Ипотечное кредитование и отражение в учете

">     Рассмотрим  подробнее, что является объектами  комплексной страховой программы при ипотечном кредитовании (см. таблицу 2). 

Таблица 2– Объекты комплексного ипотечного страхования

       

     Для осуществления комплексного ипотечного страхования своих заемщиков и заложенного имущества банку целесообразно заключать соглашения о сотрудничестве со страховыми компаниями-партнерами. В соглашениях желательно оговорить права и обязанности каждой из сторон, процедуры взаимодействия при ипотечном страховании, утвердить формы документов, которые будут использоваться в процессе взаимодействия, тарифы, а кроме того, порядок выплаты страхового возмещения при наступлении различных страховых случаев [11, 5].

     Стоимость комплексного ипотечного страхования (трех видов) в настоящее время колеблется от 0,9 до 1,1% от страховой суммы. Порядок расчета страховой суммы, как правило, определяет банк.

     Срок  действия договора комплексного ипотечного страхования должен быть не менее  срока кредитования либо заключаться  на срок не менее 12 месяцев с последующим ежегодным продлением.

     Банку следует осуществлять контроль за исполнением  заемщиком обязательств по выплате страховых премий по договору комплексного ипотечного страхования.

     Договор комплексного ипотечного страхования  должен быть заключен до предоставления ипотечного жилищного кредита, а  страховая премия может быть уплачена заемщиком одновременно с получением кредита безналичным путем со счета, открытого в банке-кредиторе.

     После оформления страховых документов банк и заемщик приступают к оформлению кредитных и внутрибанковских документов, а затем купли-продажи и/или  ипотеки квартиры.

     Банк  и заемщик заключают кредитный договор, при необходимости с поручителем заключается договор поручительства, оформляются внутрибанковские документы.

     Затем продавец квартиры и покупатель-заемщик  заключают договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, предусматривающий возникновение ипотеки квартиры в пользу банка в силу закона.

     После предоставления кредита на счет заемщика сумма кредита, как правило, снимается со счета (если предусмотрен расчет наличными денежными средствами) и вместе с собственными средствами заемщика закладывается в банковскую ячейку, откуда вся сумма изымается продавцом квартиры после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств и ипотеки.

     При предоставлении кредита под залог  имеющегося жилья банк и заемщик вместе с кредитным договором заключают договор ипотеки квартиры, который передается на государственную регистрацию, после чего банк предоставляет заемщику ипотечный кредит.

     Если  обеспечение исполнения заемщиком  обязательств по кредитному договору удостоверяется закладной, заемщик подписывает закладную, и она передается на государственную регистрацию вместе с другими документами.

     Продавец  после получения всех средств  за проданную квартиру передает ее по акту приема-передачи квартиры заемщику и собственноручно пишет расписку о получении денежных средств от покупателя-заемщика. Один из экземпляров акта, а также копию расписки желательно подшивать в кредитное досье заемщика.

     Кроме того, в кредитное досье желательно подшить копию договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств и ипотеки с отметкой о государственной регистрации купли-продажи и ипотеки, а также копию свидетельства о государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру с указанием ипотеки в качестве обременения [6]. 

2.2. Обслуживание ипотечно-жилищного кредита 

     Обслуживание ипотечного кредита включает в себя процедуры по:

1. Мониторингу исполнения обязательств заемщика.
2. Мониторингу состояния заложенного имущества.
3. Мониторингу финансового состояния заемщика и поручителя(ей).

     1. Мониторинг исполнения обязательств заемщика.

     После предоставления кредита начинается его амортизация, то есть процесс постепенного погашения основного долга по ипотечному кредиту и выплаты долга по процентам (погашение процентного долга).

     В качестве приложения к кредитному договору составляется график погашения ссудной задолженности, в котором указан размер платежа на каждую конкретную дату уплаты до полного погашения кредита, с разбивкой на проценты и основной долг. При этом заемщику может быть предложено несколько схем погашения основного долга и уплаты процентов.

     Как правило, в России заемщикам предлагается аннуитетная схема. Аннуитет – серия равновеликих платежей через равные промежутки времени.

