Рента и пожизненное содержание

     Согласно  п. 1 ст. 560 ГК получателями постоянной ренты  могут быть как граждане, так и  юридические лица в форме некоммерческих организаций, если это не противоречит законодательству и соответствует  целям их деятельности. В числе  получателей постоянной ренты, таким  образом, на практике могут выступать  различного рода фонды, преследующие социальные, благотворительные, культурные, образовательные  и иные общественно полезные цели, общественные, религиозные организации  и тому подобные. Исключение из данного  перечня может касаться таких  некоммерческих организаций, которым  существование в качестве рантье противоречит законодательству или  целям их деятельности, что должно быть определено в учредительных  документах.

     В случаях, когда в качестве получателей  ренты выступают лица, находящиеся  под опекой или попечительством, необходимо соблюдение требований ст. 35 ГК о распоряжении имуществом, передаваемым плательщику ренты в обмен  на получение рентных платежей.

     Не  имеют права быть получателями ренты  коммерческие организации. В соответствии со ст. 46 ГК они являются юридическими лицами, преследующими извлечение прибыли. Указанная прибыль может быть получена от продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг посредством  осуществления предпринимательской  деятельности, а не от передачи имущества  в собственность другим лицам  под выплату постоянной ренты.

     В отношении плательщиков постоянной ренты закон никаких ограничений  не устанавливает. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические  лица, если только учредительные документы  разрешают им заниматься такого рода деятельностью.

     В договоре постоянной ренты допускается  изменение субъектного состава. Так, право на получение ренты  может передаваться путем уступки  требования или переходить по наследству, а если получателем выступала  некоммерческая организация - переходить в порядке правопреемства к вновь  созданным юридическим лицам, если иное не предусмотрено законодательством  или договором (п. 2 ст. 560 ГК). При этом, однако, новые получатели ренты должны соответствовать требованиям, изложенным выше. Например, государство может  явиться наследником, но не может  быть получателем ренты. Равным образом  права получателя ренты не могут  перейти в порядке правопреемства к новому юридическому лицу, которое  не может быть рентополучателем в  силу предписаний учредительных  документов. Что касается перехода прав получателя ренты на новое лицо путем уступки требования, то договором, например, может быть предусмотрено в качестве обязательного условия согласие плательщика ренты на такую уступку, без чего переход прав получателя ренты на новое лицо невозможен.

     По  смыслу ст. 561 ГК приоритетной формой рентных  платежей являются денежные суммы в  установленных договором размерах.

     Договором постоянной ренты допускается также  выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Последнее обстоятельство позволяет сделать вывод, что  денежная сумма, установленная соглашением  сторон, является базовой и имеет  определяющее значение при разных формах выплаты ренты. Применительно к  имуществу закон не устанавливает  каких-либо ограничений. Можно согласиться  с точкой зрения, что на практике рентные платежи могут носить смешанный характер, когда часть  ренты выражается в денежной сумме, а часть - в виде вещей, работ, услуг, эквивалентных по стоимости согласованной  сторонами денежной сумме.

     Конкретный  размер постоянной ренты устанавливается  исключительно соглашением сторон. Отсутствие такого соглашения не может  быть восполнено диспозитивными нормами  закона. В частности, при определении  размера ренты при отсутствии соглашения сторон о нем не может  быть применен п. 3 ст. 394 ГК, предусматривающий, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и  не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора может быть оплачено по цене, которая  при сравниваемых обстоятельствах  обычно взимается за аналогичные  товары, работы или услуги. От других видов возмездных договоров рента  отличается исключительно индивидуальными  характеристиками как рискового  обязательства, о чем уже говорилось выше, в связи с чем размер ренты  должен быть указан в договоре в  качестве необходимого условия.

     Размер  выплачиваемой ренты, если только иное не предусмотрено договором, не является величиной постоянной, поскольку  он согласно п. 2 ст. 561 ГК увеличивается  пропорционально увеличению установленного законодательством размера минимальной  заработной платы. Более того, стороны  могут предусмотреть иной механизм "осовременивания" указанного размера  без привязки его к размеру  минимальной заработной платы. Не исключается  также и право сторон предусмотреть  в договоре неизменность ренты безо всякой индексации.

     Срок  договора постоянной ренты определяется самой ее сутью, то есть выплата ренты  не может быть ограничена каким-то периодом, хотя периодичность выплаты рентных платежей может быть определена применительно к какому-то календарному сроку. Если стороны не согласовали сроки выплаты ренты в договоре, то в силу ст. 562 ГК постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

     Обязательственные отношения сторон по договору ренты, как уже отмечалось выше, могут  существовать бесконечно долго. Но это  отнюдь не означает, что они в  принципе не могут быть прекращены ни при каких обстоятельствах.

     Применительно к договору постоянной ренты можно  указать, что обязательство по ее выплате может быть прекращено как  по основаниям, общим для большинства  гражданско-правовых обязательств (за определенными изъятиями), так и  по специальным основаниям, присущим только для рентных отношений. Так, на практике из первой группы оснований  может иметь место прекращение  обязательства соглашением сторон, которые сами определяют порядок  и условия взаиморасчетов, компенсационных  выплат и тому подобное.

     Получатель  ренты может отказаться от получения  рентных платежей, прекратив обязательство  прощением долга.

     По  смыслу договора стороны могут также  прибегнуть к отступному. Обязательство  может быть прекращено совпадением  плательщика ренты и ее получателя в одном лице, новацией и по другим основаниям, предусмотренным гл. 26 ГК, за исключением одного из них - это  прекращения обязательства исполнением. В силу алеаторного характера  рентных отношений даже многократное превышение выплаченных платежей стоимости  переданного под выплату ренты  имущества не прекращает ренту.

     К особым основаниям прекращения рентных  отношений следует отнести следующие.

     Обязательство ренты прекращается, когда права  получателя ренты переходят к  субъекту, который в силу закона не может выступать в качестве такового (например, к коммерческой организации или к некоммерческой, но не имеющей такого права в силу учредительных документов).

     Рентное обязательство может быть прекращено путем выкупа постоянной ренты ее плательщиком. Указанное право плательщика  ренты в силу предписаний ст. 563 ГК является безусловным и может  быть реализовано независимо от наличия  каких-либо обстоятельств и мотивов, обосновывающих такой выкуп.*3 Более  того, плательщик ренты в силу закона не может отказаться от своего права  на выкуп ренты, равно как и  от дальнейшей выплаты ренты без  ее выкупа. Условие договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно (ч. 1 п. 3 ст. 563 ГК). Договором, однако, может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (ч. 2 п. 3 ст. 563 ГК).

     Для действительности отказа плательщика  постоянной ренты от ее выплаты путем  выкупа необходимо соблюдение ряда условий.

     Во-первых, такой отказ должен быть заявлен  плательщиком ренты в письменной форме. Устное волеизъявление никаких  юридических последствий не влечет.

     Во-вторых, отказ должен быть заявлен не позднее  чем за 3 месяца до прекращения выплаты  ренты. Поскольку договором постоянной ренты может быть предусмотрен более  длительный срок для такого заявления  плательщиком ренты, то трехмесячный срок является, таким образом, минимальным  сроком, который должен быть соблюден, если стороны при заключении договора не условились об ином.

     В-третьих, плательщик ренты не освобождается  от рентного обязательства, несмотря на подачу в установленный срок письменного  заявления об отказе, до тех пор, пока получатель ренты не получит  всю сумму выкупа, если только иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

     В соответствии со ст. 565 ГК выкупная цена постоянной ренты определяется договором  постоянной ренты. При этом стороны  не связаны какими-либо установленными в законе критериями для исчисления цены выкупа. По усмотрению сторон она  может быть определена в зависимости  от стоимости отчужденного имущества, размера предусмотренной договором  или фактически выплаченной ренты. При определении цены выкупа стороны  могут принять во внимание и другие обстоятельства. Нормативно размер выкупной цены предопределен только на случай отсутствия условия о ней в  договоре. В таком случае законом  предусмотрены два подхода. При  отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество  было передано под выплату ренты  с оплатой, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой  сумме, подлежащей выплате ренты. При  отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому имущество  было передано под выплату ренты  бесплатно, в выкупную цену включается как годовая сумма подлежащей выплате ренты, так и цена переданного  имущества, которая определяется по правилам, предусмотренным п. 3 ст. 394 ГК, то есть по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

     В силу ст. 564 ГК выкуп постоянной ренты  может осуществляться и по инициативе получателя ренты. Основания, перечисленные  в указанной статье, по которым  получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком, связаны в большинстве своем  с нарушениями плательщиком ренты  своих обязательств по выплате ренты.

     К таковым, в частности, ГК относит  просрочку плательщиком ренты ее выплаты более чем на 1 год. Указанное  правило носит диспозитивный  характер, поскольку договором могут  быть определены и иные сроки, нарушение  которых будет свидетельствовать  о просрочке выплаты ренты.

     Получатель  вправе требовать от плательщика  ренты ее выкупа в случае нарушения  последним своих обязательств по обеспечению выплаты ренты (ст. 558 ГК).

     В качестве самостоятельного основания  названо в ст. 564 ГК признание плательщика  ренты экономически несостоятельным (банкротом) либо возникновение иных обстоятельств, очевидно свидетельствующих  о том, что рента не будет выплачиваться  плательщиком ренты в размере  и сроки, установленные договором. Для применения данного основания  должно иметь место признание  плательщика ренты несостоятельным (банкротом), осуществленное по установленной  процедуре судом. Равным образом  в судебном порядке должна быть сделана  и оценка других обстоятельств, очевидно свидетельствующих о неплатежеспособности плательщика ренты, то есть о том, что рента в обусловленных  размерах и в сроки выплачиваться  не будет.

     Получатель  ренты вправе требовать ее выкупа плательщиком также в случае, когда  недвижимое имущество, переданное под  выплату ренты, поступило в общую  собственность или разделено  несколькими лицами (п. 4 ст. 564 ГК). Наличие  такого основания оправдано стремлением  законодателя максимальным образом  обеспечить надлежащую выплату ренты  в соответствии с договором. Несомненно, что дробление прав на имущество, переданное под выплату ренты, существенным образом ухудшает обеспеченность выплаты  ренты. При этом не имеет значения, находится ли имущество, переданное под выплату ренты, в общей  совместной или в общей долевой  собственности.

     Перечень  оснований, перечисленных в ст. 564 ГК, когда получатель ренты вправе требовать выкупа ренты ее плательщиком, не является исчерпывающим. Договором могут быть предусмотрены и иные основания для предъявления получателем ренты такого требования и его удовлетворения. Более того, по смыслу указанной статьи законодатель не связывает возможность использования того или иного основания, включенного в договор, с виновным поведением плательщика ренты.

     Выкупная  цена постоянной ренты в случаях, когда инициатива выкупа ренты исходит  от ее получателя, определяется по тем  же правилам, что и при отказе от дальнейшей выплаты ренты ее плательщиком (ст. 565 ГК).