Механизм обеспечения банковского кредита

ign="justify">      Договор о залоге недвижимости должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован  в установленном порядке (ст.339 ГК РФ). Расходы по нотариальному оформлению и государственной регистрации договора несет залогодатель. Обеспечение регистрации договора о залоге возлагается на специалиста по залоговой работе.

      Государственная регистрация залогов в отношении  недвижимого имущества проводится на всей территории РФ по установленной Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

      Заключение  договора о залоге валютных ценностей (иностранной валюты, прав требования выплаты иностранной валюты, ценных бумаг, выраженных в иностранной валюте) проводится в соответствии с действующим законодательством по согласованию с юридическим управлением по каждой сделке, если нормативными документами Банка не будет предусмотрено иное.

      Наряду  с договором о залоге с залогодателем в обязательном порядке заключается соглашение об отступном при одновременном выполнении следующих условий: 

• залогодатель одновременно является заемщиком либо залогодатель является также поручителем по обеспеченному залогом обязательству;   
• банком в заклад принимаются ценные бумаги или денежные права (требования).

      Контроль  за наличием заключенного соглашения об отступном в случаях, когда  такое заключение обязательно, осуществляют специалист по залоговой работе и начальник Бэк-офиса. В других случаях целесообразность заключения соглашения об отступном устанавливается по согласованию начальниками кредитного и юридического подразделений ЦО или филиала.

      Соглашение  об отступном содержит следующие  условия:

      а) заемщик передает банку в качестве отступного вместо исполнения обеспеченного залогом обязательства имущество, являющееся предметом залога;

      б) соглашение заключается с отлагательным  условием, которым является неисполнением  заемщиком принятого им на себя обязательства перед банком, в обеспечение по которому оформлен залог.

      Договор о залоге составляется в 2-х экземплярах (не считая экземпляра, подлежащего хранению у нотариуса либо подлежащего передаче депозитарию / регистратору ценных бумаг), с приложением описи закладываемого имущества. договор о залоге и опись подписываются и заверяются печатями.

      Первый  экземпляр договора о залоге помещается в дело и хранится в юридическом управлении ЦО (юридическом отделе филиала) либо в другом месте в соответствии с установленным в банке порядком, второй - передается залогодателю.

      Специалист  по залоговой работе обязан непосредственно после полного оформления залога передать в Бэк-офис документы, подтверждающие такое оформление:

• в случае оставления предмета залога у залогодателя: договор о залоге с приложениями и описями, страховой полис для имущества, подлежащего страхованию, а также сопроводительную записку, в которой в обязательном порядке указывается, что все документы по залогу оформлены;
• в случае заклада: договор о залоге с приложениями и описями, страховой полис для имущества, подлежащего страхованию, копии актов приема-передачи либо других документов, подтверждающих получение заложенного имущества банком, а также сопроводительную записку, в которой в обязательном порядке указывается, что все необходимые документы по залогу оформлены.

      Специалист  Бэк-офиса помещает копии указанных документов в соответствующее кредитное досье, а оригиналы направляет в подразделение Банка, отвечающее за их хранение.

      За  оформление и предоставление в бухгалтерию распоряжений для постановки на внебалансовый учет имущества, полученного в залог, отвечает бэк-офис, оформивший соответствующие Договоры о залоге. 
 
 
 
 

      ГЛАВА 3. ПУТИ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗАЛОГА В КОММЕРЧЕСКИХ БАНКАХ В УСЛОВИЯХ МИРОВОГО КРИЗИСА

      3.1.Современная  оценка стоимости  залогового обеспечения  и порядок его  взыскания в банках

      Сегодня размер кредита, который банк может предоставить компании или индивидуальному предпринимателю, во многом зависит от того, каким залогом заемщик готов обеспечить кредит и как этот залог оценит банк. Залоговое обеспечение для банка — способ защитить имущественные интересы в случае неисполнения клиентом обязательств по кредитной сделке. И, в основном, подходы банка к оценке имущества, предлагаемого в залог по кредиту, отличаются от оценки имущественных активов самим заемщиком.

      Понятие «залоговая стоимость» неоднозначно воспринимается как в рамках российского законодательства, так и в существующей практике кредитования. Так как имущество, передаваемое в залог, часто является уникальным, определение его стоимости, как рыночной, так и залоговой, было и будет достаточно дискуссионным. Свою точку зрения высказывает автор статьи. 

      Сегодня понятие «залоговая стоимость» неоднозначно воспринимается как в рамках российского  законодательства, так и в существующей практике кредитования. Так как имущество, передаваемое в залог, часто является уникальным, определение его стоимости, как рыночной, так и залоговой, было и будет достаточно дискуссионным. То есть там, где имеет место кредит, непременно присутствует и кредитный риск, или иными словами, риск того, что условия кредитного договора (возврат кредита, сроки возврата и т.д.) выполнены не будут. В связи с этим вопрос минимизации кредитных рисков заслуживает особого внимания, так как ответ на него во многом определяет успешность функционирования коммерческого банка.

