Договор купли - продажи

Договор купли продажи  является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей товара покупателю.

РЕГИСТРАЦИЯ.

Государственная регистрация договоров купли продажи недвижимости (земельного участка, квартиры, дома и другое) обязательна.

Государственная регистрация договоров купли продажи квартир (и любой другой недвижимости) осуществляется только в случаях, установленных законом (ст.164 и 131 ГК РФ).

Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли продажи нежилых помещений и автомобилей, регистрируется переход права собственности на недвижимость. Даже включение сторонами в договор купли продажи недвижимости, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что государственная регистрация договора купли продажи обязательна, не повлечет за собой государственную регистрацию договора купли продажи, так как это противоречит нормам ГК РФ, то есть такое условие является ничтожным.

Также государственная регистрация договора купли продажи жилых помещений обязательна(ст.558 ГК РФ). Таким образом, договор купли продажи коммерческой (нежилой) недвижимости не подлежит государственной регистрации, договор купли продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Что касается государственной регистрации предварительного договора купли продажи недвижимости, то договор лишь обязывает стороны в будущем заключить договор купли продажи недвижимости, а не описывает обязательства непосредственно по поводу недвижимого имущества. Соответственно, предварительный договор купли продажи государственной регистрации не подлежит.

РАСТОРЖЕНИЕ.

Принцип свободы договора имеет важное значение не только при возникновении, но и при расторжении договора. Современная практика договорной работы показывает, что прекращение договорных обязательств не всегда осуществляется в точном соответствии с законодательством.

Расторжение договора купли продажи - это волевой акт, направленный на прекращение неисполненного надлежащим образом договора. Расторжение договора купли продажи происходит в следующих случаях:

• расторжение по соглашению сторон;
• расторжение договора купли продажи по инициативе одной из сторон (через суд или без его участия);
• o при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
• в случаях, предусмотренных самим договором;
• в иных случаях предусмотренных Гражданским кодексом и иными законодательными актами.
• расторжение договора купли продажи также может происходить по требованию некоторых государственных органов (так, ст. 12 Закона РФ "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках" в редакции Федерального закона от 23 мая 1995 г. <*> предоставляет федеральному антимонопольному органу право давать хозяйствующим субъектам обязательные для исполнения предписания в частности о расторжении договоров, противоречащих антимонопольному законодательству).

Расторжение договора купли продажи по инициативе продавца.

Продавец может расторгнуть договор купли продажи в следующих случаях:

• в случае неисполнения покупателем обязанности принять товар (ст.437 ГК РФ);
• в случае отказа покупателя оплатить товар (ст.439 ГК РФ);
• в случае отказа покупателя застраховать товар, если эта обязанность договором возложена на покупателя (ст.443 ГК РФ);
• непредоставление покупателем отгрузочной разнарядки в установленный срок при поставке товаров (п.4 ст.462 ГК РФ);
• невыборка покупателем товаров в месте нахождения поставщика в установленный срок (п.4 ст.468 ГК РФ).

Расторжение договора купли продажи по инициативе покупателя.

Покупатель может  расторгнуть договор купли продажи  в следующих случаях:

• если продавец отказывается передать покупателю проданный товар (п.1 ст.416 ГК РФ);
• если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать, после истечения назначенного покупателем разумного срока для их передачи (ст.417 ГК РФ);
• при нарушении продавцом условия об ассортименте товаров (ст.421 ГК РФ);
• при передаче продавцом товара ненадлежащего качества, если недостатки товара не были оговорены продавцом (ст.428 ГК РФ);
• в случае передачи некомплектного товара (ст.433 ГК РФ);
• в случае отказа продавца застраховать товар, если эта обязанность договором возложена на продавца (ст.443 ГК РФ);
• при просрочке поставки товаров (п.4 ст.464 ГК РФ)