Контрольная работа по "Жилищному праву"

Земли других категорий земельного фонда  РФ предназначены и должны использоваться для достижения иных специальных  целей, хотя и на них в некоторых  случаях возможно размещение жилых  помещений. Однако в случаях, установленных  земельным законодательством, на названных  землях либо на их определенных участках расположение жилых объектов категорически  запрещено. Так, например, на основании  п. 3 ст. 90 ЗК РФ запрещается строительство  жилых и общественных зданий, складов  на полосах отвода автомобильных  дорог.

Исходя  из изложенного, можно сделать вывод  о том, что по смыслу ч. 1 ст. 32 ЖК РФ для публичных нужд может быть изъят в оформленных границах земельный участок  (либо его часть), занимаемый жилым помещением и необходимый  для его использования по назначению, из состава в основном категории  земель поселений. Подобным образом, по нашему мнению, следует понимать формулировку "соответствующего земельного участка", используемую в ч. 1 ст. 32 ЖК РФ.

  Если  жилое помещение должно принадлежать  на праве собственности лицу, у которого оно изымается, то  необходимо внести ясность в  вопрос о правах этого лица  на "соответствующий земельный  участок": должен ли принадлежать  земельный участок только на  праве собственности данному  лицу либо возможно обладание  изымаемым земельным участком  в том числе и на праве  постоянного (бессрочного) пользования,  пожизненного наследуемого владения, аренды, - а также механизме их  защиты.

 Конституция  Российской Федерации гарантирует  государственную защиту прав  и свобод человека и гражданина  в Российской Федерации (ч. 1 ст. 45). Конституция РФ, обладая высшей  юридической силой и прямым  действием (ч. 1 ст. 15), закрепляет  основные начала, которыми государство  должно руководствоваться в сфере  признания и охраны в том  числе имущественных прав граждан.  В контексте названных положений  Конституции РФ "право постоянного  (бессрочного) пользования или  пожизненного наследуемого владения  земельным участком, которое согласно  прежнему регулированию являлось  титулом прав на недвижимость  и одновременно выступало в качестве одной из гарантий права собственности гражданина на находящийся на этом участке жилой дом, позволяя вместе с тем в какой-то мере компенсировать отсутствие права собственности на землю, не может не рассматриваться как обеспечивающее основу жизнедеятельности людей и направленное на создание условий для достойной жизни и свободного развития личности. Соответственно, в отношении данного права действует конституционный механизм защиты от произвольного умаления или ограничения...".

В соответствии с подп. 7 п. 2 ст. 235 ГК РФ, п. 3 ст. 45, п. 5 ст. 54 и ст. 55 ЗК РФ в связи с  изъятием земельного участка для  государственных или муниципальных  нужд судом принудительно может  быть прекращено право собственности  на земельный участок (ст. 44 ЗК РФ, п. 1 ст. 279 ГК РФ), право постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельным участком (подп. 5 п. 2 ст. 45 ЗК РФ). Право аренды в таких  случаях прекращается по инициативе арендодателя (подп. 5 п. 2 ст. 46 ЗК РФ). 

  Как  разъясняется в упомянутом Постановлении  Конституционного Суда РФ, конституционно-правовым  смыслом понятия "имущество", используемым в ч. 3 ст. 35 Конституции  РФ, охватываются не только право  собственности, но и вещные  права. Следовательно, ч. 3 ст. 35 Конституции  РФ гарантируется защита не  только права собственности, но  и права постоянного (бессрочного)  пользования или пожизненного  наследуемого владения земельным  участком. Земельный участок является  для землепользователя (землевладельца) именно "своим имуществом" (что  должно признаваться всеми субъектами  права) и как таковой не может  быть изъят иначе как на  основании судебного решения  и лишь при условии предварительного  и равноценного возмещения. На  этом базируется и действующее  гражданское законодательство, согласно  нормам которого имущество как  объект вещного права, в частности,  принадлежащее лицу на праве  постоянного (бессрочного) пользования  или пожизненного наследуемого  владения, включая земельные участки,  подлежит защите по правилам, действующим также применительно  к праву собственности (ст. 216, 279, 283, 304, 305 ГК РФ) .

  Из  вышесказанного следует, что собственник  изымаемого жилого помещения  может быть и собственником,  и землепользователем, и землевладельцем,  и арендатором соответствующего  изымаемого земельного участка.  Механизм защиты данных прав  гарантируется как Конституцией  РФ, так и действующим законодательством,  в равной степени всем законным  обладателям прав на земельный  участок.

