Анализ современного налогообложения недвижимости в РФ

На основе анализа  реализации функций и принципов  действующей системы налогообложения недвижимости, а также изученного мирового опыта взаимодействия государства и налогоплательщиков в этой области представляется целесообразным сформулировать следующие практические рекомендации по совершенствованию налогов, объектом которых выступает недвижимость (налог на имущество организаций, налог на имущество физических лиц) с учетом факторов, влияющих на изменение величины этих налогов. Рекомендации возможно, на наш взгляд, сгруппировать по основным элементам налога, т.е. инструментам налоговой политики в зависимости от того, чьи интересы они отражают. 

 

2.2. Перспективы налогообложения  недвижимости в РФ 

 

 

 

В большинстве стран  мира, и в частности в странах  Европы владельцы имущества давно  уплачивают налог на недвижимость, который объединяет в себе обложение, по крайней мере, двух объектов — недвижимости и земельных участков.

Принятие поправок в  НК РФ позволило бы России объединить существующие имущественные налоги в единый налог. Пробный эксперимент  по введению в действие налога на недвижимость состоялся еще в 1997 году в Твери и Великом Новгороде. Ставки налога на недвижимость устанавливались в следующих пределах [3, с. 50]:

• по индивидуальным жилым домам, квартирам, жилым помещениям, дачам — не более 0,5 % оценки рыночной стоимости;
• по гаражам на одно-два машино-места — не более 1 % оценки рыночной стоимости;
• по объектам недвижимого имущества, используемым для целей промышленного производства, — не более 2 % оценки их рыночной стоимости;
• по иным объектам — не более 5 % оценки их рыночной стоимости.

Эксперимент в г. Твери  фактически не состоялся — по целому ряду причин введение налога было признано нецелесообразным. Однако, несмотря на это, по мнению экспертов, результаты, полученные в Великом Новгороде, подтверждают эффективность данного налога. Эксперимент показал, что введению налога на недвижимость должна предшествовать большая подготовительная работа, направленная на разработку нормативно-правовой базы налогообложения и оценки недвижимости, созданию актуальной информационной основы, формируемой на базе единого государственного реестра земель, реестра объектов капитального строительства, градостроительного и иных кадастров; разработка методологии оценки объектов недвижимости для налогообложения [1, с. 115].

За последнее время  предложение по полномасштабному введению налога на недвижимость уже не раз высказывались в Государственной Думе; упоминал о такой возможности и Дмитрий Медведев.

По мнению правительства, идея кажется достаточно разумной и  привлекательной сразу по нескольким причинам. Во-первых, предполагается, что администрирование этого налога будет относительно простым, поскольку недвижимость крайне сложно спрятать. Во-вторых, данный налог окажет влияние на рынок коммерческой недвижимости.

Предварительно единый налог на недвижимость планируется ввести в 2013–2014 гг. В целях сбора и обработки данных по земельным участкам и объектам недвижимости Минэкономразвития издало приказ, согласно которому территория РФ делится на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы. Каждому кадастровому кварталу присваивается уникальный учетный номер, которые в дальнейшем изменяться не будут [4, с. 67].

Налоговой базой будет  признаваться оценочная стоимость  объектов обложения. Таким образом, налог будет фактически уплачиваться с рыночной стоимости имущества. Раньше имущественные налоги не были бюджетообразующими, поскольку база исчисления имела или кадастровую, или инвентаризационную оценку, в десятки раз отличную от оценки рыночной. По не существующему на сегодняшний день методу, государственный орган будет проводить необходимую оценку. Ориентировочно, ставка будет находиться в пределах 0,1 %-1 % налоговой базы, хотя мнения по этому поводу еще рознятся. Окончательно определить возможный размер ставок можно будет лишь после проведения массовых оценок. Причем для строительства будут установлены нормативные сроки проектирования и строительства. На этот срок ставки налога на недвижимость в отношении земельных участков будут повышены.

Планируемый налоговый  период — календарный год. На начало каждого налогового периода рыночная стоимость будет пересчитываться. Поскольку расчет необходимой суммы налога будет осуществляться специальным органом в отношении всех категорий налогоплательщиков, то в обязанности самого налогоплательщика входит уплата рассчитанного налога в течение двух месяцев со дня получения соответствующего уведомления.

