Оценка имущества

· установления доли совладельцев в случае подписания или расторжения  договора или в случае смерти одного из партнеров;

· реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных  пред приятий из состава холдинга предполагают проведение его рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, цену конверсии или величину премии, выплачиваемой  акционерам поглощаемой фирмы.

· разработки плана развития предприятия. В процессе стратеги ческого  планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;

· определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании. В данном случае оценка требуется в силу того, что  величина стоимости активов по бухгалтерской  отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости;

· страхования, в процессе которого возникает необходимость  определения стоимости активов  в преддверии потерь;

· налогообложения. При определении  налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку дохода предприятия, его имущества;

· принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая  переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой  для принятия финансовых решений;

· осуществления инвестиционного  проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия  в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса.

Если же объектом сделки является, какой либо элемент имущества  предприятия, а также если определяется налог на имущество и т.п., то отдельно оценивается необходимый объект, например, не движимость, машины и оборудование, нематериальные активы.

Оценка стоимости отдельных  элементов недвижимого имущества  предприятия проводится в следующих  случаях:

· продажа какой то части  недвижимости, например, чтобы изба виться от неиспользуемых земельных  участков, зданий, сооружений; расплатиться с кредиторами; расплатиться с партнера ми при нанесении им ущерба согласно решению суда и т.д.;

· получение кредита под  залог части недвижимости;

· страхование недвижимого  имущества и определение в  связи с этим стоимости страхуемого  имущества;

· передача недвижимости в  аренду;

· определение налоговой  базы для исчисления налога на имущество;

· оформление части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал  другого создаваемого предприятия;

· оценка при разработке бизнес плана по реализации какого-либо инвестиционного проекта;

· оценка недвижимого имущества  как промежуточный этап в общей  оценке стоимости предприятия при  использовании затратного подхода.

Оценка стоимости оборудования необходима в следующих случаях:

· продажа некоторых единиц оборудования, приборов и оснастки по ряду причин: чтобы избавиться от ненужного, физически или морально устаревшего оборудования; расплатиться с кредиторами при неплатежеспособности; заменить оборудование более прогрессивным  по экономическим и экологическим  критериям;

· оформление залога, под  какую то часть движимого имущества  для обеспечения сделок и кредита;

· страхование движимого  имущества;

· передача машин и оборудования в аренду;

· организация лизинга  машин и оборудования;

· определение налоговой  базы для основных средств при  исчислении налога на имущество;

· оформление машин и оборудования в качестве вклада в уставной капитал  другого предприятия;

· оценка стоимости машин  и оборудования при реализации инвестиционного  проекта.

Оценка стоимости фирменного знака или других средств индивидуализации предприятия и его продукции (услуг) производится:

· при их перекупке, приобретении другой фирмой;

· при предоставлении франшизы новым компаньонам, когда расширяется  рынок сбыта и увеличивается  объем продаж;

· при определении ущерба, нанесенного деловой репутации  предприятия незаконными действиями со стороны других предприятий;

· при использовании их в качестве вклада в уставной капитал;

· при определении стоимости  нематериальных активов, «гудвилла» для  общей оценки стоимости предприятия.

Таким образом, обоснованность и достоверность оценки во многом зависит от того, насколько правильно  определена область использования  оценки: купля продажа, получение  кредита, страхование, налогообложение, реструктуризация и т. д.

Кроме ситуаций, в которых  оценка является реализацией права  государства, субъектов РФ, муниципальных  образований или физических и  юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки, есть случаи, требующие обязательной оценки. Обязательность проведения оценки прописана в федеральном законе об оценочной деятельности в Российской Федерации. К таким случаям согласно Закону относятся сделки с объектами  оценки, принадлежащими полностью или  частично Российской Федерации, субъектам  Российской Федерации либо муниципальным  образованиям⁴:

· в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

· при использовании объектов оценки в качестве предмета залога;

· при продаже или ином отчуждении объекта оценки;

· при переуступке долговых обязательств, связанных с объекта  ми оценки;

· при передаче объектов оценки в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении  спора о стоимости объекта  оценки, в частности, при национализации имущества,

· при ипотечном кредитовании физических или юридических лиц  в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

· при составлении брачных  контрактов и разделе имущества  разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора  о стоимости этого имущества;

· при выкупе или ином предусмотренном законодательством  Российской Федерации изъятии имущества  у собственников для государственных  или муниципальных нужд;

· при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов  в случае возникновения спора  об отчислении налогооблагаемой базы.

В зависимости от цели проводимой оценки и от количества и подбора  учитываемых факторов, оценщик рассчитывает различные виды стоимости.

 

РАЗДЕЛ 3. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ

 

Можно выделить три группы взаимосвязанных принципов оценки:

· принципы, основанные на представлениях собственника;

· принципы, связанные с  эксплуатацией собственности;

· принципы, обусловленные  действием рыночной среды.