Согласно  ч. 2 ст. 32 ЖК РФ решение об изъятии  жилого помещения принимается органом  государственной власти или органом  местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных  или муниципальных нужд, в порядке, предусмотренном федеральным законодательством. В свою очередь, решение об изъятии  земельного участка для указанных  нужд должно приниматься федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ (п. 2 ст. 279 ГК РФ). Органы местного самоуправления в этом перечне не названы, что, по нашему мнению, является законодательным  пробелом, требующим скорейшего устранения, поскольку исходя из положений п. 1 ст. 11 ЗК РФ изъятие, в том числе  путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд относится  также к полномочиям органов  местного самоуправления в области  земельных отношений.

Уполномоченный  орган сначала должен принять  решение об изъятии земельного участка, а потом уже - об изъятии жилого помещения. Несмотря на то, что эти  решения по смыслу закона - два разных акта, думается, что, исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные  с земельными участками объекты  следуют судьбе земельных участков, данные решения должны приниматься  по возможности одновременно либо с  небольшим разрывом во времени после  завершения документального оформления процедуры изъятия земельного участка.

    Как и решение об изъятии земельного участка, решение об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 4 ст. 279 ГК РФ, ч. 3 ст. 32 ЖК РФ). О принятых решениях и о произведенной государственной регистрации с указанием ее даты собственник (землеобладатель) земельного участка и жилого помещения соответственно должен быть уведомлен в письменной форме органом, принявшим решение об изъятии этого имущества, не позднее чем за один год до предстоящего изъятия данного участка (жилого помещения) (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ). При этом закон не требует предварительного согласования с лицом, у которого будет изыматься имущество, опять же самой возможности изъятия земельного участка (жилого помещения), а значит, решение об изъятии может быть принято, а государственная регистрация осуществлена вопреки желанию обладателя прав на земельный участок и жилое помещение, располагающееся на нем, без учета его интересов в плане дальнейшего использования названного имущества. Субъект лишь уведомляется о произведенных действиях, проще говоря, ставится перед фактом.

Если  собственник все-таки не согласен с  решением об изъятии у него земельного участка (жилого помещения) либо с ним  не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган  государственной власти или орган  местного самоуправления, принявшие  такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе земельного участка (жилого помещения) в течение  двух лет с момента направления  собственнику уведомления о принятом решении и дате его государственной  регистрации (ст. 282 ГК РФ, ч. 9 ст. 32 ЖК РФ). Иными словами, лицо может не согласиться  как с решением об изъятии имущества, так и, согласившись с решением, быть не удовлетворенным условиями выкупа. Несогласие в любом случае должно быть выражено в письменной форме.

Возникает вопрос: возможно ли произвести выкуп  земельного участка (жилого помещения) без согласия лица до истечения годичного  срока, если орган государственной  власти (орган местного самоуправления), получив отказ от собственника, обратится  в суд с соответствующим иском  о выкупе? По общему правилу, закон  запрещает выкупать земельный участок, жилое помещение в течение  года с момента получения уведомления  об изъятии имущества. Такой выкуп  допускается только с согласия лица, у которого изымается имущество. В остальных случаях в течение  этого года органом государственной  власти (органом местного самоуправления) должны предприниматься усилия по достижению соглашения с собственником. 
 
 

Задача  № 15

   Гражданин Бабарыкин обратился в Ленинский районный суд г. Новосибирска с требованием обязать наймодателя жилого помещения, которое они занимают с супругой по договору социального найма, разрешить вселить его брата. В своем заявлении в суд Бабарыкин указал, что супруга не возражает против вселения его брата, и он неоднократно обращался к нанимателю с просьбой разрешить такое вселение, но получал отказ, где говорилось, что после вселения в данную квартиру общая площадь квартиры на одного члена семьи составит 10,5 м², а учетная норма в г. Новосибирске составляет 12 м². Однако при этом гражданин Бабарыкин беспрепятственно вселил в данную квартиру своего несовершеннолетнего сына от первого брака.

1. Какие лица могут быть отнесены к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма?
2. Каковы правила вселения нанимателем граждан в помещение, занимаемое по договору социального найма, в качестве членов своей семьи?
3. Какое решение, по вашему мнению, вынесет суд, почему?
4. Поясните правовую позицию наймодателя в данной ситуации.

