Если  на основании нотариально удостоверенной сделки, возвращено или передано имущество, то защита прав может быть осуществлена более простым способом - путем получения исполнительной надписи в нотариальном порядке или путем выдачи судебного приказа (ст.125 ГПК РФ).

    Необходимо  отметить, что требование нотариальной формы содержится в ряде статей. ГК. В частности, имеется в виду необходимость нотариального удостоверения доверенности на право заключения сделки, требующей нотариальной формы (ст.185 ГК), либо выданной в порядке передоверия (п.3 ст.187 ГК), договора об ипотеке (п.2 ст.339 ГК), договора уступки требованиям или перевода долга, если сами требования или долг основаны на сделке, совершенной нотариально (п.1 ст.389 ГК; п.3 ст.391 ГК РФ), договор ренты (ст.384 ГК).

    Обращаю внимание на то, что в новом Гражданском  Кодексе отсутствуют статьи, регулирующие обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. По мнению многих юристов это негативно скажется на международном авторитете РФ, поскольку РФ является членом международного союза латинского нотариата, а один из основных принципов законодательства стран участниц МСЛН - обязательное нотариальное удостоверение указанных сделок. Несоблюдение РФ основополагающих принципов международного союза латинского нотариата может послужить основанием для исключения России из указанного Союза, что в свою очередь, не будет способствовать притоку иностранных инвестиций⁶.

    В связи с вышеуказанным представляется целесообразным внести соответствующие изменения во 2-ую часть ГК РФ. В соответствии со ст.164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Указом Президента РФ от 11.12.1993 г. "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость", признано, что ведение государственного земельного кадастра, регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость должны осуществлять комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах. В ст. 164 ГК РФ предусмотрено, что законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.

    Подробнее остановлюсь на государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. В государствах Западной и Центральной Европы (Испания, Франция, Голландия), где существует "гражданское  право" (civil low), а также в Латинской Америке обращение недвижимости поощряется и осуществляется очень суровой и надежной регистрационной системой, управляемой государственными органами. Эта система придает законную силу договорам по недвижимости (купля-продажа, ипотека и т/п.), но лишь в том случае, если такие договоры заключены при посредстве нотариуса или судьи. Действительно, в таких государствах нотариус обладает эксклюзивной компетенцией по всем вопросам недвижимости. Широко распространившаяся и устоявшаяся практика свидетельствует о предпочтительности этой системы перед другими. Необходимо отметить, что регистрация вообще и регистрация договоров продажи недвижимости в частности, дабы считаться законной, то есть публично гарантировать надежность процедуры, должна основываться на нескольких существенных и обязательных элементов:

3. Формальные требования: аутентичность документов (договоров, приговоров), в том числе, что они не должны оставлять сомнений относительно подлинности подписей договаривающихся сторон; дееспособность сторон; соответствие договора предписаниям закона;
4. Cущественный элемент - отчуждающий субъект (продавец) действительно обладает правом собственности и его осуществлению не препятствуют положению закона или иные обязательства (например, ипотека, отношения подчиненности, секвестр).

    Контроль  за наличием всех указанных элементов  должен, очевидно осуществляться заслуживающим доверия лицом, не связанным с договаривающимися сторонами, который может, при необходимости, оказать сторонам содействие в оформлении договора, соответствующего всем вышеперечисленным параметрам.

    Анализируя  приведенные во 2-ой части ГК РФ нормы, регулирующие форму актов перехода права собственности на недвижимость и их регистрацию в государственных реестрах (ст.ст.550,551 ГК РФ), следует отметить, что не определен субъект, который наделялся бы вышеупомянутыми функциями контроля и, при необходимости, содействия. Очевидно, что требования ст.ст.550 и 551 ГК РФ должны быть согласованы с нормами, относящимися к процедуре регистрации. Они приведены в ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"⁷, одобренный Советом Федерации 03.07.1997 г., но и в этом законе данный субъект не указан. С моей точки зрения, точности права, четкости юридических отношений способствовало бы определение субъекта, ответственного за контроль и содействие в оформлении актов перехода права собственности на недвижимость эксклюзивную нотариальную компетенцию. Для меня непонятно, почему юристы уделяют меньше внимания содействию сторонам при оформлении договоров, то есть действительно существенному элементу, и придают больше значения формальному факту регистрации.