Минэкономразвития предлагает делать натуральный вычет. Что касается налоговых вычетов для малообеспеченных категорий граждан, то на сегодняшний  день обсуждалась возможность обложения по нулевой ставке квартир до 55 кв. м и участки менее шести соток [2, с. 3]. В отношении тех категорий граждан, которые сегодня не уплачивают налог на имущество физических лиц (инвалиды, участники Великой Отечественной войны, пенсионеры и др.), вычет может быть установлен в размере 50–55 кв. м жилья и 10–15 соток земельных участков. Для остальных граждан будет предусмотрен налоговый вычет, который должен быть не меньше норм предоставления жилья. Для индивидуальных жилых домов размер налогового вычета может быть установлен в большем размере. Поскольку налог относят к местным платежам, органы местного самоуправления будут устанавливать льготы для отдельных категорий лиц и ставки.

Помимо простого администрирования  и развития рынка недвижимости, как считают инициаторы, положительными моментами разрабатываемого проекта является упрощение процедуры и стоимости взимания налогов, равномерное распределение налогового бремени между населением и возможность для организаций на законном основании вывести из-под налогообложения активную часть основных средств.

Однако очевидно, что  для полноценного введения налога в  налоговую систему России требуется  разрешить ряд сложных вопросов, касающихся как самой процедуры  по установлению и применению данного платежа, так и отрицательных последствий его введения.

Прежде всего, проблемы возникают в части возможностей по исполнению надлежащих обязанностей органами, занятыми в сфере регистрации  и оценки недвижимого имущества  и земельных участков. Так, сведения в Государственной кадастре недвижимости недостаточно полны для целей подобного налогообложения, а сведения о существовании объекта недвижимости и связных с ним вещных правах на недвижимость в системе Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок в ряде случаев не достоверны. Кроме того, затруднительным представляется сам процесс взаимодействия налогоплательщика с территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, поскольку численности их территориальных органов в рамках отдельно взятого населенного пункта недостаточно для своевременного и беспрепятственного обеспечения потребностей налогоплательщиков не только в регистрации вещных прав на объекты имущества, но и в последующем получении информации из ГКН и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Уже долгое время проблемой  является неоправданное завышение  стоимости недвижимости в России, особенно в Москве, где цены несоотносимо выше по сравнению с более качественной недвижимостью за рубежом. Существует и обратная проблема — умышленное занижение цен на недвижимость, указываемых сторонами сделки в договорах купли-продажи, прежде всего в целях минимизации НДФЛ для продавца объекта. С учетом этого сложно будет сформировать полное и объективное мнение о сложившихся на текущую дату усредненных, дифференцированных по категориям объектов, стоимостных показателях на рынке недвижимости. Не способствует объективности оценки повышенная степень риска сговора налогоплательщика и независимого оценщика.

Само наличие спекулятивного, искусственно накрученного рынка недвижимости стало возможным из-за отсутствия соответствующей защиты права собственности. Вопрос законодательного характера  продолжает оставаться открытым, поскольку помимо всего прочего не существует ограничительных механизмов, препятствующих резкому повышению налоговой нагрузки, возлагаемой на налогоплательщиков при уплате сегодня земельного налога, а в будущем — налога на недвижимость, в связи с возможным значительным увеличением стоимости недвижимости в результате очередной переоценки. Законами не предусмотрен административный процесс по досудебному оспариванию результатов кадастровой оценки недвижимости, принимаемой за основу при исчислении земельного налога, а в будущем — при исчислении налога на недвижимость.

Несмотря на заверения  о простоте администрирования, для  того, чтобы правильно исчислить  налог необходимо собрать, обработать и периодически актуализировать  огромные массивы информации [5, с. 32]. Сложной будет процедура оценки недвижимости и определения актуальной налоговой ставки. Так как проводить оценку рыночной стоимости планируется на основе метода массовой оценки, открытым остается вопрос о критерии отбора самого массива. Кроме того, нет специалистов должной квалификации, которые данную оценку будут производить.

Наряду с положительными эффектами от введения данного налога, на которые указывают законодатели, он приводит к целому ряду негативных последствий. Во-первых, произойдет увеличение налоговой нагрузки на собственников обычных квартир. Существует вероятность, по которой текущий доход налогоплательщика, получившего имущество в порядке наследования, не позволит ему платить непомерно много. Несправедливость налогообложения также будет выражаться в различии налоговой нагрузке на налогоплательщиков не только разных регионов, но и разных территорий в пределах одного региона, поскольку в зависимости от месторасположения объекты недвижимости со сходными параметрами могут обладать разной рыночной стоимостью. Увеличение налогового бремени для населения приведет к потерям в строительной отрасли. Приобретение недвижимости как капиталовложение перестанет быть выгодным. Ежегодная переоценка недвижимости потребует дополнительных финансовых и временных затрат. Затруднение вызовет необходимость присутствия собственника при осмотре объекта недвижимости, что не всегда возможно для налогоплательщика. Не выясненным остается вопросом о том, кто станет данную оценку оплачивать.

Таким образом, не смотря на указанные законодателем положительные изменения, связанные с введением налога на недвижимость, который заменит существующие имущественные налоги, появление такого платежа в налоговой системе Российской Федерации станет возможным лишь после значительных преобразований — как правовых, так и организационных. Не смотря на успешную мировую практику применения налога, не стоит забывать, что правительство зарубежных стран предоставляет собственникам и иным плательщикам налога на недвижимость значительные социальные преференции.  

 

 

  

 

 

  

 

 

  

 

 

  

 

 

  

 

 

  

 

 

  

 

 

  

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Разговоры о налоге на недвижимость, который заменил бы существующие имущественные налоги, ведутся уже давно. Предполагается, что в перспективе именно налог  на недвижимость будет основным источником формирования местных бюджетов. Это обеспечит самостоятельность муниципальных властей.

Налог на недвижимость, по сути, заменяет три налога - земельный, на имущество организаций и на имущество физических лиц. Следовательно, упрощается налоговое администрирование, снижаются затраты на него.

Установление налога на недвижимость жилого назначения обеспечит возможность финансирования инфраструктуры и подготовки земельных участков под застройку с участием налогообложения уже построенного жилья. Создастся возможность снижения инвестиционной себестоимости возводимого жилья и увеличения вводов жилья, развития застройки и расширения налоговой базы. Кроме того, введение налога позволит повысить самостоятельность и независимость местных властей.

Существует достаточно большое количество причин вызвавших  в  нашей стране появление проблем с налогообложением недвижимости. Среди прочих, к ним можно отнести:

• недостаточное развитие рынков земли и недвижимости;
• неравномерность распределения налогового бремени (по видам недвижимости - жилая и нежилая, по объектам - земля, здания и сооружения);
• жесткое централизованное регулирование налоговой базы и налоговых ставок.

При введении единого  налога на недвижимость, наибольшее затруднение  вызывает не столько процесс массовой оценки объектов недвижимости, а формирование единого реестра. Взаимодействие разных служб по данному вопросу не до конца налажено. А для формирования реестра требуется свести воедино информацию органов и организаций, находящихся в федеральном, региональном и муниципальном подчинении, вплоть до совмещения их компьютерных баз данных. Что касается оценки недвижимости, то классические методы массовой оценки можно использовать в масштабах крупных и средних городов.

Обновление ценовой  информации вполне успешно осуществляется самими муниципальными образованиями.  Можно сделать еще один практический вывод: органы местного самоуправления, ориентируясь на конкретную ситуацию, должны иметь возможность варьировать налоговую ставку налога на недвижимость. Жесткие ограничения, установленные на федеральном уровне, сыграют скорее негативную роль. Кроме того, руководители Минфина России осознают и прогнозируют увеличение налоговой нагрузки на население.

Итак, говоря о налоге на недвижимость в нашей стране, который планировалось ввести в 2011 году, то создание единого кадастра недвижимости планируется Росреестром к 2013 году. Соответственно, главной задачей, которую требуется решить в кратчайшие сроки, является разработка необходимых нормативных актов. Ранее данные функции были возложены на Министерство юстиции. Сейчас этим занимается Минэкономразвития. Оценивать недвижимость на местах для расчета итогового платежа будут профессиональные оценщики. Это объёмная работа, на которую понадобится достаточно большое количество времени.