Договор купли продажи предприятия

Отличительной  чертой  предмета договора купли-продажи предприятия является обязательное присутствие в составе предприятия имущественных прав и обязанностей продавца в отношении третьих лиц.   Таким образом, продажа предприятия – это не только смена собственника имущества, но и обязательная уступка права требования и перевод долга. Передача права требования не требует каких-либо специальных  действий со стороны продавца. В отличие от него,  перевод долга допустим исключительно  с согласия кредиторов, что налагает  на стороны безусловную обязанность по извещению кредиторов6.

Следующим характерным признаком  предмета договора купли-продажи предприятия является   присутствие  в составе имущественного комплекса земельного участка, на котором размещено предприятие и необходимого для осуществления его деятельности. В случае, когда продавец является собственником земли, то право собственности передается покупателю.  Если же земельный участок используется на правах аренды, то покупателю передается право арендовать данный земельный участок, т.е. к покупателю переходит право пользования участком на тех же условиях, на которых им пользовался  продавец. При этом нет необходимости спрашивать согласие собственника земли при отчуждении размещенного на нем предприятия, конечно, если это входит в противоречие с условиями пользования таким участком, установленным законом или договором (ст.552 ГК).

В силу самой  специфики предмета договора законодательно установлены увеличенные требования к его определению в договоре. Согласно п.1 ст. 561 ГК в договоре купли-продажи предприятия обязательно указывается состав и стоимость предприятия, определенной его полной инвентаризацией, проведенной в соответствии с установленными правилами.  В случае, если такие данные в договоре отсутствуют, такой  договор не может быть признан заключенным.

Предметом договора является предприятие как имущественный комплекс, в составе которого имеются:

• недвижимое имущество (земельные участки, здания, сооружения);

• стоимость объекта

• движимое имущество (оборудование, инвентарь, сырье, готовую продукцию);

• права требования;

• кредиторскую задолженность;

• права на коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания;

• другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором7.

Как уже было указано выше, права кредиторов при продаже предприятия установлены в ст. 562 ГК РФ. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи покупателю письменно уведомлены о его продаже одной из сторон договора продажи предприятия.

Если кредитор письменно не уведомил  продавца или покупателя о своем согласии на перевод долга, у него есть  право в трехмесячный срок  со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать:

• прекращения или досрочного выполнения обязательства и компенсации продавцом причиненных этим убытков;

• признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в определенной  частью8.

Если кредитора не уведомляли о свершившейся сделке, у него есть право на предъявление иска об удовлетворении своих требований в срок до одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать о продаже предприятия.

Передача предприятия продавцом покупателю реализовывается по передаточному акту. Предприятие можно считать переданным покупателю с момента, когда передаточный акт подписан обеими сторонами. Именно с этой даты покупатель самостоятельно несет риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, входящего в состав предприятия (ст. 563 ГК РФ).

В некоторых случаях покупатель имеет право пользоваться имуществом и всеми правами до перехода к нему титульных прав собственника. Это возможно в случаях, когда в договоре предусмотрено, что до полной оплаты или до наступления иных обстоятельств, покупатель осуществляет деятельность предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.

Статья 565 ГК РФ регламентирует действия, которые необходимо произвести в случае передачи и принятия предприятия с недостатками:

• если состав предприятия не соответствует предусмотренному договором, в том числе в отношении качества переданного имущества, последствия определяются на основании общих правил о договоре купли-продажи, предусмотренных статьями  460-462, 466, 469, 475, 479 ГК РФ, при условии, что иное не следует из договора;

• в случае, если предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором перечислены все выявленные  недостатках предприятия и сведения об утраченном имуществе, покупатель вправе требовать соответствующего уменьшения покупной цены предприятия, если право на предъявление в таких случаях иных требований не предусмотрено договором продажи предприятия;

• покупатель имеет право  требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия;

• покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые продавец отвечает, не пригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены в соответствии с законами, иными правовыми актами или договором, либо устранение таких недостатков невозможно9.

Продавец в случае получения уведомления покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствия в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или предоставить покупателю недостающее имущество.

 

 

 

 

 

 

1.3. Дополнительные и случайные  условия договора

Дополнительные условия, отражаемые  в договоре продажи предприятия  позволяют сторонам определить объем и характер своих прав и обязанностей, установленных законодателем в диспозитивных нормах:

• передача предприятия;

• переход права собственности на предприятие;

• последствия передачи и принятия предприятия с недостатками и др.

Случайные условия договора - условия, которые стороны вносят в текст договора по своему усмотрению. Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, то есть вводят такие условия, которых в законе не предусмотрено, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора10.

Следовательно, договор купли-продажи может содержать любые случайные условия по усмотрению сторон, которые не противоречат действующему законодательству. Например, случайным условием договора купли-продажи является наличие перевозчика. В договоре может быть предусмотрено, что расходы по перевозке товара может нести продавец или покупатель.

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Стороны договора, их  права и обязанности

2.1. Стороны  договора

 

Сторонами  договора купли-продажи предприятия могут быть как юридические, так и физические лица. Но в силу специфики предмета договора,  обычно это юридические лица или  предприниматели, что обусловлено основным предназначением имущественного комплекса предприятия – использование его для осуществления  предпринимательской деятельности. Стороны договора, точно так же как и в любом другом договоре купли-продажи, именуются продавцом и покупателем.