    Досадно сознавать, что принятая система  регистрации продажи имущества  без заверения нотариусом отдаляет Россию и ее юридических представителей от той столь желанной интеграции, которая потребовала многих лет работы, например, в области нотариата, и увенчалась принятием России (02.06.1995 г.) в Международный Союз Латинского Нотариата. В свете вышеуказанного, предполагаю дополнить ст. 551 ГК РФ следующим текстом: "Для получения регистрации договор перехода права собственности на недвижимость должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом". Подобная трактовка будет содействовать большей надежности и быстроте обращения недвижимости, а также способствовать свободному волеизъявлению договаривающихся сторон.

    Рассмотрев  условия действительности сделок, переходим  к ознакомлению с одним из важнейших разделов дипломной работы - пороками сделок.

4. ПОРОКИ  СДЕЛОК

    Действительность  сделки зависит от действительности образующих ее элементов (см. гл. 3). Поэтому недействительные сделки могут быть сгруппированы в зависимости от того, какой из  элементов сделки оказался дефектным. Традиционно можно подразделить недействительные сделки на сделки с пороком субъектного состава, сделки с пороками воли, сделки с пороками формы и сделки с пороками содержания» Они образуют специальные основания недействительности сделок. Наряду со специальными основаниями закон формулирует общую норму, согласно которой недействительной является любая сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ). Роль такой общей нормы проявляется в случаях, когда совершается сделка, не имеющая пороков отдельных ее образующих элементов, но противоречащая по содержанию и своей направленности требованиям закона, то есть Указу Президента РФ либо Постановлению Правительства РФ.

    ПРИМЕР⁸: Акционерное общество открытого типа (ранее производственное объединение) "Сургут нефтегаз" обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского АО с иском к семейному ЧП "Мартыновых М.М." о признании недействительным договора от 05.01.1992 г. №4П-92, заключенного между управлением технологического транспорта №4 (УТТ №4) ПО "Сургут нефтегаз" и СЧП "Мартыновых М.М.". Между СЧП "Мартыновых М.М." (поставщиком) и УТТ №4 ПО "Сургут нефтегаз" (покупателем) заключен договор от 05.01.1992 г. №4П-92 на поставку конструкций жилого дома. В соответствии с условиями договора поставщик из своих ресурсов и на своих мощностях производит, а покупатель получает и оплачивает комплект пятиэтажного 84-квартирного жилого дома. Согласно пункту 7 договора после сдачи дома в эксплуатацию СЧП "Мартыновых М.М." получает безвозмездно 20 квартир.

    Долевое участие СЧП "Мартыновых М.М." в строительстве договором не предусмотрено,

    Между тем в соответствии с положением об управлении технологического транспорта №4, утвержденным генеральным директором ПО "Сургут нефтегаз" 07.02.1991 г., УТТ №4 входило в состав производственного объединения "Сургут нефтегаз" Министерства нефтяной и газовой промышленности СССР в качестве структурной единицы. Анализ условий положения позволил установить, что УТТ №4 не обладало статусом юридического лица. В соответствии с действовавшим тогда гражданским законодательством юридические лица должны иметь самостоятельный баланс и располагать возможностью распоряжаться имуществом.

    Согласно  п.2 положения УТТ №4 действовало  на принципах хозяйственного расчета, имело отдельный баланс, данные которого учитывались в балансе ПО "Сургут нефтегаз", и счета в учреждениях банка. Пункт 18 положения содержит ограничения по распоряжению имуществом, в частности без согласия ПО "Сургут нефтегаз" УТТ №4 не вправе отчуждать имущество.

    В силу действовавшего тогда гражданского законодательства юридическое лицо подлежит государственной регистрации в органах юстиции. Юридическое лицо считается созданным с момента его государственной регистрации. Деятельность незарегистрированного предприятия запрещается.

    Как видно из материалов дела, государственная регистрация УТТ №4 ПО "Сургут нефтегаз" в установленном законом порядке не произведена.

