Продолжение таблицы 8                                                                                  

4.4. Анализ рынка недвижимости  города

   Исследование (анализ) рынка недвижимости по данным на ноябрь 2010г.

     В обзор включены стоимость новостроек и квартир вторичного рынка, а также цены на дома, земельные участки, офисы, торговые площади, гаражи. Произведен расчет средней стоимости аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир, офисов и торговых площадей.

Расчет произведен на основе данных из частных объявлений.

     Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Это сложная структура, цель которой — свести покупателей и продавцов. Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы. Каждый рынок недвижимости имеет уникальные черты, обусловленные влиянием внешних и внутренних факторов воздействия. Рынок недвижимости сегментирован, поскольку различные пользователи обладают, во-первых, разными потребностями и, во-вторых, разным платежеспособным спросом.

5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

   Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования выполнен путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

6. Определение стоимости  объекта оценки

   При проведении оценки использованы  затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.  

   Оценка  стоимости недвижимости затратным подходом 

    ,      

   где K — коэффициент перевода; V — строительный объем здания; S — общая (полезная) площадь здания.

   V=S х h 

   V=43,5х2,6+14,7х2,35=113,1+34,55=147,65

   К= 147,65/58,2=2,54 

   Для определения восстановительной стоимости в текущих ценах необходимо произведена индексация по следующей формуле: 

   где, ВС_тек — восстановительная стоимость 1 куб. м. здания в текущих ценах; ВС₆₉ — восстановительная стоимость 1 куб. м. здания в ценах 1969 г., приведенная в сборниках УПВС; K_69-84 — коэффициент перевода цен на строительство из уровня 1969 г. в уровень 1984 г.; K_84-91 — коэффициент перевода цен на строительство из уровня 1984 г. в уровень 1991 г.; K_91-N — коэффициент перевода цен на строительство из уровня 1991 г. в уровень на дату оценки.

ВС2010=26х1,236х1,6854х68,1=3688,43

   Поскольку рассчитанное значение восстановительной  стоимости определено на основе методических источников, разработанных в период плановой экономики СССР, оно не учитывает изменившихся экономических условий. В этой связи значение восстановительной стоимости подлежит корректировке на такие факторы, как отличие оцениваемого объекта от типичного (местоположение, привлекательность и пр.), учет прибыли застройщика и налог на добавленную стоимость. Учитывая это, формула для расчета скорректированной восстановительной стоимости будет выглядеть следующим образом:

    ,     

   где, ВС_{тек. скор.} — восстановительная стоимость 1 куб. м. здания в текущих ценах с учетом корректировок; ВС_тек — восстановительная стоимость 1 куб. м. здания в текущих ценах 1969 г.без учета корректировок; K_Н — коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением; K_ПЗ — коэффициент учитывающий прибыль застройщика; K_НДС — коэффициент учитывающий налог на добавленную стоимость

   Расчет поправочного коэффициента K_Н учитывает различия между оцениваемым объектом и типичным по таким характеристикам как местоположение, состояние дома, состояние квартиры и пр. Расчет произведен в табличном виде (табл. 9). 

      Таблица 9

Расчет  поправочных коэффициентов стоимости 1 кв.м. оцениваемого объекта