Оценка стоимости недвижимости

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 13 Декабря 2010 в 13:09, практическая работа

Описание работы

Отчет об оценке объекта: индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу:ул.Донская, д.22, х.Вертячий, Городищенского района Волгоградской области.

Скачать архив (225.00 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Файлы: 1 файл

КР оценка недвижимости.doc

— 900.00 Кб (Скачать файл)
Аналог, местоположение Цена  предложения,. V, р. Предполагаемый  чистый операционный доход, NOI, р./год Коэффициент капитализации, R
1.х.Вертячий  ул.Мира 1500000 15049,13 0,001003
2. х.Вертячий ул.Шлепина 1400000 16248,04 0,011606
3.х.Вертичий  ул.Кубанцева 2000000 17369,52 0,008685
Среднеарифметическое  значение коэффициента капитализации, R 0,007098
 

   5. Расчет рыночной стоимости объекта  недвижимости. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом капитализации дохода осуществляется по следующей формуле

         

где NOI — чистый операционный доход от квартиры, р./год; V — рыночная стоимость квартиры, р.; R — коэффициент капитализации.

V = 1323,66*12

   Результаты  расчета сводятся в табл. 15.

      Таблица 15

Расчет  рыночной стоимости объекта недвижимости

Показатель Значение
1. Ставка арендной платы, р./месяц 1323,66
2. Ставка арендной платы, р./год  (01 х 12) 15883,92
3. Потери от недоиспользования, % 794,196
4. Годовой доход с учетом недоиспользования, р. [02 х (1-03/100)] 15089,724
5. Операционные расходы —- подоходный налог, р. (04 х 13 %) 1961,664
6. Операционные расходы — налог на имущество, р.(затрат.подход х 0,1 %) 695
7. Чистый операционный доход, р./год [04 - (05+06)] 12433,060
Коэффициент капитализации R 0,007098
Рыночная  стоимость квартиры, р. (07 / 08) 1751629
 

   Полученный результат округляется  и составляет 1752000 руб. 

   Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом

   После проведения анализа рынка выбраны аналоги сопоставимые с объектом оценки, и данные сведены в табл. 16.

      Таблица16

      Описание  объектов — аналогов

Элементы  сравнения Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
1 2 3 4
Назначение жилое помещение жилое помещение жилое помещение
Условия продажи/предложения предложение предложение предложение
Время продажи/предложения текущее текущее текущее
Права собственности собственность собственность собственность
Условия финансирования типичные за нал. расчет типичные за нал. расчет типичные за нал. расчет
Местоположение (район) Городищенский Городищенский Городищенский
Адрес ул.Мира ул.Шлепина ул.Кубанцева
Привлекательность местоположения низкая  низкая  низкая 
Транспортная  доступность 500м 500м 500м
Год постройки - - -
Материалы стен дома кирпич кирпич кирпич
Этаж/этажность один    
Площадь общая, кв.м. 62,5 46,0 65,0
Площадь жилая, кв.м. - - -
Высота  потолка, м 2,5 2,5 2,5
Тип планировки обычная обычная обычная
Балкон/лоджия нет нет нет
Отделка квартиры обычная обычная обычная
Состояние квартиры хорошее хорошее хорошее
Коммуникации частичное присутствие частичное присутствие частичное присутствие
Системы безопасности + + +
Телефон + + +
Цена, р. 1500000 1400000 2000000
Цена  за 1 кв.м., р. 24000 30434 30769
Источник  информации СМИ СМИ СМИ
Контактный  телефон      
 

   Произведем  корректировку, результаты сведем в табл.17.

      Таблица17 

      Внесение  корректировок цен аналогов

Корректировки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
1 2 3 4
1. Цена за 1 кв.м., р. 24000 30434 30769
3. Перевод цены предложения в цену сделки, коэфф. -5% -5% -5%
3. Скорректированная цена,

1 кв.м., р.

 22800 28913,04 29230,77
4. Время прод./предл.,  
коэфф.		 такой же 1,0 такой же 1,0 такой же 1,0
5. Скорректированная цена,

1 кв.м., р.

 22800 28913,04 29230,77
6. Имущественные права,  
коэфф.		 такой же 1,0 такой же 1,0 такой же 1,0
7. Скорректированная цена,

1 кв.м., р.

 22800 28913,04 29230,77
8. Условия финансирования, коэфф. такой же 1,0 такой же 1,0 такой же 1,0
9. Скорректированная цена,

1 кв.м., р.

