Правовой статус нанимателя по договору социального найма жилого помещения

     Ордер является единственным основанием для  вселения в жилое помещение по договору найма.

     Выдача  ордера на заселение жилых помещений  производится в точном соответствии с решением о предоставлении жилого помещения отделом по учету и  распределению жилой площади или специально назначенным должностным лицом. Ордер может быть выдан только на фактически свободное жилое помещение.

     Ордер выдается непосредственно гражданину, которому предоставляется жилое  помещение или, в исключительных случаях, другому лицу по доверенности, удостоверенной в установленном порядке.

     При получении ордера должны быть представлены паспорта (свидетельства о рождении) на всех членов семьи, подлежащих включению  в ордер, а также письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи на переселение в предоставленное жилое помещение.

     Выдача  ордера на жилое помещение может  быть приостановлена в случаях, когда  фактический состав семьи не соответствует  указанному в решении о предоставлении жилого помещения или при выявлении  других обстоятельств, которые могли повлиять на решение вопроса о предоставлении жилого помещения.

    1.4 Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.

      Наниматель  жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем (см. пункт 1 статьи 76 Жилищного кодекса Российской Федерации).

      Основные  положения по данному вопросу  регламентируются статьей 685 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, а также подпунктом 2 пункта 1 статьи 67, статьями 76-79, пунктом 4 статьи 100 Жилищного кодекса Российской Федерации.

      Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.

      О норме предоставления и учетной  норме площади жилого помещения говорится в статье 50 Жилищного кодекса Российской Федерации.

      Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

      Поднаниматель не приобретает самостоятельное  право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

      Передача  жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении  проживает или в него вселяется  гражданин, страдающий одной из тяжелых  форм хронических заболеваний, а  также в других предусмотренных федеральными законами случаях⁷.

      Перечень  тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, утвержден постановлением Правительства  Российской Федерации от 16 июня 2006 года N 378.

      Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается  в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения.

      Если  в договоре срок не определен, договор  считается заключенным на один год.

      Если  договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального  найма, заключен без указания срока, сторона договора - инициатор прекращения  договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.

      Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным.

      В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.

      Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен.

      При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.

      Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может  быть расторгнут:

      -  по соглашению сторон;

      - при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

      На  договор поднайма жилого помещения  не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый  срок (см. пункт 6 статьи 685 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации).

      Если  по прекращении или расторжении  договора поднайма жилого помещения  поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель  подлежит выселению в судебном порядке  без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

      Итак, договор социального найма жилого помещения – это, с нашей точки зрения, инструмент реализации гражданами своего права на жилье при невозможности получить его какими-либо другими способами. Жилье по такому договору предоставляется бесплатно или за доступную арендную плату, с соблюдением системы норм, таких как учетная норма площади, которые порой обеспечивают более комфортные условия по сравнению с людьми, проживающими в приватизированных квартирах. Кроме того, наниматель не платит налога на имущество. Особенности данного договора заключаются в его бессрочности, свободе, возможности поднайма. Другими словами, наниматель в праве распоряжаться жильем по своему усмотрению, кроме возможности продажи. Он может его обменивать на меньшее или большее помещение, сдавать за существенную плату третьим лицам.

      По  сути, договор социального найма жилого помещения – средство, предоставляющее доступное жилье малообеспеченным гражданам, и, в отличие от договора коммерческого найма, жилое помещение выступает в роли блага.

       Глава II. Права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения.

      Заключая  договор социального найма жилья, стороны, наниматель и наймодатель, вступают в правоотношения, обязуясь исполнять определенный набор прав и обязанностей. Поскольку недопустимо  рассматривать правовой статус нанимателя в отрыве от прав и обязанностей наймодателя, мы рассмотрим их в различных пунктах данного параграфа.

      2.1 Права нанимателя и членов его семьи.

      Права нанимателя перечислены в ст. 67 ЖК РФ. Он вправе требовать от наймодателя  своевременного проведения капитального ремонта жилья, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

      Также наниматель имеет право сдавать  жилое помещение в поднаем, что  можно осуществить с письменного  разрешения наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. Разрешено сдавать часть занимаемого жилья, а в случае временного выезда — все помещение. При этом следует соблюсти следующее условие: после заключения договора общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего должна составить не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления. Кроме того, передачу жилья не допускают, если в нем проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, перечень которых установлен Правительством РФ. Договор поднайма заключают в письменной форме, один экземпляр передают наймодателю. Если срок поднайма не определен в договоре, то соглашение считают заключенным на один год. В документе необходимо указать граждан, вселяющихся вместе с поднанимателем, а также размер, порядок и сроки внесения платы за поднаем.

      Договор поднайма прекращает действие по истечении  срока, на который он был заключен, или в случае прекращения действия договора найма. Расторжение договора поднайма происходит по соглашению сторон и при невыполнении поднанимателем условий документа. Кроме того, расторгнуть договор можно в судебном порядке, в случае если поднаниматель или граждане, за действия которых он отвечает, нарушают права и законные интересы соседей или используют жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проводят необходимый ремонт. Но перед обращением в суд наниматель предупреждает поднанимателя о необходимости устранить допущенные нарушения. В случае если тот продолжает нарушать права соседей или портит имущество, наниматель идет в суд с иском о расторжении договора поднайма и выселении поднанимателя. При соглашении, заключенном без указания срока, инициатор его расторжения обязан предупредить другую сторону за три месяца.

      Следующее право нанимателя — вселять в  занимаемое жилье других граждан  в качестве членов семьи. Для этого  ему необходимо получить согласие в  письменной форме членов семьи, в  том числе временно отсутствующих. Но наймодатель вправе запретить вселение граждан, если в его результате общая площадь соответствующего жилого помещения составит на одного члена семьи менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя не требуется⁸.

      Наниматель также вправе разрешить проживание в занимаемом им помещении другим гражданам в качестве временных проживающих. Они отличаются от поднанимателей тем, что живут в жилом помещении безвозмездно. Для временного проживания необходимо письменное согласие других членов семьи, а также предварительное уведомление наймодателя. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд. Они обязаны освободить соответствующее жилье по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, то не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

      К правам нанимателя относят и право  на обмен или замену занимаемого  жилого помещения, а также право  на предоставление ему помещения  меньшего размера взамен занимаемого. Приведем наглядный пример. Предположим, вы один (одна) живете в трехкомнатной квартире по договору социального найма. Вам тяжело ее содержать, коммунальные платежи высоки. Вы хотите переехать на меньшую жилплощадь. Ваше право. А обязанность наймодателя – удовлетворить ваше желание. Заявление должно быть рассмотрено в течение трех месяцев.

      Законодательствами (как федеральным, так и субъектов Федерации) могут быть предусмотрены и другие основания для замены помещения. Например, по московскому закону людям с заболеваниями опорно-двигательного аппарата, которым затруднительно подниматься на 5-й этаж без лифта, предоставляют возможность переехать, спустившись несколькими этажами ниже.

      Наниматель  имеет не только права, но и обязанности. Основными из них являются:

      - использовать жилье по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;

      - обеспечивать сохранность жилого помещения;

      - поддерживать надлежащее состояние жилья;

      - проводить текущий ремонт жилого помещения;

      - своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги;

      - информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Данные права и обязанности имеет не только наниматель, но и члены его семьи. Кроме того, дееспособные члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.