     Заемщику очень удобно ежемесячно выплачивать одинаковую сумму по кредиту, так как это дает ему возможность заранее планировать расходы.

     Если  у заемщика появятся дополнительные средства в сумме не менее установленного банком размера досрочного платежа, можно направить их на досрочное погашение кредита.

     Возможен  и другой вариант погашения – ежемесячная равномерная выплата суммы основного долга и полная выплата процентов.

     Тем не менее, наиболее распространена аннуитетная схема погашения.

     Очень важной на этапе погашения кредита  является работа банка по контролю за исполнением заемщиком своих обязательств перед кредитной организацией с целью предотвращения возникновения проблемной задолженности.

     При этом возможно разделение проблемных кредитов на две категории: кредиты, по которым заемщик нарушил обязательства, и кредиты, по которым обязательства не нарушены, но прослеживаются признаки финансовых трудностей. К таким признакам можно отнести:

     - получение заемщиком новых кредитов;

     - снижение доходов заемщика;

     - прослеживаемая в счете клиента  тенденция к преимущественному снятию средств (если заемщику установлен овердрафт по личному счету).

     Несмотря  на сложность получения подобной информации в России, при своевременном  обнаружении проблемы и немедленном  принятии мер проблемный кредит не всегда оборачивается потерей для банка.

     Исходя  из этого в качестве элемента кредитной  политики банком должна быть создана  система контроля за погашением кредитов. К основным задачам данной системы можно отнести следующие:

     - распознавать ранние признаки, предупреждающие о возможности нарушения кредитных обязательств со стороны заемщика;

     - критически оценивать финансовую и другую имеющуюся информацию;

     - определять, какая информация может понадобиться для принятия решения о необходимых мерах воздействия;

     - оперативно собирать необходимую дополнительную информацию;

     - анализировать полученную информацию, прогнозируя возможные последствия для банка при принятии различных стратегий взыскания кредита;

     - четко определять и применять избранную стратегию взыскания кредита.

     Кроме того, банку необходимо отслеживать своевременную уплату заемщиком ежегодных страховых премий по всем предусмотренным видам страхования. На это есть свои объяснения:

     - неуплата страховых премий может  быть первым тревожным сигналом  банку о снижении платежеспособности заемщика или, в худшем случае, о его полной финансовой несостоятельности;

     - при расторжении договора комплексного  ипотечного страхования банк  становится незащищенным от кредитного  риска, а также от риска потери  или повреждения заложенной квартиры, что при обращении взыскания на данную квартиру скажется на размере выплаты банку.

     2. Мониторинг состояния заложенного имущества.

     Особенностью  контроля за погашением ипотечных жилищных кредитов является необходимость регулярной проверки состояния заложенной квартиры. Для этого представители соответствующего подразделения банка должны ежегодно выезжать на проверку и составлять отчет о состоянии имущества.

     Помимо  этого целесообразно регулярное предоставление заемщиком документов, содержащих информацию о зарегистрированных в квартире лицах и о своевременной уплате заемщиком как собственником квартиры коммунальных и других необходимых платежей. Частота предоставления подобных документов определяется банками самостоятельно и отражается в кредитных договорах как обязанность заемщика.

     3. Мониторинг финансового состояния заемщика и поручителя(ей).

     Мониторинг  финансового состояния заемщика и поручителя должен обязательно включать в себя регулярное получение и анализ информации об их доходах и всех событиях, которые могут повлечь за собой изменение финансового состояния заемщика и поручителя.

     В связи с этим очевидна обоснованность требования банка к заемщику регулярно предоставлять информацию о своих доходах.  

2.3. Правовое регулирование договорных отношений, связных

  с ипотечным кредитованием 

     В договоре ипотеки должны быть в обязательном порядке указаны:

     1) предмет ипотеки, а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя;

     2) оценка предмета ипотеки (она  определяется в соответствии  с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в денежном выражении);

     3) существо, размер и срок исполнения  обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оно должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения.

     Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

     Государственная регистрация договора об ипотеке - основание  для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

     Порядок государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора о ней, следующий: она осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.