Учет арендованного имущества

Лизинг  бывает трех видов:

     финансовый  лизинг – вид лизинга, при котором  лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного продавца и передать лизингополучателю данное имущество в качестве предмета лизинга. При этом в установленный договором  срок предмет лизинга переходит  в собственность лизингополучателя  при условии выплаты лизингополучателем полной суммы, предусмотренный договором;

     возвратный  лизинг – разновидность финансового  лизинга. При котором поставщик (продавец) одновременно выступает и как  лизингополучатель;

     оперативный лизинг – вид лизинга, при котором  лизингодатель закупает имущество  по своему усмотрению и на свой риск и по мере возникновения лизинговых сделок передает его лизингополучателю  на предусмотренный договором срок. По истечении срока действия договора и после выплаты лизингополучателем полной договорной суммы предмет  лизинга возвращается лизингодателю. При оперативном лизинге имущество  может передаваться в лизинг неоднократно в течение срока амортизации.

     В соответствии с условиями договора предмет лизинга может быть либо учтен на балансе лизингодателя, либо на балансе лизингополучателя.

     В табл. 1.2 представлены типичные хозяйственные  операции у лизингодателя и у  лизингополучателя при отражении  предмета лизинга на балансе лизингодателя.

     Таблица 1.2

 

     Имущество лизингодателя, специально приобретаемое  для сдачи в лизинг, отражают на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности». В табл. 1.2. используются субсчет 03.1 «Имущество, предназначенное  для сдачи в лизинг» и субсчет 03.2 «Имущество, сданное в лизинг».

     Если  договор предусматривает выкуп  имущества лизингополучателем в  конце срока аренды, то в бухгалтерском  учете лизингодателя вместо операции 16 появятся стандартные операции 17-22, отражающие выбытие основных средств  и их реализацию.

     Рассмотрим  теперь случай, отличающийся от предыдущего  только тем, что лизинговое имущество  на время аренды передается на баланс лизингополучателя. Соответствующие  операции у лизингодателя и у  лизингополучателя представлены в  табл. 1.3.  

     Таблица 1.3

 

     При передаче основных средств на баланс лизингополучателя возникают взаиморасчеты  с лизингополучателем двух видов: по переданному имуществу (в табл. 1.2 – субсчет 76.5) и по лизинговым платежам согласно договору лизинга (субсчет 76.6). общая сумма лизинговых платежей должна перекрывать стоимость переданного имущества. Лизинговые платежи осуществляются лизингополучателем равномерно в течение срока лизинга, примерно равного периоду полезного использования преданных основных средств. При этом постепенно, по мере начисления амортизации, лизингополучатель покрывает свой долг по стоимости имущества. Переданное имущество учитывается у лизингополучателя на счете 01 «Учет основных средств», на отдельном субсчете «Арендованное имущество» (в табл. 1.3 – субсчет 01.2).  Амортизация этого имущества тоже учитывается на отдельном субсчете (в табл. 1.3. – субсчет 02.2).

     1.4. Содержание арендованного  имущества.

     1.4.1. Текущий и капитальный  ремонт

     Общий порядок распределения обязанностей сторон по содержанию арендованного  имущества  установлен ст. 616 Гражданского Кодекса РФ:

     -Арендодатель производит за свой счет капитальный ремонт, если иного не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

     -Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

     Однако  договором стороны могут изменить распределение этих обязанностей.

     К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования  в связи с их техническим износом и разрушением  на более долговечные и экономичные, улучшающие их экономические показатели.

     Предупредительный (текущий) ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах  по предупреждению износа конструкций  и отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

     Если  арендодатель не исполняет возложенных  на него обязанностей, то арендатор  может поступить следующим образом:

     -Произвести капитальный ремонт (например, в случае неотложной необходимости), а затем взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы

     -Потребовать соответственного уменьшения арендной платы

     -Потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

     От  того, как арендатор производил ремонт, согласно обязанности или по собственной  воле, зависит порядок учета понесенных им расходов.

     Если  же арендатор без согласия арендодателя провел ремонт не по причине его  неотложной необходимости, а исключительно  по собственной прихоти, то понесенные им расходы возмещению арендодателем не подлежат. В случае если арендатор решил произвести капитальный ремонт, а затем взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, он заключает договор на капитальный ремонт от своего имени. При этом расходы по ремонту должны быть собраны у него на отдельных субсчетах, открываемых к соответствующим счетам: 20 и др. Затем, после принятия решения о способе возмещения затраченных средств, расходы по ремонту списываются через счета по учету реализации как оказанная арендодателю услуга.  

     1.4.2 Улучшения арендованного  имущества

     Помимо  ремонта, который производится для  поддержания имущества в пригодном  для соответствующего использования  состоянии, стороны договора аренды могут также производить улучшения  объекта аренды. Причем улучшения  признаются реконструкцией (модернизацией) арендуемого имущества.

     Реконструкция здания – это комплекс строительных работ и организационно-технических  мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей  или его назначения, в целях  улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.

     ГК  РФ разделяет улучшения на отделимые  и неотделимые. Отделимые улучшения, произведенные арендатором могут  быть демонтированы после окончания  срока аренды без ущерба для арендуемого  имущества. Они признаются объектами  основных средств. Отделимые улучшения  арендуемого имущества, если иное не предусмотрено договором аренды, принадлежат арендатору, а следовательно  амортизируются последним. В случае, если договором предусмотрено условие  о переходе права собственности  на отделимые улучшения к арендодателю возможны два варианта:

     Переход отделимых улучшений имущества  от арендатора арендодателю за плату.

     В этом случае объекты основных средств  принимаются к учету арендодателем, который погашает их стоимость через  амортизационные отчисления. У арендатора же возникают обязанности по уплате налога на прибыль и НДС с реализации имущества.

     Переход отделимых улучшений имущества  от арендатора арендодателю безвозмездно.

     В данной ситуации первоначальная стоимость  основных средств- отделимых улучшений, будет определяться как сумма, в  которую оно оценено соответствующими сторонами. Арендатор уплачивает НДС  с безвозмездной реализации имущества, а арендодатель включает стоимость  отделимых улучшений в состав внереализационных доходов.

     Неотделимыми  называются улучшения, демонтировать  которые нельзя, не причинив вреда  улучшенному имуществу.

     Если  договор аренды составлен так, что  арендодатель должен возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, то и право амортизации этих капитальных  вложений возникает именно у арендодателя. На практике широко распространено возмещение арендодателем затрат на улучшение  арендованного имущества за счет соответственного уменьшения размера арендной платы.

     Арендодатель  может учитывать неотделимые  улучшения как отдельный объект основных средств, либо включить их стоимость  в балансовую стоимость “улучшенного”  объекта основных средств. 

     1.4.3. Учет эксплуатационных услуг при аренде имущества

     Расчеты между сторонами по договору аренды, связанные с оплатой коммунальных услуг, всегда относились к разряду  спорных.

       Варианты оплаты коммунальных  расходов арендатора.

     Для учета в целях налогообложения  коммунальных услуг сторонами по договору аренды проще всего, чтобы  арендатор заключал отдельные договоры с соответствующими организациями энерго-, водо-, газоснабжения, «мусоровозчиками». Однако в этом случае обе стороны могут столкнуться со значительными трудностями, связанными с техническим выполнением такого коммунального обслуживания. Поэтому арендатор помещения или его части не работает с коммунальными службами напрямую. В этом случае существует два варианта возмещения расходов арендодателя по этим договорам в части услуг, потребленных арендатором: