Земли сельскохозяйственного назначения

    При принятии инвестиционного решения в отношении вариантов дальнейшего использования необходимо провести оценку сельскохозяйственной земли, которая базируется на анализе наиболее эффективного использования. Наиболее эффективное использование сельскохозяйственной земли является основополагающей предпосылкой при определении ее рыночной стоимости. При определении наиболее эффективного использования сельскохозяйственной земли определяется наиболее вероятное использование, удовлетворяющее четырем критериям: физической возможности, юридической правомочности, экономической целесообразности и максимальной эффективности. Суждение о наиболее эффективном использовании отражает мнение оценщика, исходя из анализа состояния рынка недвижимости на момент оценки, сложившихся рыночных условий. Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить доходное и конкурентное использование оцениваемой сельскохозяйственной земли, то есть то, которому соответствует максимальная ее стоимость. При этом под максимальной стоимостью, которой следует достичь, понимается ее рыночная стоимость. Результат анализа наиболее эффективного способа использования сельскохозяйственной земли может быть следствием расчётов ее рыночной стоимости при рассмотрении различных способов использования. Такие расчёты основываются на исходных данных, получаемых Оценщиком в результате анализа соответствующих сегментов рынка. В то же время перечень таких сегментов должен соответствовать тем способам использования, которые могут оказаться наилучшими. Для вынесения предварительного суждения о наиболее эффективном использовании при минимальных трудозатратах оценщик анализирует юридически допустимые и типичные для окружения оцениваемой сельскохозяйственной земли способы использования. Анализ физически возможных способов, как и анализ, экономически оправданных, требует выполнения расчётов, так как размеры участка могут быть (во многих случаях) изменены путём покупки прав на прилегающие земли, а недостаточность несущей способности грунтов может быть компенсирована инженерно-строительными решениями.

8. инвестиционной мотивации партнеров и привлечении дополнительных инвестиций в бизнес;
9. покупке или продаже предприятия, владеющего сельскохозяйственной землей;
10. ипотечном кредитовании физических и юридических лиц;
11. слиянии или поглощении предприятия, владеющего сельскохозяйственной землей;
12. разработке инвестиционных проектов;
13. оценке общей стоимости предприятия, владеющего сельскохозяйственной землей, для управления стоимостью бизнеса,
14. передаче сельскохозяйственной земли в аренду;
15. определении начальной цены сельскохозяйственной земли на земельных торгах;
16. изъятии сельскохозяйственной земли для государственных и муниципальных нужд;
17. решении имущественных споров в судебном порядке (в т.ч. бракоразводные процессы);
18. судебном разбирательстве в отношении сельскохозяйственной земли;
19. страховании сельскохозяйственной земли;
20. нарушении прав собственника сельскохозяйственной земли для возмещения ущерба, убытков виновными лицами;
21. других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на сельскохозяйственную землю.

    Оценщику  непременно должны быть известны цели, для которых производится оценка сельскохозяйственной земли, чтобы в зависимости от назначения оценки определить вид оцениваемой стоимости данной сельскохозяйственной земли (рыночная, ликвидационная, инвестиционная).

    Заказчиком  могут преследоваться несколько целей оценки сельскохозяйственной земли, например: предоставление результатов оценки в банк для получения кредита под залог и для оценки эффективности инвестиционных вложений в сельскохозяйственную землю. Указанные цели оценки не исключают друг друга, и отдельные их процедуры анализа и обследования совпадают, тем не менее, конечные результаты оценки стоимости сельскохозяйственной земли, в данном случае, ликвидационной и инвестиционной, будут разными.

    Рассмотрим  основные методы и особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения.При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных земель и сельскохозяйственного имущества используются общие принципы и методы оценки земли, но с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства и вытекающих из этих особенностей отличий в определении дохода, создаваемого сельскохозяйственной недвижимостью, от оценки дохода, генерируемого другими типами недвижимости.

    Отличия эти заключаются:

    - в определении структуры и  состава издержек;

    - в определении статей дохода и способов его оценки;

    - в применении принципа наиболее  эффективного использования через  выбор технологий ведения сельскохозяйственного  производства, системы севооборотов  и культур, обеспечивающих получение  максимального дохода;

    - в критериях отбора объектов-аналогов и выборе элементов сравнения.

    Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий (голой земли) осуществляется в основном методами сравнительного и доходного подходов.

    Методы  затратного подхода могут применяться  в случае необходимости определения стоимости воспроизводства (восстановления) или стоимости замещения зданий, сооружений, построек, объектов сельскохозяйственной инфраструктуры, стоимости коренного улучшения земельных участков, например, стоимости создания дренажных и оросительных систем, проведения других культурно-технических работ. Методы затратного подхода также могут применяться для оценки капитальной (капитализированной) стоимости многолетних насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники, а также для оценки продуктивного и рабочего скота.

    Если  оцениваются застроенные земельные  участки с расположенными на них  постройками разного назначения или имущественный комплекс в целом, применяются методы всех трех подходов — затратного, сравнительного и доходного.

    Метод сравнения продаж.

    Метод сравнения продаж в настоящее  время практически не имеет своего развития, так как практика его  применения пока отсутствует. Однако технология применение данного метода для сельскохозяйственных угодий принципиально не должна отличиться от технологии оценки рыночной стоимости других категорий земель (земельных участков в городах, пригородных зонах) методом сравнения продаж. Различия могут заключаться только в критериях отбора объектов-аналогов и перечне элементов сравнения при внесении корректировок в цены продаж объектов-аналогов. Например, при проведении корректировок помимо элементов сравнения, перечисленных в методе сравнения продаж, могут учитываться такие позиции, как балл бонитета почвы, наличие мелиоративных сооружений, структура посевных площадей, тип почвы и ее технологические свойства, удаленность от рынков сбыта, другие факторы.

