Организация кадастрового учета объектов недвижимости на примере г.Краснодара

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3 
ГЛАВА 1. ТЕОРИЯ, ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО И ПРАКТИКА ОРГАНИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ 
1.1 Нормативно-правовое обеспечение государственного кадастра недвижимости 5 
       1.2  Общие положения и роль государственного кадастрового учета в системе государственного кадастра недвижимости 9 
       1.3 Структура государственного кадастра недвижимости 11 
ГЛАВА 2. ХАРАКТЕРИСТИКА ПРИРОДНО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ УСЛОВИЙ ГОРОДА КРАСНОДАРА 14 
ГЛАВА 3. ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

3.1. Кадастровое деление города Краснодара 20 
         3.2 Технологическая схема кадастрового учета земельных участков в государственном земельном кадастре 22 
         3.3 Состав работ при проведении государственного кадастрового учета земельного участка в государственном кадастре недвижимости 24 
         3.4 Анализ усовершенствований процедуры кадастрового учета 28 
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 32 
СПИСОК ЛИТЕРАТУРНЫХ ИСТОЧНИКОВ 33 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Федеральный закон  № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»  был принят 24.07.2007г.

В основу законопроекта  легли три концептуальные идеи. Первая – объединение двух учетных систем: кадастрового учета земельных участков и технического учета зданий и  сооружений. Вторая – создание системы  регулирования деятельности по землеустройству и технической инвентаризации. Третья – создание института массовой оценки недвижимости.

Законом определена система и порядок ведения  государственного кадастра недвижимости. Обязательность государственного учета  исключает возможность неучтенных объектов, которых на сегодняшний день очень много. В особенности это связано с дачными участками, которые были предоставлены людям в советские времена. На этих же участках выросли дачные домики, многие из которых тоже не учтены. Теперь в едином кадастре будут зафиксированы и участок, и дом, как единый объект недвижимости.

Органы, осуществляющие технический учет объектов капитального строительства (БТИ) не всегда располагают  информацией об участках, расположенных  под объектами строительства, теперь вся информация о техническом состоянии объекта и участка будет сведена воедино.

Законом определен  и порядок предоставления сведений о недвижимости, что значительно  упростит процедуру отчуждения собственности  и сократит бюрократические проволочки в этой сфере.

Объекту недвижимости будет присваиваться уникальный кадастровый номер, выдаваться кадастровый паспорт, представляющий собой выписку из государственного кадастра недвижимости. В нем будут фиксироваться совершаемые с данным объектом сделки.

Главный принцип  единого кадастра недвижимости – это идентификация и индивидуализация объектов недвижимости. То есть пользователи кадастра смогут, введя уникальный номер, определить, кому принадлежит объект, на каких правах, его физические характеристики и кадастровую стоимость.

Кадастровая стоимость определяется методом массовой оценки на определенную дату на базе рыночной стоимости. Определять кадастровую стоимость будут оценщики, организации, выбранные органами власти Субъектов РФ путем проведения процедуры размещения заказа.

 

ГЛАВА 1. ТЕОРИЯ, ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО И ПРАКТИКА ОРГАНИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ

 

1.1 Нормативно-правовое обеспечение государственного кадастра недвижимости

 

Статья 2 Федерального Закона определяет систему нормативно-правовых актов Российской Федерации, регулирующих отношения, возникающих в связи с ведением Государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности, при этом законодатель не просто определил совокупность нормативных актов, а выстроил их в систему издаваемые в соответствии с Федеральным Законом:

1. Конституция  РФ;

2. Кодексы:

· земельный кодекс РФ;

· лесной кодекс РФ;

· водный кодекс РФ;

· градостроительный кодекс;

· жилищный кодекс.

 3. Федеральный закон №221-ФЗ;

4. Иные Федеральные законы;

 5. Иные нормативно-правовые акты Российской Федерации.

