отношении получателя ренты по данному договору по сравнению с положением получателя ренты по договору пожизненной ренты. Это касается, в частности, правил о расторжении договора, которые весьма благоприятны для получателя ренты.   Квалификация рассматриваемого договора должна осуществляться исходя из различия в основных целях договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания.

     Основная  цель договора пожизненной ренты  состоит в предоставлении плательщиком рентных платежей в обмен на полученное в собственность имущество. Рентные платежи не обязательно должны идти на содержание получателя ренты (должник в данном договоре, как и в любом договоре пожизненной ренты, не берет на себя обязанность содержать кредитора (получателя ренты). По крайней мере, плательщик не обусловливает (и не имеет права делать это) целевое использование рентных денег.

     Сущность  и основная цель договора пожизненного содержания заключается в предоставлении получателю ренты средств к существованию, скажем так, в натуральной форме (обеспечение жилищем, питанием, одеждой и т.д.) на определенную сумму денег. Иными словами, при договоре пожизненной ренты плательщик ренты платит, например 500 руб. в месяц, и на этом его обязанности по договору исчерпаны. В договоре пожизненного содержания плательщик предоставляет продукты питания, одежду, жилье и т.д. на сумму 500 руб. в месяц.

     Основанием  для расторжения договоров ренты  может служить также изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.

       Таким образом, изложенное позволяет сделать вывод, о том что, рассматривая судебную практику, большинство споров возникает по-поводу недействительности сделки. Наиболее часто встречающимися основаниями для признания договора ренты недействительным, являются: совершение сделки под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение; обмана;  злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной; при стечении тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях; а также совершение сделки гражданином, не способным понимать значения своих действий или руководить ими.

     Заключение 
 

     Таким образом, подробно рассмотрев договор ренты, его виды и особенности можно подвести итоги и сделать определённые выводы.

     Как уже говорилось, договор ренты  и его разновидности являются новыми для Российского гражданского права. Нормы глав 33 ГК восполнили образовавшийся правовой вакуум и внесли в рассматриваемую сферу должную упорядоченность. Вместе с тем, анализ правил, которые должны применятся по отношению к каждому виду ренты, изложены в законе неполно, что компенсируется отсылками к другим статьям. Так законодатель распространил на отношения сторон договора ренты, связанные с передачей имущества и его оплатой, правила о купле-продаже (глава 30 ГК), а в случае, когда имущество передается без оплаты, - правила о договоре дарения (глава 32 ГК). Однако соответствующие правила применяются к рентным отношениям лишь в той мере, в какой они не изменены предписаниями главы 33 ГК и не противоречат существу договора ренты. Отсылка законодателя к главе 30 ГК и к главе 32 ГК позволяется сделать вывод, что договор ренты имеет с договорами отчуждения имущества ряд сходных черт. Как и в результате исполнения договоров купли-продажи и дарения, по договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты, который становится обладателем всех правомочий собственника. Однако сходство ренты с куплей-продажей или дарением не превращает рентный договор в их разновидность. Рассмотренные мною наиболее подробно вопросы, касающиеся элементов договора (Предмет, стороны, форма, срок) позволяют сказать о том, что договору ренты присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду других гражданско-правовых договоров, направленных на отчуждение имущества. Договор ренты приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, которое для последнего нередко является единственным источником получения средств на существование. Возникающие из договора ренты отношения носят длительный, стабильный, а при пожизненном содержании с иждивением и доверительный характер. Механизм правового регулирования рентных отношений построен с таким расчетом, чтобы поддерживать эти их качества. Одновременно с этим для ренты, как никакого другого договора, характерный признак алеаторность (рискованности). Кроме того, помимо применения в договоре норм отсылочных статей, предполагается возможность применения общих положений обязательственного права.