    Заключая  договор с СЧП "Мартыновых М.М.", УТТ №4 ПО "Сургут нефтегаз" не являлось юридическим лицом, поэтому  данная сделка в соответствии со ст. 168 ГК РФ является полностью ничтожной с момента совершения. Нельзя признать правильной ссылку в постановлении кассационной инстанции на ст. 173 ГК РФ, так как данная статья применяется к сделкам юридического лица, выходящим за пределы его правоспособности, либо к сделкам, совершенным юридическим лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью, УТТ №4 ПО "Сургут нефтегаз" не являлось юридическим лицом в момент заключения договора, не является им и в настоящее время. Таким образом, следуя буквальному толкованию статьи 168 ГК, следует признать, что ею охватывается и дефектность элементов, образующих сделку. Норма, сформулированная в статье 168 ГК, фиксирует общее понятие недействительной сделки, однако при наличии специальной нормы, устанавливающей недействительность сделки в зависимости от дефектности отдельных ее элементов, применению подлежит специальная норма.

4.1. Сделки  с пороками в  субъекте.

    Изучив  структурно-логическую схему 1, можно  отметить следующее:

1. Сделки с пороками в субъекте подразделяются на сделки, связанные с недееспособностью сторон и сделки, связанные со специальной правоспособностью юридических лиц;
2. К сделкам, связанным с недееспособностью стороны относятся ряд сделок. Среди которых есть и ничтожные и оспоримые сделки.
3. К сделкам, связанным со специальной правоспособностью, относятся 2 вида сделок, являющиеся оспоримыми. Структурно-логическая схема позволяет наглядно проиллюстрировать и проанализировать недействительные сделки, сделать соответствующие выводы.

    Рассмотрим более подробно недействительные сделки с пороками в субъекте. 

    Сделки, совершаемые несовершеннолетними, не достигшими 14 лет. (ст. 172 ГК РФ).

    Основанием  недействительности сделок, совершаемых  несовершеннолетними, не достигшими 14-ти лет является заключение такими несовершеннолетними сделок за пределами, предусмотренными п.2 ст. 28 ГК. Указанная статья позволяет совершать малолетним (от 6 до 14 лет) самостоятельно:

1. мелкие бытовые сделки;
2. сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующего нотариального удостоверения либо государственной регистрации;
3. сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.

      В Кодексе не определено понятие "бытовая сделка". Попытку дать определение бытовой сделки сделал Братусь С.Н.⁹

    Он  предлагает под бытовыми сделками понимать сделки» направленные на обеспечение содержания и воспитания подопечного - наем жилого помещения, покупка необходимых предметов домашней обстановки и обихода, носильных вещей, предметов питания, приглашение при необходимости платных преподавателей и т.п. Под мелкими бытовыми сделками традиционно признаются сделки на небольшую сумму, направленные на удовлетворение личных потребностей, исполняемые при их заключении и совершаемые за наличный расчет.

    В пределах названной возрастной группы выделены несовершеннолетние до 6 лет и от 6 до 14 лет. Такое деление позволяет сделать вывод, что малолетние в возрасте до 6 лет полностью недееспособны, то есть за них любые сделки совершают их законные представители. Малолетние от 6 до 14 лет, сами могут получить в дар имущество, если только исходя из стоимости подарка соответствующий договор не должен быть нотариально удостоверен иди пройти государственную регистрацию.

    Поэтому только родители (усыновители, опекуны) вправе принять в дар от имени ребенка земельный участок, дом, квартиру и другое недвижимое имущество. Малолетний вправе совершать сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, лишь тогда, когда они исполняются при совершении или являются реальными. В п.3 ст. 28 говорится о возможности совершения малолетними сделок по распоряжению средствами, предоставленными им для целевого или свободного использования, которая не ограничена, все же и в этих случаях не может идти речь о самостоятельном совершении сделок, требующих нотариального удостоверения или государственной регистрации, поскольку такое оформление может производиться лишь дееспособными гражданами. При этом под средствами, предоставленными малолетнему» следует понимать не только денежные средства, но и иное имущество.