    В настоящее время каких-либо устоявшихся  правил и требований к процедуре  внесения поправок при оценке земель сельскохозяйственного назначения с учетом их специфики в отечественных нормативных документах не сформулировано.

    Методы  доходного подхода.

    Оценка  сельскохозяйственных угодий методами доходного подхода может проводиться  как на основе прямой капитализации арендных платежей за землю, так и посредством капитализации чистого операционного дохода, образующегося при ведении сельскохозяйственного производства и представляющего собой земельную ренту. И в том, и в другом случае применяется метод капитализации земельной ренты. В первом случае величина земельной ренты определяется по доходам от арендных платежей за пользование сельскохозяйственными угодьями. Во втором случае земельная рента рассчитывается как средняя величина чистого операционного дохода, определенного с учетом ротации основных культур при сложившемся севообороте. При этом определение чистого операционного дохода может проводиться как с использованием техники остатка — при наличии мелиоративных сооружений, так и в обычном порядке на основании данных о средних затратах (издержках) на производство той или иной культуры.

    Метод капитализации земельной ренты, получаемой в виде арендной платы.

    При определении стоимости земли  методом капитализации земельной  ренты стоимость земли определяется как отношение арендной платы (дохода собственника за минусом налогов  на землю и др. Бал бонитета почвы — интегральный показатель, характеризующий сравнительное качество почв.

    Оптимальным вариантом определения коэффициента капитализации, является его определение  из сделок с аналогичными земельными участками (коэффициент капитализации = чистый доход / цена сделки). При отсутствии таких данных коэффициент капитализации может определяться методом кумулятивного построения с учетом всех поправок на риски получения дохода от сельскохозяйственного производства.

    Многолетние насаждения.

    К многолетним насаждениям относятся сельскохозяйственные культуры, срок жизни которых превышает один год. Многолетние насаждения могут оцениваться доходными и затратными методами.

    При оценке многолетних насаждений доходными  методами следует учитывать такие  особенности, как возможность получения доходов от урожая только через определенный срок после создания плантации и на протяжении продуктивного жизненного цикла, неравномерность получения урожая по годам, периодичность плодоношения и другие особенности. Соответственно, при определении дохода от многолетних насаждений требуется учитывать общий период плодоношения, соответствующий продуктивному жизненному циклу, и среднюю урожайность плодово-ягодной продукции. Издержки будут определяться всеми расходами, связанными с созданием плантации, включая и инфраструктуру, уходом за многолетними насаждениями и содержанием объектов инфраструктуры.

    Наличие перечисленных особенностей означает, что для оценки многолетних насаждений доходным методом наиболее подходит метод дисконтированных денежных потоков.

    При оценке многолетних насаждений затратным  методом суммируются все виды затрат, связанные с их созданием  и уходом за ними. Такими затратами  являются затраты на закладку плантации, создание инфраструктуры в виде дорог, систем полива, резервуаров для воды, создание дренажных систем, строительство специальных сооружений для хранения и первичной переработке продукции, создание других подобных объектов, а также затраты на содержание объектов инфраструктуры и уход за многолетними культурами.

    Европейскими  стандартами оценки стоимость многолетних  культур, рассчитанная подобным образом, называется капитальной стоимостью. Она определяется стоимостью земли, стоимостью инфраструктуры, затратами  на посадку культуры и текущими годовыми затратами, связанными с уходом за многолетними насаждениями и доведением их до состояния, в котором они находятся на дату оценки. На эту величину начисляются проценты при определении отдачи на капитал и величины его возмещения.

    В отечественной практике оценки существует аналогичный подход к оценке многолетних насаждений, включая насаждения, не являющиеся плодовыми, например, зеленые насаждения в городах. Их стоимость, называемая восстановительной стоимостью, определяется суммированием единовременных затрат по созданию насаждений и текущих затрат по уходу за ними на протяжении определенного периода, равного или сроку жизни (для городских насаждений), или сроку достижения возраста плодоношения (для плодово-ягодных культур).

    Застроенные земельные участки.

    Оценка  застроенных земельных участков в составе земель сельскохозяйственного  назначения проводится по традиционной технологии методами доходного, затратного и сравнительного подхода. Сельскохозяйственные постройки (улучшения) оцениваются по доходу, который они могут приносить от их сдачи в аренду, по затратам на восстановление (замещение) за минусом износа и по ценам сделок с аналогичными объектами. К стоимости улучшений, рассчитанной затратным методом, добавляется стоимость земли, определенная из цен сделок с аналогичными незастроенными участками.

    Сельскохозяйственный  имущественный комплекс.

    Под сельскохозяйственным имущественным  комплексом понимается любое сельскохозяйственное предприятие. В основном к подобным объектам оценки относятся бывшие колхозы и совхозы, преобразованные в иные организационно-правовые формы и крестьянские фермерские хозяйства.

    Основным  принципом оценки сельскохозяйственного  имущественного комплекса является суммирование стоимости его составных  частей. Иначе говоря, сельскохозяйственное предприятие оценивается как единое целое, состоящее из различных элементов сельскохозяйственной недвижимости: земли, строений, иных элементов обустройства, жилья, лесных и многолетних насаждений.

    Наиболее  типичными составными частями сельскохозяйственного имущественного комплекса являются: