Ипотечное кредитование и отражение в учете

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ 

     Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий.

     Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели.

     В свою очередь, ипотечные кредиты помогают коммерческому банку диверсифицировать свою клиентскую базу, привлечь депозиты и найти источники доходов, дополняющие и компенсирующие риск по кредитам и депозитам предпринимательских фирм.

     Целью курсовой работы является изучение особенностей ипотечного кредитования и перспектив развития.

     Для достижения поставленной   цели необходимо решить следующие задачи:

1. Рассмотреть понятия и особенности ипотечного кредитования.
2. Рассмотреть квалификацию ипотечных кредитов.
3. Изучить основы организации ипотечного жилищного кредитования в банке.
4. Выявить проблемы   и   перспективы   развития   ипотечного   банковского   кредитования в России.

     В ходе разработки курсовой работы были изучены ряд источников. К ним относятся учебники, учебные пособия, а также справочная литература и необходимые законодательства. 
 

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 

1.1. Понятие и особенности ипотечного кредита 

     Ипотека – это обременение имущественных  прав собственности на объект недвижимости.

     Ипотечное кредитование – это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

     При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

     1. Залог недвижимости выступает  в роли инструмента привлечения  необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

     2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы в данных конкретных условиях нецелесообразны.

     3. Создание с помощью ипотеки  фиктивного капитала на базе  ценной бумаги.

     В экономическом отношении ипотека  – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

     Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

     - функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

     - функция обеспечения возврата заемных средств;

     - функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

     - функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

     Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита:

     1. Обязательность обеспечения залогом  (причем в качестве залога может  выступать и та недвижимость, для покупки которой берется  ипотечный кредит). Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений, не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

     2. Длительность срока предоставления  кредита.

     Долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет).

     3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

     4. Ипотечный кредит считается относительно  низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

     - сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;

     - величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика за соответствующий расчетный период;

     - при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков [7]. 

1.2. Классификация ипотечных  кредитов 

     1. По объекту недвижимости:

     - земельные участки;

     - предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

     - жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

     - дачи, садовые дома, и другие строения потребительского назначения;

     - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

     - незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.

     2. По целям кредитования:

     - приобретение готового жилья;

     - на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт жилья;

     - строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций;

     - на разработку земельного участка;

     - на развитие сельского хозяйства;

     - на развитие производства;

     - кредиты под залог имеющейся недвижимости.

     3. По виду кредитора:

     Данная  классификация может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации (таблица 1). 

Таблица 1 – Ипотечные кредиторы

 

     4. По виду заемщиков:

     4.1. как субъектов кредитования:

     - кредиты, предоставляемые застройщикам  и строителям;

     - кредиты, непосредственно будущему владельцу жилья;

     4.2. по степени аффилированности кредиты могут предоставляться:

     - сотрудникам банков;

     - сотрудникам фирм — клиентов  банка;

     - клиентам риелторских фирм;

     - лицам, проживающим в данном  регионе;

     - всем желающим.

     5. По способу предоставления кредита:

     - немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита;

     - американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости.

     6. По способу амортизации долга:

     - постоянный ипотечный кредит;

     - кредит с переменными выплатами;

     - кредит с единовременным погашением;

     - ипотечные кредиты с нарастающими платежами;

     - ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;

     - кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора.

     7. По виду процентной ставки:

     - кредит с фиксированной процентной ставкой;

     - кредит с переменной процентной ставкой.

     8. По возможности досрочного погашения:

     - с правом досрочного погашения;

     - без права досрочного погашения;

     - с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

     9. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа), т.е. 30 до 100% стоимости заложенного имущества.