Продавцом обычно является собственник предприятия. Благодаря тому, что государственная регистрация права собственности является обязательной, правомочия собственника удостоверяются  свидетельством, выданным уполномоченным  органом. В момент заключения договора у покупателя есть  возможность установить принадлежность покупаемого предприятия посредством информации, содержащейся в справке, выданной регистрирующим органом11.

Если на продажу выставляется  государственное или муниципальное унитарное предприятие, то  продавцом является  специально уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления. При этом государственное или муниципальное унитарное предприятие теряет  правосубъектность и ликвидируется или преобразуется.

 

 

 

 

2.2. Права и обязанности  продавца 

Обязанность продавца в любом договоре купли-продажи охватываются перенесением на покупателя права собственности и передачей ему товара в заранее согласованном   количестве, качестве, комплекте, свободным от прав третьих лиц. Не является исключением в этом смысле и договор купли-продажи предприятия. Главной обязанностью продавца является передача предприятия посредством составления и подписания передаточного акта. Передаточный акт служит документом, содержащим  строго формализированный порядок отчуждения предприятия12.

Такой порядок необходим в силу особой  сложности передаваемого  имущественного комплекса, а составление передаточного акта преследует сразу  две цели:

1) определить во времени факт  передачи предприятия;

2) определить состав предприятия.

Первая осуществляется  с момента подписания передаточного акта обеими сторонами, с этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, входящего в  состав предприятия. Одновременно с риском у покупателя возникает  и возможность использования входящего  в состав предприятия имущества в своей предпринимательской деятельности (ст. 563 ГК).

Использование предприятия в промежутке между заключением договора и передачей предприятия по акту и до перевода права собственности на покупателя логично взаимосвязана с фактом перехода рисков гибели и повреждения имущества на него. Кроме того, использование предприятия может быть просто необходимо для поддержания предмета договора в исправном состоянии, либо для избежания крупных убытков, которые наступят при остановке производства.

Вторая цель -  определение состава предприятия – возможна благодаря содержанию передаточного акта. Передаточный акт, в силу ст. 563, обязан отражать все данные о составе предприятия и об оповещении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения об обнаруженных недостатках передаваемого имущества, обязанности, по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Передача предприятия покупателю производится в два этапа:

1) Подготовка предприятия к передаче  – это  не только составление  акта, но и согласование его  с покупателем, что прямо предусмотрено  п.1 ст.563, где в содержание передаточного  акта включены данные о выявленных недостатках имущества и перечне имущества, не подлежащего передаче ввиду его утраты, наличие которых необходимо довести до сведения покупателя до подписания акта.

2) Непосредственно передача предприятия  и подписание передаточного акта. Именно такая последовательность (сначала передача, а только затем подписание) соответствует логике реализации этой обязанности продавцом. Предприятие состоит из многочисленных составных частей, их передача одномоментно практически невозможна, однако к моменту подписания акта предприятие, или уже будет фактически передано, или у покупателя будет иметься фактическая возможность беспрепятственно принять предприятие. Обратная очередность выглядела бы по крайней мере странно: покупатель, подписавший передаточный акт, только затем стал бы фактически принимать многочисленные объекты предприятия13.

Однако выполнение обязанности по передаче предприятия не значит, что продавец полностью исполнил свое обязательство по договору. Учитывая  вышеозначенную очередность действий по продаже предприятия, можно прийти к выводу, что покупатель будет считаться исполнившим свое обязательство по договору в полном объеме исключительно  с момента перехода к покупателю права собственности на предприятие и государственной регистрации такого перехода.

3) Не смотря на изменения, внесенные 1 марта 2013 года, гражданский Кодекс по состоянию на 12 сентября 2015 года излагает статью 564 в такой редакции: «право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации такого права. Право собственности на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю, если иное не установлено договором»14.

Особенность договора купли-продажи предприятия заключается в ясном разграничении самого момента перехода на покупателя права собственности, который связывается с государственной регистрацией этого права и момента перехода рисков случайной гибели и повреждения имущества, который приурочивается к передаче предприятия (подписание передаточного акта).

Это связано с тем, что покупатель, даже не обладая правом собственности, может распоряжаться предприятием в той мере, в какой это необходимо для целей, ради которых оно приобретено (что частично подтверждается формулировкой п.3 ст. 564 ГК). Это право покупателя схоже с правом собственности, но является вторичным вещным правом15.

Следовательно, покупателю в этот момент достаточно правомочий «промежуточного собственника», так как они позволяют пользоваться и распоряжаться имуществом купленного предприятия в целях, для которых оно приобреталось и во избежание порчи и гибели имущества, как того требует производственная необходимость.

 К обязанности продавца относится  и общая для всех договоров купли-продажи обязанность передать предприятие свободным от прав третьих лиц.

В данном договоре эта обязанность имеет свою специфику: продавец должен уведомить  покупателя обо всех правах третьих лиц на предприятие и перевести на последнего все долги. 

И перевод долга, и извещение покупателя о долгах реализовывается в процессе подписания передаточного акта, в состав которого обязательно входит список кредиторов. Следовательно, если долг не указан ни в передаточном акте, ни в договоре, ни в приложениях к нему, то его нельзя считать  переданным покупателю. Однако долги и обязательства продавца не передаются  покупателю без его согласия, то есть без упоминания их в договоре.