      На  сегодняшний день одним из наиболее распространенных средств обеспечения  кредитных обязательств является залог. Под ним в соответствии со статьями 329 и 334 Гражданского кодекса РФ понимается способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение преимущественно перед другими кредиторами за счет заложенного имущества лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

      Залог может возникать в силу закона или в силу договора о залоге. Так, согласно Гражданскому кодексу  РФ предметом залога могут быть вещи, а также ценные бумаги и имущественные  права, за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

      Среди всех существующих видов залога наибольшей надежностью обладает залог недвижимого имущества, или, иными словами, ипотека. Это главным образом связано с тем, что объекты недвижимости в основном обладают значительной стоимостью и отвечают так называемому признаку связанности с землей: перемещение этих объектов без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, их невозможно спрятать, тайно переместить в другое место или иным образом вывести из-под контроля залогодержателя.

      Однако  какой бы степенью надежности не обладало обеспечение, принятие его в залог  неизбежно накладывает на коммерческий банк целый ряд специфических рисков. В результате ключевым показателем для банка при анализе качества залогового портфеля становятся результаты анализа рисков, ему свойственных. При этом в данном случае возможны два основные подхода:

      а) избежание риска.

       Данный подход является исторически первым и истоки его могут быть отнесены ко времени, когда математический аппарат не позволял количественно измерить степень уверенности в наступлении различных событий. Результатом являлось восприятие риска как неизбежности, а его избежания как единственно возможного средства минимизировать убытки. При этом в данном случае речь идет о невозможности обоснованного прогнозирования и оценки событий, несших в себе как положительный, так и отрицательный эффект.

      Избежание рисков и на сегодняшний день является широко применимым инструментом защиты коммерческим банком собственных интересов. В рамках данного подхода банк нацелен на предотвращение значительных потерь, то есть определяющей является оценка негативной стороны риска. Кредитная политика такого банка может быть охарактеризована как «осторожная», так как банк строго придерживается своей рыночной ниши;

      б) принятие риска и дальнейшее управление им.

      Принятие  риска подразумевает попытку  коммерческого банка принять на себя риск, предварительно оценив как его позитивную, так и негативную стороны, и определив их соотношение. Данный подход является более широким и, хотя и втягивает коммерческий банк в «опасную игру», при правильном применении предоставляет значительно больше возможностей выйти из игры победителем.

      Необходимо  отметить, что поведение коммерческого  банка в обоих выше рассмотренных  случаях будет основываться на анализе четырех взаимосвязанных факторов:

• упущенная прибыль в результате отказа клиента от сотрудничества (непривлекательные условия кредитования);
• прямые убытки в результате невозврата денежных средств;
• дополнительные убытки в результате невозможности осуществить взыскание на предмет залога и реализовать его по требуемой цене (в случае невозврата денежных средств);
• последующие убытки как следствие ухудшения репутации банка в результате невозврата.

      В связи с улучшением общей экономической  ситуации в стране на рынке банковских кредитов сегодня наблюдается некоторая  стабилизация. В данных условиях залоговое обеспечение все в большей мере становится дисциплинирующей мерой воздействия на клиента в противовес средству покрытия убытков банка.

      При этом уровень конкуренции на рынке  ссудного капитала сегодня настолько  велик, что в своем стремлении приобрести новых (сохранить старых) клиентов (путем создания наиболее привлекательных условий) банки могут идти на ухудшение качества своего залогового портфеля. Возникает ситуация, в которой банк теряет эффективные рычаги воздействия на клиента, тем самым увеличивая вероятность возможного невозврата денежных средств. В свою очередь невозврат кредита при наличии «формального» залогового обеспечения выливается для банка в сверхубытки.

      В условиях понесенных убытков логическим выходом будет являться ужесточение процедуры оформления имущества в залог одновременно с более тщательным подходом к подбору приемлемого залогового обеспечения. Однако следствием чрезмерного ужесточения залоговой политики для коммерческого банка может стать снижение привлекательности предлагаемых им услуг в результате удорожания кредитов, а также сложностей в оформлении залогового обеспечения. Как следствие коммерческий банк имеет возможность потерять клиента еще до начала работы с ним. Таким образом, эффективное функционирование коммерческого банка возможно только при компромиссном подходе, то есть в поиске оптимального соотношения между стремлением к повышенной минимизации собственных рисков и чрезмерной отметить, что с некоторыми упрощениями взаимоотношения банка и клиента подчиняются основным принципам товарно-денежных отношений, при этом товаром являются предоставляемые заемщику денежные средства, а в роли клиентоориентированностью.

      Необходимо  своеобразного платежного средства, наоборот, выступает предлагаемое в залог имущество. При этом оформление в залог высокорискованного имущества в данном случае можно сравнить с оплатой товара валютой, курс которой стремительно падает, а проблему с реализацией залога — с оплатой товара фальшивыми купюрами. Однако данная аналогия не вполне уместна, если речь идет о бланковых, или, иными словами, необеспеченных залогом кредитах (например, кредит под обеспечение поручительства). В случае же если кредит обеспечен, проблема избежания или управления рисками в значительной степени сводится к проблеме правильной оценки. В теории интерес коммерческого банка состоит в том, чтобы размер обеспечения был не менее суммы основного долга, причитающихся за пользование кредитом процентов с учетом возможных неустоек. Однако на практике потенциальный кредитор с типичной, непредвзятой и профессиональной мотивацией не заинтересован в предоставлении кредита, равного некой минимальной стоимости предмета залога.