Анализ современного налогообложения недвижимости в РФ

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ 

1.1. Общие положения  о налогообложении недвижимого  имущества 

Российским законодательством (ст. 130 ГК РФ) к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, недвижимости) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Государственная регистрация прав на недвижимость - публичный правоустанавливающий юридический акт, с момента совершения которого возникают, переходят или прекращаются соответствующие права на недвижимые вещи (Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок к ним»).

Также предприятие в  целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ). Вещи же, не относящиеся к недвижимости включая деньги и ценные бумаги признаются движимым имуществом (ст. 130 ГК РФ). [30, c. 10-13]

Теория оценки к недвижимости относит: сам участок на поверхности  земли; пространство над поверхностью участка; пространство под поверхностью участка вплоть до центра земли; все  улучшения прочно связанные с  землей перемещение которых невозможно без:

1. нанесения ущерба их функциональным свойствам
2. несоразмерно больших затрат на подобное перемещение (поскольку известны случаи перемещения даже зданий).

При определении объекта  оценки, в случае проведения оценки недвижимости, следует учитывать, что ст. 5 закона об оценочной деятельности к объектам оценки отнесено:

• отдельные материальные объекты (вещи);
• совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
• право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
• права требования, обязательства (долги);
• работы, услуги, информация;
• иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. [9, c. 23-24]

Помимо однозначной  идентификации объекта оценки, отчет  должен содержать точное его описание (ст. 11 закона об оценочной деятельности).

При проведении оценки следует  различать понятия: стоимость, затраты и цена. Соответствующие им величины на практике также обычно отличаются.

Цена - это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках.

Затраты - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым.

Стоимость - это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую собственность.

Стоимость имеет две  формы проявления:

• потребительная стоимость (обусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта её использования).
• меновая стоимость (характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары, носит объективный характер (массовый) и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке). [21, c.80-85]

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной  деятельности, содержат определения  следующих видов стоимости (п. 3 стандартов):

• рыночная стоимость объекта оценки;
• стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;
• стоимость замещения объекта оценки;
• стоимость воспроизводства объекта оценки;
• стоимость объекта оценки при существующем использовании;
• инвестиционная стоимость объекта оценки;
• стоимость объекта оценки для целей налогообложения;
• ликвидационная стоимость объекта оценки;
• утилизационная стоимость объекта оценки;
• специальная стоимость объекта оценки.

Цель определения рыночной стоимости является наиболее распространенной в отчетах российских оценщиков. Однако выполнимость ее критериев в отдельных случаях является трудно доказуемой задачей.

Специальная стоимость  объекта оценки допускает самостоятельное  установление оценщиком критериев  ее определения.

В практике оценки принято классифицировать все методы оценки по принадлежности их к одному из трех подходов:

• затратному;
• сравнительному;
• доходному.

Данное разделение является условным, поскольку конкретные методы могут иметь черты нескольких подходов. Нормативное определение подходов к оценке приведено в п. 5 Стандартов оценки и в рамках соответствующих разделов настоящего материала.

Процедура согласования результатов применения методов  затратного, сравнительного и доходного  подходов определяется содержанием  оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов. [11, c.58-59] 

1.2. Исторические аспекты  налогообложения недвижимости  

Теория  налога и практика налогообложения  развивались вместе с теорией  государства и практикой его  функционирования. Одновременно налоги были и остаются основообразующими источниками государственного дохода. При этом налогообложение как элемент экономической культуры присуще всем государственным системам как рыночного, так и нерыночного типа хозяйствования. В связи с этим о налогообложении можно говорить как о феномене человеческой цивилизации, как о ее неотъемлемой части.       

История налогов насчитывает тысячелетия. Первые документальные подтверждения  их существования в виде натуральных  сборов обнаруживаются примерно в V в. д.н.э. Они выступили необходимым звеном экономических отношений с момента возникновения государства и разделения общества на классы, когда нарождающиеся социально-государственные механизмы первобытного общества потребовали соответствующего финансирования.       

Государство как некая политическая организация, обладающая монопольным правом (государство самостоятельно и в полном объеме принимает решение о взимании налогов, определяет объекты налогообложения, круг налогоплательщиков, размеры налоговых отчислений, способы взимания налогов и т.д.) на применение силы, безусловно, всегда находило способы централизации финансовых ресурсов. На ранних этапах развития государства централизация финансовых ресурсов не отличалась системностью, да и сама процедура сбора средств нередко напоминала военную кампанию, когда имущество собиралось с подвластного населения, чье мнение относительно размера и порядка уплаты дани меньше всего интересовало победителя. [20, 114-116]      

К современному обоснованию существования налогов человечество пришло не сразу. Вначале преобладала идея дара - гражданин делал подарок властелину в благодарность за защиту от врагов. Затем ее сменила идея смиренной просьбы правительства к народу о поддержке ради решения общих задач нации. Эта идея плавно переросла в представление о необходимости помощи граждан своему правительству денежными средствами. Четвертой ступенькой восхождения к современным налогам стала идея о жертвах, приносимых гражданами в интересах государства. Пятой - теория о долге гражданина перед государством. Шестой уровень развития идеи налогообложения - убежденность в праве государства принудительно изымать деньги у граждан ради общего блага страны. И, наконец, на седьмой ступеньке налогового прогресса родилось представление о налогах как о необходимой плате за жизнь в цивилизованном обществе.      

