Сущность ипотечного страхования

     - инвесторы; 

     - инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования.

     1. Заемщики - физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями) по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья.

     Обеспечением  исполнения обязательств по договорам  служит залог приобретаемого жилья - ипотека.

     2. Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению.

     3. Кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются:

     - предоставление ипотечного кредита  на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;

     - оформление кредитного договора (договора займа) и договора  об ипотеке;

     - обслуживание выданных ипотечных кредитов.

     По  договору об ипотеке кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность  в случае неисполнения заемщиком  обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости  заложенного жилого помещения преимущественно  перед другими кредиторами залогодателя.

     4. Операторы вторичного рынка ипотечных  кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. К основным функциям операторов вторичного рынка относят:

     - рефинансирование кредиторов на  основе установленных стандартов  и требований, предъявляемых к  процедурам ипотечного кредитования;

     - выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

     - привлечение средств инвесторов сферу жилищного кредитования;

     - оказание кредиторам содействия  во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов.

     5. Органы государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основными функциями этих органов являются:

     - регистрация сделок купли-продажи  жилых помещений, оформление перехода  прав собственности к новому собственнику;

     - регистрация договоров об ипотеки и прав ипотеки;

     - хранение и предоставление информации  по правам собственности и  обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка.

     6. Страховые компании - страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование ипотечного рынка.

     7. Оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещении, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

     8. Риэлтерские фирмы - юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья. К функциям риэлтеров относятся подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание.

     9. Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.

     10. Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т. д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

     В обобщенном виде функции и цели участников механизма ипотечного жилищного  кредитования показаны на рисунке:

     Рис. 1. Общий вид функций и целей участников механизма ипотечного жилищного кредитования. 

     В следующей части работы будет  рассмотрена сущность ипотечного страхования.

 

3. ипотечное страхование

 

     Страхование - обязательное условие при оформлении ипотеки. По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок ипотечного страхования равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.

     Вне зависимости от банка кредитора, страхование ипотеки состоит из трех основных компонентов:

• Страхование недвижимости, выданной под залог физическому лицу. Пожары, наводнения, прочие стихийные бедствия, техногенные катастрофы - далеко не абстрактные угрозы. Ни для кого не новость, что чрезвычайно велик риск недружественного воздействия на имущество третьих лиц, среди которых безусловным лидером являются кражи и грабежи жилых помещений. А еще остаются поджоги, взрывы, вандализм во всех его проявлениях… Естественно, что в защите от всех этих явлений заемщик заинтересован не в меньшей степени, чем кредитодатель. Более того, если банк чаще всего готов удовлетвориться страхованием лишь суммы кредита, то клиенты стремятся застраховать всю стоимость жилья, чтобы в случае "форс-мажора" полностью скомпенсировать понесенный ущерб.
• Страхования жизни и трудоспособности. При ипотечном кредитовании банки не могут не волновать частная жизнь заемщиков и их близких, состояние их здоровья, трудоспособности, их "моральный облик" и, как крайний случай - их жизнь, поскольку с этими факторами напрямую связана выплата по кредитам. Но в этом же застрахованы и заемщики, поскольку в случае болезни и утраты работоспособности только страховые компании способны скомпенсировать понесенный ущерб банку и сохранить для заемщика (или его близких) предоставленное жилье. Отсутствие этого компонента страхования ипотеки, по всей вероятности, предполагало бы наличие у заемщика чрезвычайно крепкой нервной системы.
• Страхование титула, то есть риска утраты права на собственность, при претензиях на право собственности со стороны третьих лиц. Эта составляющая страхования ипотечного кредита также занимает далеко не последнее место, поскольку страхует риски посягательства на предоставленную недвижимость со стороны третьих лиц и обеспечивает ее юридическую чисто. Очень важно, что характер жилья (первичное оно или вторичное) не играет никакой роли, так как застройщик может продать одно и тоже жилье нескольким лицам, и такие случаи хорошо известны.

     При ипотечном страховании жилья  банк настаивает на страховке в сумме  кредита, увеличенной на 10%, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. При таком варианте, если наступит страховой случай, то страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика, и выдаст самому заемщику оставшуюся сумму по страховому договору. [7]

     Обычно  ипотечный банк имеет список страховых  компаний, которые являются его партнерами, и заемщикам ипотечного кредита  настоятельно рекомендуется страховаться именно в этих компаниях. Если же заемщик (или его работодатель) застраховал ранее жизнь и трудоспособность в какой-либо другой страховой компании, и ему не хочется менять страховщика этих рисков, то ему необходимо подобрать тот банк, который готов зачесть существующий у заемщика страховой полис, не смотря на то, что страховщик не является его партнером.

     Что касается утраты права собственности  на жилье, то некоторые банки требуют  страховать этот риск на весь период ипотечного кредитования, а некоторые только на 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам). Если жилье приобретается в новостройке, то титул страховать необязательно.

     Тарифы  на страхование рисков определяются индивидуально для каждого заемщика. Страхование жилья составляет 0,3-0,5% суммы страховки и зависит от того, какие у дома перекрытия (деревянные или иные), общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3-1,5%. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют застраховать так же жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при определении размера кредита. При страховании титула имеет значение «юридическая чистота» жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2-0,7%

     В среднем совокупные расходы заемщика на ипотечное страхование составляют 1-1,5% в год от остатка по кредиту. [13]

     Страховые платежи по ипотеке осуществляются раз в год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, и, исходя из этой суммы, рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту. Страхование жизни и трудоспособности оплачивается с момента получения кредита. Момент страховых выплат по самому жилью зависит от того, какое жилье приобретается – готовое или строящееся. В первом случае заемщик оплачивает страхование недвижимости и титула с момента получения кредита, а во втором — после оформления жилья в собственность.

     При заключении договора страхования ипотеки  следует внимательно изучить  перечень страховых случаев, по которым  убытки будут возмещены. При страховании  жизни и трудоспособности страховыми случаями обычно являются смерть застрахованного  и частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) в период действия страхового договора. При страховании жилья страховым случаем является гибель или повреждение недвижимости в результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц (вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ), конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю известно не было. Страховым случаем по страхованию титула жилья может быть вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил права собственности на предмет ипотеки. [15]

     При наступлении страхового случая следует  немедленно поставить в известность  кредитора и страховую компанию и уточнить порядок действий в той или иной ситуации.

     В случае смерти заемщика или получения  им инвалидности страховая компания исполняет за него обязательства  по погашению ипотечного кредита  и уплате процентов. Заложенная квартира переходит в полноправную собственность заемщика или его наследников.

     В случае повреждения застрахованного  жилья, страховщик выплачивает страховое возмещение заемщику. Если жилье было застраховано только на сумму ипотечного кредита, а не на полную стоимость, то полученных по страховке средств может не хватить на восстановление жилья.

     В случае физической утраты жилья или  потери права собственности на него, получателем страховой выплаты  является банк-кредитор, и он получит  от страховой компании остаток задолженности  по кредиту, увеличенный на 10%. Заемщик  может получить разницу стоимости  жилья и ипотечного кредита, если застраховал жилье на его полную стоимость. [12]

     В заключении будут сделаны краткие  выводы по работе. 

 

Заключение 

     Страхование ипотечного кредита является обязательным условием получения ипотечного кредита. Действительно, при приобретении, скажем, автомобиля в кредит, ни у кого не возникает сомнения в необходимости его страхования от всех возможных рисков, как минимум на весь период кредита.