Земельный налог

Земельный налог 
 

Земельный налог  относится к местным налогам. Он устанавливается НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с  НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Аналогичный порядок установления и введения налога действует и в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге. 

Устанавливая  земельный налог, представительные органы муниципальных образований (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) определяют налоговые  ставки в пределах, установленных  НК 306 РФ, порядок и сроки уплаты налога. При этом могут также устанавливаться налоговые льготы, основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков. 

Федеральный закон  от 29.11.2004 N 141-ФЗ "О внесении изменений  в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 141-ФЗ) дополнил часть вторую Налогового кодекса гл. 31 "Земельный налог" и признал утратившим силу с 1 января 2006 г. Закон РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю" (далее - Закон о плате за землю). Новая глава НК РФ кардинально изменила не только порядок введения в действие земельного налога, но и порядок определения налоговой базы. 

Этим нововведениям, небезынтересным и налогоплательщикам "упрощенцам", являющимся плательщиками  земельного налога, посвящена настоящая  статья. 

Порядок введения в действие земельного налога 
 

В соответствии с НК РФ земельный налог устанавливается  в качестве местного налога, формирующего доходную базу местных бюджетов. Для  его взимания представительные органы муниципальных образований должны принять и опубликовать соответствующие нормативные правовые акты о введении на своей территории земельного налога. В Законе о плате за землю не применялось понятие "муниципальное образование". Поэтому следует пояснить, что муниципальными образованиями признаются городские, сельские поселения, несколько поселений, объединенных общей территорией, часть поселения или территория, в пределах которой осуществляется местное самоуправление, имеются муниципальная собственность, местный бюджет и выборные органы. 
 
 

Налогоплательщики 
 

Глава 31 НК РФ касается порядка определения налогоплательщиков нового земельного налога и в первую очередь связывает понятие "налогоплательщик" с понятием "право на земельный участок". Земельным кодексом РФ предусмотрены различные права на земельные участки. В соответствии со ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации, индивидуальные предприниматели и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. 

Организации и  физические лица, владеющие земельным  участком на праве безвозмездного срочного пользования и на основании договора аренды, не являются плательщиками  земельного налога. Если покупатель здания приобретает право пользования  частью земельного участка, занятого зданием, на праве аренды, он не может признаваться налогоплательщиком земельного налога, - указано в Письме Минфина России от 27.09.2005 N 03-06-02-04/78. 

При отсутствии в Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр) информации о существующих правах на землю плательщики земельного налога определяются на основании государственных актов, свидетельств и других документов, удостоверяющих права на землю и выданных как физическим, так и юридическим лицам в установленном законом порядке, который действовал до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). Также признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре документы, выданные после введения в действие Закона N 122-ФЗ, но до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав: 

- свидетельство о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России"; 

- государственные  акты на право собственности  на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей по формам, утвержденным Постановлением Совмина РСФСР от 17.09.1991 N 493; 

- свидетельство  о праве собственности на землю  по форме, утвержденной Постановлением  Правительства РФ от 19.03.1992 N 177; 

- акты, изданные  органами государственной власти  или органами местного самоуправления  в рамках их компетенции и  в порядке, установленном законодательством,  действующим в месте издания  таких актов на момент их  издания, о предоставлении земельных  участков. 

В соответствии со ст. 14 Закона N 122-ФЗ проведенная государственная  регистрация возникновения и  перехода прав на недвижимое имущество, в том числе и земельные  участки, удостоверяется свидетельством о государственной регистрации  прав. Формы свидетельства и специальной надписи устанавливаются Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219. 

На практике зачастую возникают ситуации, когда  с момента фактического вступления во владение новым собственником земельного участка его права еще не оформлены в установленном законом порядке. Возникает вопрос: кто является налогоплательщиком в этом случае: старый собственник или новый? В случае приобретения земельного участка, занятого недвижимостью, в собственность у организации возникает обязанность по уплате земельного налога с момента государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок. При этом документом, подтверждающим переход права собственности на земельный участок, является свидетельство о государственной регистрации права - такой ответ дал налогоплательщику Минфин в Письме от 10.10.2005 N 03-06-02-04/84. 

Таким образом, по общему правилу собственник земельного участка становится налогоплательщиком только после государственной регистрации его прав в установленном законом порядке. 