В древнейшие времена в Египте взимался поземельный налог, причем он достиг сложного развития и отличался высокой точностью. Во времена Страбона в Египте существовали два нилометра, посредством которых производились наблюдения за уровнем воды, лежавшие в основе расчета будущего налога.      

В Великой Римской Империи налоговая  система была более сложной и  организованной. Такие понятия, как ценз, акциз, фискал, откупщик, дошли, до нас с тех далеких времен. Граждане Рима облагались налогами в соответствии со своим достатком, для чего раз в пять лет подавали избранным чиновникам-цензорам заявление о своем имущественном и семейном положении. На основании этих заявлений, ставших прообразом современных налоговых деклараций, и определялась сумма налога (ценз). [10, c. 4-6]      

Среди великого множества налогов  того времени можно выделить следующие налоги, связанные с недвижимым имуществом и сделками с ним: земельный налог, налог на наследство, налог на доход с земли под постройкой, квартирный налог, сбор с квартирной платы, специальный налог на огороды.       

Контролировать  деятельность налогосборщиков было довольно сложно, да и налогоплательщику  было выгоднее дать взятку, нежели выплачивать непомерно высокие налоги. Коррупция и злоупотребление властью неизбежно  вели к экономическому кризису, который разразился в 1 в. до н.э. [10, c. 7]       

Современное европейское государство сформировалось в основном в ХVI-ХVII вв., однако его  система налогообложения была еще  далека от совершенства. После распада  феодальной системы основным объектом налогообложения закономерно стала земля - ведь именно она в те времена была главным источником богатства в экономике всех стран. Поначалу размер земельного налога определялся площадью сельскохозяйственных земель, и лишь потом родилась идея брать налог в зависимости от того годового дохода, который землевладелец мог получить от использования своей земли. Затем в североамериканских колониях Великобритании был введен всеобъемлющий налог на собственность. Он взимался не только с земли как таковой, но и с построек на ней, а также личного имущества и ожидаемых доходов людей, которые на этой земле жили.       

Если  говорить о Древнерусском государстве, то используемый в летописях термин «дань»  - прообраз налога рассматривается  авторами «в смысле военной контрибуции, которую подвластные славянские племена платили своим победителям: на севере – варягам, на юге - хазарам». Да и внутри славянских племен сбор средств на содержание княжеских дворов не отличался особым расположением властителей к плательщикам. Именно неуемное желание князя Игоря в 945 году собрать с подвластных древлян средств сверх того, что они могли дать, привело к убийству князя. Но все эти платежи, собираемые правителями, нельзя назвать налогами. Объединение Древнерусского государства началось лишь с конца IX в. Основным источником доходов княжеской казны была дань. Это по сути дела сначала нерегулярный, а затем все более систематический прямой налог. Дань взималась двумя способами: повозом, когда она привозилась в Киев, и полюдьем, когда князья или княжеские дружины сами ездили за нею. Известно в Древней Руси было и поземельное обложение. [20, c. 209-211]       

Ко  времени Ивана III относится древнейшая переписная окладная книга Вотской пятины Новгородской области с подробным описанием всех погостов. В каждом погосте описывается, прежде всего, церковь с ее землею и дворами церковнослужителей, потом оброчные волости, села и деревни великого князя. Далее земли каждого помещика, земли купцов, земли владыки новгородского и т.д. При описании каждого селения следует его название (погост, село, сельцо, деревня), его собственное наименование, дворы, в нем находящиеся, с поименованием хозяев. Количество высеваемого хлеба, количество скашиваемых копен сена, доход в пользу землевладельца, корм, следующий наместнику, угодья, существующие при селении. Описание земель имеет важное значение, поскольку еще в период татаро-монгольского владычества образовалась и получила развитие посошная подать, включавшая в себя и поземельный налог. Последний определялся не только количеством земли, но и ее качеством.       

Для определения размера налогов служило «сошное письмо». Оно предусматривало измерение земельных площадей, в том числе застроенных дворами в городах, перевод полученных данных в условные податные единицы «сохи» и определение на этой основе налогов. Соха измерялась в четях (около 0,5 десятины), ее размер в различных местах был неодинаков — зависел от области, качества почвы, принадлежности земель. Сошное письмо составлял писец с состоявшими при нем подъячими. Описания городов и уездов с населением, дворами, категориями землевладельцев сводились в писцовые книги. Соха как единица измерения налога была отменена в 1679 г. Единицей для исчисления прямого обложения к тому времени стал двор.