Конституция Российской Федерации принята 12.12.1993г.  всенародным  голосованием и применительно в  сфере кадастровых отношений, включает 3 нормы:

· нормы, определяющие принципы право собственности на имущество;

· основы федерального устройства государства и разграничения компетенции органов государственной власти;

· принцип прямого действия конституции РФ и порядок принятия ФЗ в данной сфере.

Так же устанавливается, что право частной собственности охраняется законом, и никто не может быть лишен его. Установление каких-либо запретов в отношении возможности граждан и юридических лиц иметь имущество в собственности, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с ними не допускается. Особо регулируются вопросы собственности на землю.

Важным нормативно-правовым актом в сфере регулирования  кадастровых отношений является гражданский кодекс РФ.

Гражданский кодекс РФ часть 1:

· понятие категории недвижимого имущества ст.130;

· особенности его правового режима ст.130, 219, 223;

· понятия и виды вещих прав ст. 216;

· приобретение и прекращение прав на недвижимое имущество глава 14-15;

· режим осуществления права собственности и других вещих прав на земельные участки гл 17;

· возможность защиты вещных прав;

· общие положения об обязательствах и договорах.

Гражданский кодекс РФ часть 2:

Посвящена регулированию  отдельных договорных и недоговорных обязательств. Применительно к кадастровым  отношениям изучаемый закон определяет те договора заключение и исполнение, по которым потребуют внесение сведений в государственный кадастр недвижимости:

· договор купли-продажи;

· договор мены;

· договор дарения;

· договор ренты;

· договор аренды;

· договор доверительного управления имущества.

Гражданский кодекс РФ часть 3:

Регулирует  отношения по наследованию недвижимого  имущества, применительно к кадастру недвижимости определяет:

· объекты земельных отношений;

· состав земель;

· вещные права на землю;

· безвозмездное пользование;

· прекращение прав на землю;

· права и обязанности собственников земельных участков и иных правообладателей;

· особенности правового положения земель различных категорий;

· организация и порядок проведения землеустройства.

К земельному кодексу  стали тесно примыкать лесной и водный кодексы. В связи с принятием водного кодекса из состава недвижимого имущества были исключены водные объекты, ранее такие объекты и земельный участок, на территории которого они располагались, признавались самостоятельными объектами недвижимости, что на практике порождало ситуацию второй государственной регистрации на эти объекты. В новом водном кодексе обособленный водный объект было заменено термином пруд, обведенный карьер и установлено, что они могут подлежать на право собственности только собственнику земельного участка, аналогичная ситуация в отношении лесов. С 31.07.2006 из состава недвижимого имущества были исключены леса и многолетние насаждения в связи с принятием нового лесного кодекса, таким образом, леса признаются движимым имуществом.

       Градостроительный кодекс регулирует  кадастровые отношения, прежде  всего в части требований территориальном  планировании территорий РФ, ее  субъектов, муниципальных образований  к порядку получения разрешения  на завершение строительства  и ввод объекта в эксплуатацию. Предельные размеры земельного участка и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкций капитального строительства могут включать:

· предельные размеры земельного участка, в том числе их площадь;

· минимальные отступы границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения здания, строений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений;

· предельное количество этажей или предельная высота зданий;

· максимальный процент застройки в границах земельного участка, кроме того, градостроительным кодексом предусматривается порядок определения вида разрешенного использования земельного участка.

Жилищный кодекс. Нормы жилищного кодекса касаются жилищных отношений, объектом которых  выступают жилые помещения. Жилое помещение определенного типа может выдаваться в результате строительства, реконструкции, перевода из нежилого в жилое. При появлении такого объекта его необходимо поставить на государственный кадастровый учет.