Ответ:

1. Согласно ч 1. Ст.69 Жилищного кодекса РФ. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма.

К членам семьи нанимателя жилого помещения  по договору социального найма относятся  проживающие совместно с ним  его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального  найма, если они вселены нанимателем  в качестве членов его семьи и  ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи  нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. 

2. Согласно  ч 1. Ст.70 Жилищного кодекса РФ. Право нанимателя на вселение  в занимаемое им жилое помещение  по договору социального найма  других граждан в качестве  членов своей семьи.

 Наниматель  с согласия в письменной форме  членов своей семьи, в том  числе временно отсутствующих  членов своей семьи, вправе  вселить в занимаемое им жилое  помещение по договору социального  найма своего супруга, своих  детей и родителей или с  согласия в письменной форме  членов своей семьи, в том  числе временно отсутствующих  членов своей семьи, и наймодателя  - других граждан в качестве  проживающих совместно с ним  членов своей семьи. Наймодатель  может запретить вселение граждан  в качестве проживающих совместно  с нанимателем членов его семьи  в случае, если после их вселения  общая площадь соответствующего  жилого помещения на одного  члена семьи составит менее  учетной нормы. На вселение  к родителям их несовершеннолетних  детей не требуется согласие  остальных членов семьи нанимателя  и согласие наймодателя. 

3. По  моему мнению суд окажет в  требовании Бабарыкину т.к. вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.( ч 1. Ст.70 Жилищного кодекса РФ) При этом вселение несовершеннолетнего сына было сделано правомерно, согласно ч 1. Ст.70 Жилищного кодекса РФ. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

4. Если  граждане вселились в жилое  помещение нанимателя в качестве  членов семьи не одновременно  с ним (после вынесения решения  о предоставлении жилья), а позже,  они приобретают жилищные права  при соблюдении определенных  условий. Для вселения супруга,  детей, родителей нанимателя необходимо  лишь согласие проживающих в  жилом помещении членов семьи.  Что касается другой категории  граждан, вселяемых в качестве  членов семьи (родственников,  нетрудоспособных иждивенцев), то  здесь также потребуется согласие  наймодателя. Наймодатель может  запретить вселение этих граждан  в качестве членов семьи нанимателя, если после их вселения общая  площадь соответствующего жилого  помещения на одного члена  семьи становится меньше учетной  нормы (ст. 50 ЖК РФ).

Для вселения к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи и наймодателя не требуется.

Несмотря  на достаточно четкий порядок реализации нанимателем права на вселение в  жилое помещение других граждан  в качестве членов семьи, установленный  ст. 70 ЖК РФ, наймодатель нередко  не дает согласия на вселение нанимателем  супруга, детей, родителей. Мотивирует он это несоблюдением нормы жилой  площади на одного человека (причем подобные отказы касались не только жилищного  фонда социального использования, но и частного фонда) (см. определения  ВС РФ от 12.05.2005 № 18-в04-119, от 30.05.2005 № 18-в04-129, от 08.06.2005 № 18-в05-24).

При этом суды ссылались на подп. «а» п. 9 Правил пользования жилыми помещениями  от 21.01.2006 № 25, признанный ВС РФ недействующим  и не подлежащим применению как ограничивающий право нанимателя предусмотренное  ч. 1 ст. 70 ЖК РФ (Решение ВС РФ от 16.01.2008 № ГК ПИ 07-1022. Соответствующее разъяснение  дано и в п. 26 Постановления Пленума  ВС РФ № 14).

Что касается других членов семьи, то такой запрет наймодателя возможен только в одном  случае — когда на каждого члена  семьи после вселения будет меньше учетной нормы жилого помещения  и таким образом они станут нуждающимися в жилье, имеющими право  быть принятыми на квартирный учет. Слова «может запретить вселение граждан…» означают, конечно, что  во всех других случаях такой запрет невозможен. Вселение нового члена  семьи должно быть отражено в договоре социального найма жилого помещения, поскольку меняется состав субъектов  и условий договора как с точки  зрения прав, так и обязанностей, связанных с оплатой жилья, коммунальных услуг и пр., тем более что  ст. 70 ЖК РФ «не предусматривает возможности  ограничения соглашением сторон права пользования жилым помещением по договору социального найма вселенного члена семьи нанимателя» (п. 26 Постановления  Пленума ВС РФ № 14).