Принципы оценки отражают основные закономерности поведения  субъектов рыночной экономики. В  реальной жизни целый ряд факторов может исказить их действие. Например, государственное вмешательство  иногда не дает правильной картины  реализации тех или иных принципов  оценки. Несовершенство рыночных отношений, характерное для этапа перехода к рыночной экономике, еще больше деформирует действие принципов  оценки. По этим причинам принципы оценки лишь отражают тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют определенного  поведения. Вместе с тем по мере развития в нашей стране рыночных отношений  действие объективных принципов  оценки бизнеса будет усиливаться.

Рассмотрим первую группу принципов.

Ключевым критерием стоимости  любого объекта собственности является его полезность. Бизнес обладает стоимостью, если может быть полезен реальному  или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно  определена во времени и стоимости. Однако как общую полезность объекта  для собственника в рыночной экономике  можно выделить его способность  приносить доход. Полезность бизнеса  — это его способность приносить  доход в конкретном месте и  в течение данного периода. Чем  больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.

Принцип полезности заключается  в том, что, чем больше предприятие  способно удовлетворять потребность  собственника, тем выше его стоимость.

С точки зрения любого пользователя, оценочная стоимость предприятия  не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с такой же полезностью. Кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки. И еще один аспект применения принципа полезности:

• если инвестор анализирует  поток дохода, то максимальная цена определяется посредством изучения других потоков доходов с аналогичным  уровнем риска и качества. При  этом замещающий объект необязательно  должен быть точной копией, но должен быть похож на оцениваемый объект, и  собственник рассматривает его  как желаемый заменитель.

Границы «пространства одинаково  желаемых заменителей» определяются потребностями  и желанием пользователя. Предположим, что некоторый субъект хочет  приобрести в свою собственность  кондитерское предприятие, производящее конфеты. При этом он сравнивает его  цену с ценами на аналогичные предприятия, например, с ценами на фабрики, производящие печенье, пряники, пастилу и хлеб. Кроме того, покупатель не всегда ограничен  бизнесом одного и того же типа. Таким  образом, можно выделить еще один методологический принцип оценки стоимости  предприятия — это принцип  замещения. Он определяется следующим  образом: максимальная стоимость предприятия  определяется наименьшей ценой, по которой  может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки — принцип  ожидания, или предвидения. Конечно, прошлое и настоящее бизнеса  важны, однако его экономическую  оценку определяет его будущее. Прошлое  и настоящее бизнеса являются лишь исходной основой, ключом к пониманию  будущего. Полезность любого бизнеса, предприятия определяется тем, во сколько  сегодня оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы). На оценке предприятия  непосредственно сказываются представление  о чистой отдаче от функционирования предприятия и ожидаемая выручка  от его перепродажи. При этом очень  важны величина, качество и продолжительность  ожидаемого будущего дохода. Однако ожидания относительно дохода могут меняться. Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием⁵.

Вторая группа принципов  оценки обусловлена эксплуатацией  собственности и связана с  представлением производителей.

Доходность любой экономической  деятельности определяется четырьмя факторами  производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением. Доходность бизнеса — это результат действия всех четырех факторов, поэтому стоимость  предприятия как системы определяется на основе оценки дохода. Для оценки предприятия нужно знать вклад  каждого фактора в формирование дохода предприятия. Отсюда следует  принцип вклада, который сводится к следующему: включение любого дополнительного  актива в систему предприятия  экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия  больше затрат на приобретение этого  актива.

Каждый фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых  данной деятельностью. Поскольку земля  физически недвижима, факторы рабочей  силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма  денег идет в оплату пользования  земельным участком ее собственнику.

Остаточная продуктивность может быть результатом того, что  земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или  до предела уменьшать затраты. Например, предприятие будет оценено выше, если земельный участок способен обеспечивать более высокий доход  или если его расположение позволяет  минимизировать затраты. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как  чистый доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала. Это принцип  остаточной продуктивности.

Факторы производства оцениваются  только с учетом периода их воспроизводства, места в обороте капитала. С  этой точки зрения устаревшее технологическое  оборудование потребует полной замены, оплаты демонтажа и монтажа нового оборудования, что должно учитываться  при оценке стоимости предприятия. И наоборот, высококвалифицированный  состав рабочей силы должен оцениваться  с точки зрения изменения или  неизменности вида производственной деятельности; высококвалифицированных работников, имеющих большой опыт работы на устаревшем оборудовании, труднее переучить. Все  эти факторы, а не просто средства производства и рабочая сила, должны быть учтены покупателем.

Изменение того или иного  фактора производства может увеличивать  или уменьшать стоимость объекта. Из этого важного положения экономической  теории вытекает еще один принцип  оценки бизнеса, содержание которого можно  свести к следующему: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться  быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки  общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это  замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Этот принцип базируется на теории предельного дохода и называется принципом предельной производительности.