 22800 28913,04 29230,77
10. Местоположение, коэфф. Лучше 5%

К-т 0,95

 Хуже 5%

К-т 1,05

 Лучше 6%

К-т 0,94

11. Скорректированная цена,

1 кв.м., р.

 21660 30358,7 27476,92
12. Транспортная доступность,

коэфф.

такой же 1,0 такой же 1,0 такой же 1,0
13. Скорректированная цена,

1 кв.м., р.

 21660 30358,7 27476,92
14. Материалы стен дома, коэфф. такой же 1,0 такой же 1,0 такой же 1,0
15. Скорректированная цена,

1 кв.м., р.

 21660 30358,7 27476,92
16. Этаж, коэфф. такой же 1,0 такой же 1,0 такой же 1,0
17. Скорректированная цена,

1 кв.м, р.

 21660 30358,7 27476,92
18. Площадь, коэфф. Лучше 5%

К-т 0,95

 Хуже 5%

К-т 1,05

 Лучше 6%

К-т 0,94

19. Скорректированная цена,

1 кв.м., р.

 20577 31876,63 25828,31
 

Окончание таблицы 17

1 2 3 4
20. Высота потолка, коэфф. Хуже 3%

К-т 0,97

 Хуже 3%

К-т 0,97

 Хуже 3%

К-т 0,97

21. Скорректированная цена,

1 кв.м., р.

 19959,69 30920,33 25053,46
22.Планировка такой же 1,0 такой же 1,0 такой же 1,0
23. Скорректированная цена,

1 кв.м., р.

 19959,69 30920,33 25053,46
24. Балкон/лоджия, коэфф. такой же 1,0 такой же 1,0 такой же 1,0
25. Скорректированная цена,

1 кв.м., р.

 19959,69 30920,33 25053,46
26. Отделка, коэфф. такой же 1,0 такой же 1,0 такой же 1,0
27. Скорректированная цена,

1 кв.м., р.

 19959,69 30920,33 25053,46
28. Состояние, коэфф. такой же 1,0 такой же 1,0 такой же 1,0
29. Скорректированная цена,

1 кв.м., р.

 19959,69 30920,33 25053,46
30. Коммуникации, коэфф. такой же 1,0 такой же 1,0 такой же 1,0
31. Скорректированная цена,

1 кв.м., р.

 19959,69 30920,33 25053,46
32. Системы безопасности, коэфф. такой же 1,0 такой же 1,0 такой же 1,0
33. Скорректированная цена,

1 кв.м., р.

 19959,69 30920,33 25053,46
34. Телефон, коэфф. такой же 1,0 такой же 1,0 такой же 1,0
35. Скорректированная цена,

1 кв.м., р.

 19959,69 30920,33 25053,46
36. Суммарная корректировка [35/01] 0,831654 1,015954 0,814237
37. Вес (от 1 до 3) 2 1 3
38. Средневзвешенная стоимость

1 кв.м., р.

 24333,35
 
 

   Ранжирование  скорректированных цен 1 кв.м. квартир  производим по количеству поправок, внесенных в цену объектов-аналогов, т.е. наивысший ранг имеют те аналоги, в цену которых вносилось наименьшее количество корректировок.

   Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом, с учетом НДС определяется по формуле

   С = С1 кв.м× Sкв.     

где С1 кв.м — средневзвешенная стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры (строка 38 таблицы 18); Sкв — площадь оцениваемой квартиры.

С=24333,35х58,2 = 1416200,97 руб. 

   Полученный результат округляется и равен 1416000руб. 

   6. Согласование результатов в итоговую оценку стоимости 

   Расчет  удельных весовых показателей приведен в табл. 18.

      Таблица 18

Весовые коэффициенты, отражающие долю каждого  из использованных подходов в определении итоговой стоимости

Критерии Затратный подход Сравнительный подход Доходный подход
1 2 3 4
1. Достоверность информации 30 40 30
2. Полнота информации 20 50 30
3. Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца 5 60 35
4. Способность учитывать конъюнктуру рынка 6 65 29
5. Способность учитывать местоположение 10 42 48
6. Допущения, принятые в расчетах 30 40 30
7. Сумма баллов (01+02+03+04+05+06) 101 297 202
8. Удельные весовые показатели,% (07/600) 0,17 0,5 0,33

Информация о работе Оценка стоимости недвижимости