На практике иногда возникает ситуация, когда  одна сторона уклоняется от государственной  регистрации договора. Изменит ли это порядок уплаты земельного налога? Нет, не изменит, и в этом случае обязанность по уплате земельного налога возникает с момента государственной регистрации права собственности, права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения на земельный участок. Об этом сказано в Письме Минфина России от 25.05.2005 N 03-06-02-04/33. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

Таким образом, факт государственной регистрации  права является определяющим для  установления момента, с которого управомоченное лицо становится налогоплательщиком. Это общее правило. Однако из каждого  правила есть исключение. Налогоплательщик направил в Минфин вопрос: обязана ли организация при отсутствии свидетельства о праве собственности на землю уплачивать земельный налог пропорционально своей доле собственности нежилых помещений, если правоустанавливающие документы на земельный участок не оформлялись. В Письме Минфина России от 05.10.2005 N 03-06-02-04/83 он получил положительный ответ: полагаем, что в том случае если земельный участок, на котором расположен жилой дом, принадлежащий ЖСК, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то ваша организация должна уплачивать земельный налог в доле, пропорциональной общей площади помещений в этом доме, принадлежащих ей на праве собственности. 

На каком основании  сделан этот вывод? Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. 

Доля в праве  общей собственности на общее  имущество в многоквартирном  доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (п. п. 1, 2 ст. 37 ЖК РФ). 

При этом в соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. 
 
 

Объект  налогообложения 
 

Объектом обложения  земельным налогом согласно ст. 389 НК РФ являются земельные участки, расположенные  в пределах административно-территориального образования. 

Напомним, что  на основании п. 5 ст. 8 Федерального закона N 141-ФЗ органы, осуществляющие государственную  регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, обязаны сообщать в налоговые органы по месту своего нахождения сведения о земельных участках, а также о лицах, на которых зарегистрированы права собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения на эти земельные участки по состоянию на 1 января 2005 г. На основании п. 11 ст. 396 и п. 4 ст. 85 НК РФ эти же органы обязаны сообщать сведения о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе, зарегистрированном в этих органах (правах и сделках, зарегистрированных в этих органах), и его владельцах в налоговые органы по месту своего нахождения в течение 10 дней со дня соответствующей регистрации. 

Исключены из числа  объектов налогообложения земельные  участки, изъятые из оборота в  соответствии с законодательством  РФ. Перечень таких земель представлен  в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ. 

Не являются объектом налогообложения и земельные  участки, ограниченные в обороте  в соответствии с законодательством  РФ. Перечень земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, которые ограничены в обороте, определен п. 5 ст. 27 ЗК РФ. 

Так, например, ограничиваются в обороте земельные участки  в пределах лесного фонда, за исключением  случаев, установленных федеральными законами (пп. 2 п. 5 ст. 27 ЗК РФ). В соответствии со ст. 101 ЗК РФ к землям лесного фонда  относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления: вырубки, гари, редины, прогалины и др.) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие). 

Границы земель лесного фонда определяются путем  отграничения земель лесного фонда  от земель иных категорий в соответствии с материалами лесоустройства. Данные о границах земель лесного фонда  заносятся в государственный  земельный кадастр. 

На основании этих статей закона Минфин в Письме от 11.08.2005 N 03-06-02-02/62 пришел к выводу, что земли лесного фонда не подлежат налогообложению в условиях применения гл. 31 НК РФ. 
 
 

Налоговая база 
 

Налоговой базой  согласно нормам гл. 31 НК РФ теперь является кадастровая стоимость земельных  участков, признаваемых объектом налогообложения, а не площадь земельного участка, исходя из которого исчислялся налог  в соответствии с Законом о  плате за землю. 

Для установления кадастровой стоимости земельных участков должна быть проведена государственная кадастровая оценка земель по целевому назначению и виду их функционального использования: земли под домами многоэтажной застройки, земли под домами индивидуальной жилой застройки, земли дачных и садоводческих объединений граждан, земли под промышленными объектами, земли под объектами торговли, предприятиями общественного питания и т.д. 

Кадастровая стоимость  земельных участков является их налоговой  базой. В свою очередь, налоговая ставка определяется исходя из налоговой базы в процентах, установленных администрациями районов и городов в нормативных правовых актах о введении земельного налога. 
 
 

Налоговые ставки 
 

Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами местных органов власти и не могут превышать предельных размеров, установленных ст. 394 НК РФ: