Управление земельными ресурсами в Европе

с категоризацией каждого объекта  недвижимости в соответствии с согласованным  набором признаков, касающихся его использования, размера, типа конструкции и улучшений;  

со  сбором и анализом соответствующих рыночных данных, включая данные о ценах реализации, арендной плате, затратах на материально-техническое обеспечение строительства, а также сведения о датах, когда они применялись;  

с определением стоимости каждого  объекта недвижимости в соответствии с официальным порядком, где возможно, основанной на рыночной стоимости и применении автоматизированных систем массовой оценки;  

• нужно проводить различия между рыночной, потребительской, инвестиционной и оценочной стоимостью земли и понимать, что цена является свершившимся фактом, стоимость – всего лишь предварительным расчетом;  

• выбранный метод оценки должен зависеть от цели, для которой требуется оценка;  

• одним из основных требований для рационального и эффективного фискального кадастра является набор современных карт объектов недвижимости, которые дают индексацию для сбора и ведения оценочной информации;  

• информация в кадастре должна быть ограничена тем, что является необходимым и достаточным для обеспечения надежно защищенного правового титула, основанной на рыночной информации оценки и устойчивого развития.

􀁻 􀁻 􀁻

III B. Налогообложение земли и недвижимости

Большинство стран в той или иной форме  облагают недвижимость налогами. Будущее развитие на международных рынках недвижимости может привести к совместимым методам массовой оценки, но в настоящее время каждая страна старается иметь собственный подход. Хорошее практическое решение будет признавать, что налогообложение земли и недвижимости включает:

17  

• идентификацию и картографирование всех объектов недвижимости, которые должны облагаться налогом;  

• классификацию и оценку каждого объекта недвижимости в соответствии с утвержденным порядком;  

• идентификацию тех, кто будет должен платить налог;  

• подготовку оценочной ведомости;  

• уведомление каждого плательщика налога на недвижимое имущество о том, сколько нужно платить;  

• сбор соответствующих налогов;  

• процедуры обжалования для налогоплательщиков, которые не согласны с их оценкой.  

III C. Центральные органы оценки

Во многих странах за технические процессы определения стоимости недвижимости отвечает центральное управление оценки. Хорошее практическое решение будет признавать, что:  

• функция центрального управления оценки состоит в том, чтобы оценивать стоимость земли и недвижимости. Оно не определяет размеры налогов;  

• это учреждение должно тесно работать с органом управления земельными ресурсами, будучи в его составе либо обмениваясь с ним информацией с помощью электронных средств.  

III D. Рынки земли и недвижимости

Эффективные действующие рынки земли и  недвижимости являются одним из ключевых компонентов успешной рыночной экономики. Хорошее практическое решение будет признавать, что активный рынок недвижимости включает:  

• законодательную базу для всех операций для того, чтобы все сделки были безопасными и надежными;  

• регулирующие институты, которые:  

обеспечивают  стабильную и прозрачную систему, в которой совершаются сделки,  

обеспечивают  свободный доступ к рынку для  всех участников,  

удерживают трансакционные издержки на низком уровне;  

• участников рынка, в том числе землевладельцев, арендаторов и юридических лиц, таких как банки и кредитные учреждения, а также тех, кто представляет права третьих сторон и несовершеннолетних;  

• четко определенные товары и услуги, такие как земля, здания и механизмы, посредством которых они могут быть предложены на продажу или в аренду;  

• источники ипотечного кредитования, стабильные налоговые системы и возможность получения кредита;  

• ясная, последовательная и стабильная, независимо от обстановки, земельная политика;  

• быстрый и надежный доступ общественности к информации о земле и недвижимости.

􀁻 􀁻 􀁻

III E. Ипотечное финансирование

18

Получение ссуды под недвижимость позволяет  использовать капитал для многих разных форм инвестирования. Хорошее практическое решение будет признавать, что:  

• финансирование жилищного строительства является одним из основных двигателей в рыночной экономике, что означает то, что органы сферы управления земельными ресурсами должны отдавать высокий приоритет регистрации жилья;  

• существует различие между получением ссуд под недвижимость, владением закладными и регулированием погашения ссуды или лишения должника права выкупа заложенной недвижимости;  

• чтобы поддерживать ипотечный рынок, реестры земель должны содержаться в актуальном состоянии. Необходимо, чтобы кредиторы не несли ущерба от незарегистрированных обременений;  

• управленцы в области земельных ресурсов должны понимать структуру и требования международного финансового сектора с тем, чтобы привлекать зарубежные инвестиции.  

IV. УСТОЙЧИВОЕ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕ

В этой главе рассматривается связь  между правами землепользования и процессами земельной реформы.

IV A. Права и ограничения землепользования

Стоимость недвижимости зависит частично от того, что можно с ней делать. Права и ограничения землепользования сильно влияют на поведение земельного рынка и являются одним из важных факторов, определяющих стоимость недвижимости. Хорошее практическое решение будет признавать, что:  

• информация о правах и ограничениях пользования, которые относятся к объекту недвижимости, должна без задержки предоставляться тому, кто вступает в земельную сделку;  

• права пользования землей все более усложняются по мере того, как общество становится более заинтересованным в том, чтобы защищать окружающую среду и уменьшать неблагоприятные последствия видов деятельности, которые загрязняют землю, таких как захоронение отходов.  

IV B. Роль управления земельными ресурсами в планировании землепользования

Планирование  землепользования предполагает распределение  ресурсов, особенно прав пользования землей, способами, которые должны улучшать физическую среду. Управление земельными ресурсами влияет на планирование землепользования (и наоборот) посредством идентификации и регистрации прав пользования. Хорошее практическое решение будет признавать, что: