Особенности наследования жилых помещений

      В случае смерти одного из супругов — участника совместной собственности наследство открывается в общем порядке. А значит, если есть завещание, то к наследованию призываются указанные в нем лица. Важно помнить, что наследование по завещанию может быть ограничено с целью материального обеспечения отдельных категорий граждан, нуждающихся в силу их возраста или состояния здоровья в особой защите. Круг лиц, которые не могут быть полностью лишены наследства и наследуют обязательную долю в имуществе, устанавливает ст. 1149 ГК РФ. Это несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособный супруг, родители (усыновители) и (или) иждивенцы. Независимо от содержания завещания каждый из них наследует не менее половины доли, которая причиталась бы ему при наследовании по закону.

      Однако если осуществление права на обязательную долю в наследстве влечет за собой невозможность передать наследнику по завещанию имущество, которым наследник, имеющий право на обязательную долю, при жизни наследодателя не пользовался, а наследник по завещанию пользовался для проживания (если речь идет о жилом помещении) или использовал в качестве основного источника получения средств к существованию (подразумеваются орудия труда, творческая мастерская и т. п.), то в соответствии с п. 4 упомянутой статьи суд, рассмотрев имущественное положение наследников, имеющих право на обязательную долю, может уменьшить размер последней или отказать в ее присуждении. Такая позиция законодателя представляется нам достаточно спорной, ибо позволяет недобросовестным наследникам по завещанию оспаривать в судебном порядке правомерность возникновения обязательной доли в наследстве.

      Если умерший супруг не оставил завещания, наследование осуществляется по закону, т. е. право на долю в общей собственности переходит к наследникам первой очереди, к числу которых принадлежит и вдова (вдовец). Рассмотрим простой пример. Предположим, у состоящих в браке родителей есть двое детей. Супруги на момент смерти одного из них владели квартирой, приватизированной в совместную собственность. Наследство открывается на одну вторую долю в праве собственности на квартиру. Эта доля распределяется поровну на троих наследников — на пережившего супруга и на двоих детей, так что в результате каждый из детей приобретает право на одну шестую долю в праве собственности на квартиру, а вдова (вдовец) — на две третьих.⁴

    Необходимо отметить, что переживший супруг должен выразить свое согласие на определение доли умершего супруга. Для этого он подает заявление нотариусу либо делает соответствующую надпись на заявлении наследников. Нотариус же делает на правоустанавливающем документе отметку об определении долей в общей собственности, а затем учреждение юстиции производит соответствующую государственную регистрацию. В случае несогласия пережившего супруга спорный вопрос рассматривается в судебном порядке. Может ли наследник, имеющий преимущественное право на получение жилого помещения, отказаться от него (если это помещение, конечно, составляет всю долю данного лица в наследственном имуществе) в пользу другого наследника, не имеющего преимущественного права? Видимо, нет, поскольку названное право носит личный характер. Оно может принадлежать лишь тому из наследников, который удовлетворяет определенным критериям. С этой точки зрения данное право схоже с легатом, отказ от которого в пользу другого лица не допускается (п. 1 ст. 1160 ГК).

    Наследники, получившие имущество в общую долевую собственность, вправе разделить его. При этом надо иметь в виду, что изложенные выше нормы о преимущественном праве на получение жилого помещения при разделе имущества применяются в течение трех лет со дня открытия наследства (п. 2 ст. 1164 ГК). Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимость, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство.

     Права наследников на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Она осуществляется на основании выданного свидетельства о праве на наследство и заключенного наследниками соглашения о разделе наследственного имущества. Если они уже произвели государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на основании свидетельства, выданного нотариусом, а потом заключили соглашение о разделе наследства, то государственная регистрация прав, предусмотренных таким соглашением, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства (ч. 2 п. 2 ст. 1165 ГК).

      При разделе имущества наследники могут прийти к соглашению, по которому определенные таким соглашением доли не совпадут с указанными в свидетельстве о праве на наследство. В силу п. 3 ст. 1165 ГК такое несоответствие не может служить основанием для отказа в государственной регистрации прав наследников на недвижимое имущество, полученное в результате раздела наследства.⁵

      На основании Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде могут быть приватизированы проживающими в них гражданами как в общую собственность, так и в индивидуальную собственность одного из них. Наследование приватизированных жилых помещений, находящихся в индивидуальной собственности, осуществляется в общем порядке.

     Вообще совладельцам общей собственности на жилище следует заблаговременно позаботиться о завещаниях. В противном случае после смерти одного из них пережившие совладельцы и пользователи жилого помещения могут столкнуться при наследовании квартиры с серьезной проблемой: исками неожиданно объявившихся наследников. Удовлетворение таких исков может превратить отдельные квартиры в коммуналки: в результате не только ухудшатся жилищные условия собственников, но и их права на жилище будут ограничены в сравнении с теми, которые они имели до приватизации, когда исключалось подселение в квартиру (комнату) других лиц вместо умершего.

      Другая типичная ситуация: один из потенциальных собственников при приватизации отказывается от своей доли в собственности на жилое помещение. Зачастую он не способен оценить последствия этого решения. В результате же такой «несостоявшийся собственник» приобретает лишь право пользования жилым помещением, и это право не переходит к его наследникам. На наш взгляд, органам, правомочным оформлять документы по передаче жилых помещений в собственность, следует уделять особое внимание информированию граждан о последствиях решений, принятых в ходе приватизационной сделки.

      Особенности наследования жилых помещений, находящихся в процессе приватизации, были рассмотрены Пленумом Верховного суда РФ 24 августа 1993 года. Пленум разъяснил, что если гражданин, подавший заявление о приватизации и представивший все необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора, то, в случае возникновения спора по поводу включения этого помещения или его части в наследственную массу, смерть наследодателя не может служить основанием для отказа в удовлетворении претензий наследника. Данное толкование основано на том, что в соответствии со ст. 1, 2, 7 и 8 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане имеют право приватизировать занимаемые ими жилые помещения в собственность. Следовательно, если гражданин согласен осуществить приватизацию на предусмотренных законом условиях, то ему не может быть в этом отказано. Смерть гражданина сама по себе не является основанием к отказу в удовлетворении его требований, «поскольку гражданин, выразив при жизни волю на приватизацию, не отозвал свое заявление, но по не зависящим от него причинам (в связи со смертью) был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой по закону ему не могло быть отказано».  
 
 
 
 
 
 
 

1.2 Особенности наследования жилых помещений в кооперативных домах.

     Далее необходимо рассмотреть специфику наследования паевой собственности на недвижимость. С 1 июля 1990 года (т. е. с момента вступления в действие Закона СССР «О собственности в СССР») факт полной выплаты паевого взноса наделяет члена жилищного и жилищностроительного кооператива правом собственности на жилое помещение, в котором он проживает. Данная норма была воспроизведена в ГК РФ (с указанием, что это право приобретают лица, участвовавшие в выплате паевого взноса). На основании п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного или жилищно-строительного кооператива (ЖСК), а также другие лица, имеющие право на паенакопления и полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на занимаемое ими жилое помещение. В отличие от общего правила, регулирующего возникновение прав на недвижимое имущество (ст. 131 ГК РФ), в рассматриваемом случае право собственности возникает не с момента государственной регистрации, а с момента завершения выплаты паевого взноса. Последующая государственная регистрация лишь придает данному факту правовое значение. Поэтому независимо от того, была ли осуществлена государственная регистрация и есть ли документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение, после смерти члена ЖСК, выплатившего паевой взнос, жилище наследуется в общем порядке.

     На практике наследование кооперативных квартир может вызывать споры. Так, если наследодатель — член ЖСК умер до 1 июля 1990 года, не оставив завещания на свою кооперативную квартиру, паевой взнос за которую полностью внесен, то возникает вопрос о возможности оформления наследства на сумму паенакопления. В этой связи Постановление Верховного Совета РСФСР от 24 октября 1991 года № 1798-1 разъясняет, что действие положения о возникновении права собственности у членов ЖСК распространяется на случаи открытия наследства, возникшие не ранее 1 января 1990 года (при условии, что паевой взнос за квартиру был полностью выплачен членами ЖСК при жизни наследодателя). В таких ситуациях наследуется право собственности на жилище, а не паевые взносы, поскольку произошло изменение состава наследственной массы.                                                                   В тех случаях, когда паевой взнос за жилое помещение в кооперативном доме был внесен членом ЖСК в период брака, пережившему супругу по желанию последнего может быть выдано свидетельство об одной второй доле в праве собственности на жилое помещение. Если же за период, когда супруги состояли в браке, была внесена лишь часть паевых взносов, то пережившему супругу выдается свидетельство о праве собственности на половину от доли, составляющей общую совместную собственность, под которой понимается размер выплаченного паенакопления.

       С введением в действие 1 марта 2002 года части третьей Гражданского кодекса РФ регулирование наследования прав в жилищных и жилищно-строительных кооперативах кардинально изменилось. До указанной даты преимущественное право на вступление в кооператив имели только наследники, проживаю щие в квартире; прочие наследники, т. е. те, кто в этом жилом помещении не проживал, имели право наследовать только накопленную сумму паевых взносов. Сегодня наследники умершего члена ЖСК не только наследуют его пай, но и приобретают право на членство в соответствующем кооперативе, а значит, и право владения жильем наследодателя. Им не может быть в этом отказано даже в том случае, если сумма паенакопления не была полностью выплачена при жизни наследодателя. Если пай переходит к нескольким наследникам, то вопрос о членстве решается самими наследниками, а в случае их спора — судом.⁶

                                                      Заключение: 

     В заключении хотелось бы отметить, что жилое помещение- это помещение которое отвечает установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан.

    Принадлежащие на праве собственности жилые помещения входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях. Как и иные объекты гражданских правоотношений  жилые помещения могут находиться в общей собственности. Общая собственность всегда предполагается долевой. После прекращения общей собственности участник долевой собственности может выделить долю в натуре, а участник  совместной долевой собственности вначале определить долю и только после этого выделить ее.

    Совместная собственность возможна только в случаях установленных законом:

• если это собственность супругов;
• членов крестьянских и фермерских хозяйств;
• имущества общего пользования, приобретенное или созданное в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе;

    Наследование приватизированных жилых помещений осуществляется также в общем порядке. Если приватизация  жилых помещений осуществлена в долевую собственность нескольких лиц, это означает, что все ее участники имеют определенные доли.

   Заканчивая обзор, хотелось бы подчеркнуть, что во всех спорных случаях, возникающих при наследовании собственности, суд должен исходить из того, что право собственности не исчерпывается триадой правомочий владения, пользования и распоряжения объектом. От него может быть отделено и владение, и пользование, и распоряжение, но право собственности останется.  

                                          Библиографический список 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. – М.: ТК Велби, Изд- во Проспект, 2006. -448с.

2.   О внесении изменений и дополнений  в Гражданский кодекс Российской  Федерации и в Закон Российской  Федерации «О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации» (в ред. Федерального закона  РФ от 01.05.99 г. № 88-ФЗ) // Жилье, нормативные акты и их применение. М.: Право и закон,2001г.  
   
3. Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24 августа 1993 года № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”».  
   
4. Крашенинников П. В. Жилищное право. М.: Статут, 2001. С. 167–169.