Особое внимание следует уделить подзаконным нормативным актам:

Глава 25.3 Налогового кодекса РФ,  должны быть внесены дополнения в:

1. Определение размеров, которые будут оплачены за постановку на государственный кадастровый учет, за предоставление сведений из государственного кадастра недвижимости;
2. Должен быть определен орган нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений;
3. Этим уполномоченным органом должны быть установлены следующие обстоятельства:

·  порядок ведения ГКН

·  порядок кадастрового деления РФ

·  порядок присвоения кадастровых номеров

·  состав сведений публичных кадастровых карт

·  форму кадастровой выписки, кадастрового паспорта, кадастрового плана территорий и кадастровой справки

·  форма заявления о постановке объекта недвижимости на ГКУ

·  порядок определения места осуществления ГКУ объектов недвижимости

·  порядок предоставления документов, необходимых для постановки на ГКУ

·  порядок получения органом ОКУ предоставленных в форме электронных документов

·  программа квалификации аттестата кадастрового инженера

 

1.2 Общие положения и роль государственного кадастрового учета в системе государственного кадастра недвижимости

Федеральным законом  от 24.07.07. №221 «О государственном кадастре недвижимости» регулируются отношения, которые согласно пункту «Г» (установление порядка организации и деятельности федеральных органов исполнительной власти), пункту «Ж» (финансовые регулирования), пункту «З» (федеральные налоги и сборы), пункту «И» (федеральная информация), пункту «О» (гражданское законодательство), пункту «Р» (геодезия и картография ) статьи 71 Конституции РФ находятся в ведении Российской Федерации, а так же отношениям, которые согласно пункту «К» (земельное и административное законодательство), пункту «Н» (установление общих принципов организации МУ) части 1 статьи 72 Конституции РФ находятся в совместном ведении РФ и субъектов РФ.

Так же федеральный  закон регулирует отношения, возникающие  в связи с ведением и учетом ГКН (земельных участков, зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства), а так же кадастровой деятельности. В целом федеральный закон систематизирует уже существующие многоуровневые способы организации ведения кадастров недвижимости и позволяет более эффективно реализовывать программы, предполагающие комплексный анализ различных видов недвижимости. Основными принципами ФЗ являются:

· применение единой системы и технологии для создания и ведения ГКН;

· обязательность государственного учета недвижимого имущества;

· презумпция  официального описания недвижимого имущества, внесенного в ГКН;

· внесение актуальных и достоверных сведений в ГКН;

· обеспечение постоянного хранения внесенных сведений;

· соотносимость сведений, содержащихся в ГКН с другими информационными ресурсами;

· своевременное и полное информационное обеспечение.

ФЗ состоит из 5 глав и 48 статей и направлен на регулирование отношений, возникающих при Государственном кадастровом учете и формировании недвижимого имущества для целей Государственного кадастрового учета, налогообложения и управления. Законом предусматривается, что о результатах проведения Государственного кадастрового учета объекту недвижимости присваивается кадастровый номер, а заявителю выдается кадастровый паспорт, либо кадастровая выписка. Согласно ФЗ кадастровые сведения являются общедоступными, за исключением тех, доступ к которым ограничен федеральным законодательством. Так же ФЗ регулирует порядок согласования границ земельных участков, содержание технического плана и акта обследования.

Важную роль играет государственный кадастровый  учет в системе Государственного кадастра недвижимости, так как он является одной из основ кадастровых отношений осуществления государственного кадастра недвижимости. Сведения государственного кадастрового учета, которые представляют собой объединение уникальных характеристик объекта и дополнительных сведений об объекте, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества, вносятся в Государственный кадастр недвижимости.

1.3 Структура государственного кадастра недвижимости

1. Государственный  кадастр недвижимости содержит сведения обо всех объектах кадастрового учета и кадастровом делении Российской Федерации в виде систематизированного по установленной форме свода записей об объектах кадастрового учета.

Документирование  сведений государственного кадастра недвижимости осуществляется на бумажных и (или) электронных носителях. При наличии расхождений в сведениях, записанных на бумажных носителях, и сведениях, записанных на электронных носителях, приоритет имеют сведения, записанные на бумажных носителях.