Правовой статус нанимателя по договору социального найма жилого помещения

      10) иные категории граждан, право  на получение жилых помещений  которых установлено законами  Российской Федерации и Пермского края.

      Для пунктов 4-6 действует дополнительное условие – они должны проработать  в данных сферах не менее пяти лет¹.

     Первое  условие, тем самым, законодатели выполнили (перечислили лиц, имеющих право  получить жилье непосредственно  в законе). Второе условие выполняется во второй статье 255-ПК. В ней перечислены обстоятельства, при которых лицо будет признано нуждающимся в предоставлении жилья.

      К их числу относятся лица, упоминание о которых присутствует в статье 1, но которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения.

      Второй  пункт состоит в том, что они  должны являться нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, либо собственниками жилых помещений, или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы, установленной органом местного самоуправления по месту жительства гражданина.

      Кроме того, они должны проживать в жилом помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям.

      Последнее: они должны являться нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством Российской Федерации.

      Следует помнить, что при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений.

      Мы  видим, что достаточно много категорий граждан имеют право на получение жилья по договору социального найма, однако это одновременно и самая главная причина того, почему не у всех, имеющих право, оно есть.

     1.2 Определение договора социального найма жилого помещения.

     Наем  жилых помещений - один из видов арендных отношений. Он имеет место, когда объектом арендных отношений является жилое помещение. При найме жилых помещений, находящихся в частной собственности, одна из сторон в лице собственника жилого помещения или его представителя (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение по договору найма за плату во владение и пользование для проживания в нем. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения².

     Данный  договор – это соглашение, в  которое вступают с одной стороны  собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления), а с другой – гражданин. Вступая в данное правоотношение, наймодатель обязуется передать другой стороне жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных в Жилищном кодексе РФ³.

     Особенностью  этого договора является то, что  он заключается бессрочно. Кроме  того, изменение оснований предоставления жилья и условий пользования  им не влекут за собой расторжение  договора.

     Всеми правами, возникающими по договору социального найма, пользуется не только непосредственный наниматель, но и члены его семьи, проживающие в данной квартире. Они, соответственно, облагаются теми же обязанностями, то есть договор, хоть и заключен с одним лицом, ответственность по нему возлагается на всех⁴.

     В случае смерти нанимателя договор заключается  с одним из членов его семьи, то же самое происходит и при случае его выбытия из жилого помещения.

     Следует отметить, что выделение социального жилищного фонда носит условный характер: какого – то особого списка жилых домов, квартир, комнат, относящихся к жилищному фонду социального использования, не существует. То есть жилое помещение может быть либо построенным муниципалитетом, либо выкупленным им у непосредственного застройщика для расселения нуждающихся граждан. 
 
 
 
 
 
 

     1.3 Предмет договора социального найма жилого помещения и требования к нему.

     В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ в любом  договоре условие о предмете считается, безусловно, существенным. Таким образом, договор социального найма может считаться заключенным только в случае, если он содержит признаки, позволяющие индивидуализировать передаваемое по договору социального найма жилое помещение.

     Предметом договора социального найма жилого помещения может выступать жилое помещение, находящееся в государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования (п. 1 ст. 672 ГК РФ).

     Под жилищным фондом социального использования  понимается совокупность всех жилых  помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора социального найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. Состав жилищного фонда социального использования подвижен, поскольку одни жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма и, таким образом, включаются в состав жилищного фонда социального использования, другие - приватизируются и, таким образом, утрачивают принадлежность к этому фонду.

     Характер  предмета договора социального найма  обусловлен законом. Жилое помещение, передаваемое по договору социального  найма, состоящее из квартиры либо из одной или нескольких комнат, должно предназначаться для постоянного  проживания граждан и быть изолированным (ч. 2 ст. 62 Жилищного кодекса РФ). Часть комнаты, смежные комнаты (связанные общим входом) и подсобные помещения не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма. К жилым помещениям, передаваемым гражданам на основании договора социального найма, Жилищный кодекс РФ предъявляет также такое требование, как благоустроенность применительно к условиям данного населенного пункта и соответствие установленным санитарным и техническим требованиям. Кроме того, при предоставлении жилого помещения на основании договора социального найма учитываются интересы граждан (например, не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет и др.).

     Спецификой  предмета договора социального найма  является то, что он нормируется в законодательном порядке (норма жилой площади на человека в соответствии с Жилищным кодексом РФ составляет 12 м² на одного человека).

     В отличие от договора коммерческого  найма жилого помещения предмет  договора социального найма в  каждом случае определяется не соглашением сторон, а административными правовыми актами (решением соответствующего органа власти, ордером).

     Договор социального найма, несомненно, должен отвечать ряду требований. Это происходит потому, что социальное жилье исполняет роль блага для граждан, а требования к благу и к товару разные.

     Чтобы определить основные требования к договору социального найма, сведем его основные признаки в таблицу.

     Первым  требованием к договору является отсутствие прибыльности для органов власти, ведь жилье в данном случае играет, как уже обозначалось выше, роль блага. Любая благотворительная деятельность, как известно, должна быть безвозмездной.

     Вторым  требованием является бессрочность договора. Причина, по сути, та же. Этот пункт подкрепляется законодательством (п.2 ст. 60 Жилищного кодекса).  Кроме того, после смерти нанимателя его семья имеет право дальше проживать в занимаемом ими помещении, то есть имеется возможность переоформить договор на любого из членов семьи нанимателя.

     Еще одним требованием к договору социального найма жилья является соблюдение норм о размере предоставляемого жилого помещения. Этот пункт можно  сравнить с прожиточным минимумом  – законодательно определено минимальное число квадратных метров (12) на каждого члена семьи нанимателя⁵. Следует отметить, что из-за больших очередей на жилье эта норма часто опускается, например, в отношении детей сирот, выросших в детдомах. Их, вместо квартир, часто обеспечивают «комнатушками» в коммуналках.

     Жилая площадь, на которую планируется  поселить нанимателя, должна быть благоустроена. В отличие от договора коммерческого  найма, это требование является обязательным. С моей точки зрения, оно вызвано  тем, что люди, въезжающие в квартиры по договору социального найма в большинстве своем малоимущие, то есть, у них нет возможности самостоятельно провести ремонт и привести жилье в должный вид.

     Еще один принцип, который необходимо реализовывать  в договоре социального найма  жилья, - свобода договора. Это одно из основных начал гражданского законодательства РФ (ст. 1 ГК РФ). Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена самим ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами⁶.

     Существует  ряд административных предпосылок при заключении договора социального найма жилого помещения. Ими являются решение соответствующего органа исполнительной власти о предоставлении жилого помещения (административный акт) и выданный на основе этого решения ордер.