Оценка стоимости недвижимости

 

   Принимая  условные значения коэффициентов в  отношении рассматриваемого объекта, получаем следующий расчет: 

   ВС тек.скор. =3688,43х0,72х1,5х1,18= 4700,55руб. 

   Таким образом, скорректированная стоимость 1 куб. м. строительного объема оцениваемого объекта составляет 4989 рублей 8 копеек.

   Таким образом, стоимость 1 кв. м. общей площади оцениваемого объекта составит:

ВС_{тек. скор.} = 4700,55 × 2,54 = 11939,36. 

   Завершающим этапом определения восстановительной  стоимости объекта недвижимости является соотнесение стоимости сравнительной единицы с площадью оцениваемого объекта:

,    

где ВС — восстановительная стоимость объекта недвижимости; ВС_{тек.скорр.} — восстановительная стоимость 1 кв. м. оцениваемого объекта; S — площадь оцениваемого объекта.

ВС = 11939,36× 58,2 = 694870 рубля 70 коп.  

или с учетом разумного округления 695000 рублей. 

   Определение износа оцениваемого объекта.

   Физический  износ здания следует определять по формуле 

           

где Ф_з — физический износ здания, %; Ф_ki — физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %; l_i — коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания; n — число отдельных конструкций, элементов или систем в здании. 

      Таблица 10

Распределение удельного веса стоимости внутренних санитарно-технических и электрических устройств по элементам

 
 
 
 
 
 

      Таблица 11

Расчет  физического износа здания

 

   Полученный  результат округляем до 1 %, физический износ составляет 17%.

   После определения всех видов износа производится определение стоимости объекта недвижимости, определенной в рамках затратного подхода по следующей формуле

   С_ЗП = ВС – И + С_ЗУ,     

где С_ЗП — стоимость объекта недвижимости по затратному подходу; ВС — восстановительная стоимость зданий; И — стоимостное выражение накопленного износа; С_ЗУ — стоимость земельного участка.

                       Сзп = 695000 -  

                                                С_ЗУ = КСЗ × S_ЗУ,     

где: КСЗ  — кадастровая стоимость земли; S_ЗУ — площадь земельного участка. 

                   Сзу =                      х2863,65 =  

   Оценка  стоимости недвижимости доходным подходом

   1. Оценка потенциального валового дохода. В качестве потенциального валового дохода рассмотрим годовой объем арендных платежей, получаемых от сдачи в нем жилой недвижимости. Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой. Полученные данные представим в табличном виде (табл. 12).

      Таблица 12

Определение арендной платы по объектам — аналогам

 
 

      Таблица 13

Внесение  корректировок ставки арендной платы

 
 

   Определение валового потенциального дохода определяется по следующей формуле

   ПВД = S × С_а, 

где S — площадь в кв. м., сдаваемая в аренду; С_а — средневзвешенная ставка арендной платы за 1 кв. м. 

ПВД = 58,2 х 27,77 = 1616,2руб. 

   Оценка  потерь от недогруженности (недоиспользования) производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к арендованной недвижимости. Анализ данных по аналогичным объектам недвижимости показывает, что обычно имеет место полная загрузка. Однако в расчеты целесообразно заложить 5 % потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучении арендной платы. Определение действительного валового дохода определяется по следующей формуле: 

   ДВД = ПВД - скидки на простой и неплатежи 

   Определение величины операционных расходов. Для этой цели используются наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды жилой недвижимости, которые, как правило, включают только подоходный налог (13 % от годового дохода) и налог на имущество (в расчетах принято 0,1 % от стоимости, полученной по затратному подходу). Коммунальные платежи, оплату телефонной связи, как правило, оплачивает арендатор. 

   ДВД = 1616,2 – 80,81 – 210,11 – 1,62 = 1323,66 руб. 

   Определение коэффициента капитализации. При оценке жилой недвижимости за основу установления величины коэффициента капитализации целесообразно использовать значение коэффициента капитализации для аналогичных квартир, определенный методом рыночной экстракции. Данный метод основан на исследовании связи между рыночной ценой и величиной чистого операционного дохода от аналогичных квартир. Применение этого метода обусловлено наличием достаточной достоверной информацией по данному сегменту рынка. Формула определения величины коэффициента капитализации R методом рыночной экстракции имеет следующий вид: 

   

 

где NOI — чистый операционный доход от квартиры, р./год; V — рыночная стоимость квартиры, р.

   Расчет  коэффициента капитализации производится следующим образом (табл. 15).

      Таблица 14

      Расчет  коэффициента капитализации