Жилищно-коммунальное хозяйство

      К тому же надо сказать, что наличие  ТСЖ повышает рыночную стоимость  жилья в доме. Ведь всем хочется, чтобы клумбы перед подъездом  были аккуратными, лестницы чистыми, консьержи - приветливыми, а домофоны работали (этот список можно пополнять бесконечно).

      О минусах.

      Однако  не всё так безоблачно есть у ТСЖ  и свои недостатки:

1. часто инициативы собственников не находят поддержки у органов местного самоуправления. К сожалению, механизм взаимодействия товариществ и органов власти, столь необходимого для решения множества связанных с жильём вопросов, недостаточно подробно закреплён в законе. Типичный пример: если кто-то из жильцов дома, в котором есть ТСЖ, не хочет платить взносы и вносить обязательные коммунальные платежи, взыскать с него долги удастся только через суд. Пока судебная инстанция не примет решение, может пройти немало времени, а коммунальные услуги в этот период будут оплачивать законопослушные члены ТСЖ;
2. льготники не очень хотят вступать в ТСЖ. И хотя по закону городские власти обязаны возвращать товариществу разницу между платежами льготников (а они меньше обычных, поскольку эта категория граждан пользуется дотациями на оплату коммунальных услуг) и остальных собственников жилья, однако на практике такое возмещение происходит крайне редко;
3. плата за эксплуатацию в ТСЖ выше, чем в обычном доме. Но надо понимать, что размер обязательных коммунальных платежей абсолютно одинаков и для членов ТСЖ, и для жителей тех домов, в которых товарищества не созданы. А вот решение о дополнительных расходах (например, на оборудование автоматизированного гаража, облицовку подъезда мраморной плиткой, художественное оформление вестибюля, оплату услуг ландшафтного дизайнера) принимает общее собрание жильцов или правление ТСЖ. Расчёт и начисление платы за жилое помещение, и коммунальные услуги могут осуществлять главный бухгалтер, бухгалтер или председатель товарищества. Причём необходимо учитывать случаи не предоставления услуг или предоставления обслуживающими организациями коммунальных услуг ненадлежащего качества (например, после летних профилактических работ вовремя не включили горячую воду);
4. успешность и эффективность деятельности ТСЖ во многом зависят от его председателя и правления. Поэтому выбирать управленцев надо сообща и с умом. Но даже это не может быть гарантией того, что уважаемый сосед с пятого этажа не захочет присвоить часть общественных денег, а боевая соседка из второго подъезда станет хорошим управдомом;
5. Наконец, председатели ТСЖ не редко сетуют на безынициативность жильцов и проявляемое ими непонимание. Конечно, членство в ТСЖ предполагает некие дополнительные расходы, но они окупаются сторицей. Например, какой матери не хотелось бы отпускать своего ребёнка на прогулку в закрытый и безопасный двор? Такую проблему может решить именно ТСЖ, однако это потребует некоторых усилий и денежных затрат⁴².

      Создание  стройной и эффективной системы  управления жилыми зданиями является актуальной задачей развития ЖКХ. Сегодня  в России на этом направлении встречается  значительно больше трудностей и проблем, нежели положительного опыта.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Глава 3. Практика применения реформы жилищно-коммунального хозяйства в Рязани

      3.1.  Жилищный фонд и механизмы реформирования жилищно-коммунального хозяйства муниципального образования г. Рязань

      В соответствии с нормами жилищного  законодательства Российской Федерации «жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации». В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на следующие виды: частный жилищный фонд, государственный жилищный фонд, муниципальный жилищный фонд.

      Кроме того, жилищный фонд подразделяется на виды в зависимости от целей использования: жилищный фонд социального использования, специализированный фонд, индивидуальный жилищный фонд и фонд коммерческого  использования.

      Жилищный  фонд, как один из основных объектов жилищно-коммунального комплекса, является первичным, определяющим фактором развития городов в целом и городского хозяйства в частности, поскольку  именно он определяет масштаб города и уровень развития городского хозяйства. Именно поэтому, учитывая нормы действующего законодательства, при разработки концепции реформирования жилищного хозяйства, следует уделять особое внимание вопросам развития, управления и функционирования жилищного фонда.

      Анализ  опыта регионов России, позволяет сформулировать ряд позиций, которые должны быть чётко определены в концепции реформирования системы управления жилищным фондом:

      - мероприятия реформы ЖКХ должны  планироваться и проводиться  только в форме комплексной  стратегии управления жилищным фондом всех форм собственности в рамках единой системы городского хозяйства;

      - управляющие и обслуживающие  организации любых организационно-правовых  форм должны действовать по  единому финансово-хозяйственному  плану, согласованному с администрацией, органами местного самоуправления и жилищными объединениями граждан данной территории;

      - должна быть разработана унифицированная  гибкая система формирования  ставок и тарифов на услуги  управления эксплуатацией жилья  с учётом успешно действующих  и хорошо зарекомендовавших себя вариантов;

      - все управляющие организации  должны работать только в равных  правовых и экономических условиях, обеспечение которых с указанием  конкретных субъектов административной  ответственности должно быть  закреплено законодательно.

      Для нормального функционирования жилищного  фонда в целом, он должен снабжаться водой, теплом и иными необходимыми ресурсами. Эти ресурсы поставляются коммунальными предприятиями, образующими  другую, не менее важную часть жилищно-коммунального  комплекса – коммунальное хозяйство.

      Коммунальное  хозяйство является инфраструктурной основой функционирования того или  иного региона: по различным экспертным оценкам ученых и специалистов доля коммунальной собственности варьирует  от 50 до 70% в общей структуре региональной и муниципальной собственности, что позволяет сделать вывод о значимости коммунальной инфраструктуры как элементы материально-технической базы региона.

      Коммунальная  инфраструктура представляет собой  совокупность предприятий, служб и  организаций по обслуживанию населения и предоставления им коммунальных услуг, необходимых для нормального функционирования и жизнедеятельности населения. Данная инфраструктура оказывает значительное экономическое и социально-бюджетное влияние на развитие города.

      Первостепенными задачами реформирования системы ЖКХ являются следующие:

      1) развитие городской инфраструктуры, обеспечивающей бесперебойную работу  и улучшение качества предоставляемых  коммунальных услуг горожанам; 2) добиваться экономического развития  территории через формирование точек экономического роста и привлечения инвестиций; 3) участвовать в федеральных целевых программах; 4) уделять внимание вопросу застройки города; 5) разрабатывать программы ипотечного кредитования для населения, с учетом поддержки малоимущих граждан проживающих на территории муниципального образования; 6) разрабатывать и принимать региональные нормативно-правовые акты способствующие формированию благоприятных условий развития инициативы собственников жилья; 7) способствовать развитию конкурентных отношений в сфере управления и обслуживания жилищного фонда; 8) на территории муниципального образования координировать развитие коммунальной сферы на основе государственно-частного партнерства, при повышении эффективности государственной бюджетной политики.

      К примеру, в муниципальном образовании  – городской округ город Рязань соответствующим постановлением администрации  города от 04.06.2008г. № 3044 был утвержден  план мероприятий по реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

      Для облегчения текущей хозяйственной деятельности по управлению и обслуживанию многоквартирных домов администрацией города Рязани были разработаны и утверждены примерные формы следующих договоров:

      - управления многоквартирным домом;

      - о содержании и ремонте общего  имущества в многоквартирном доме и предоставлении коммунальных услуг, заключаемого между ТСЖ и представителем собственника муниципальных помещений в многоквартирном доме;

      - на оказание услуг по содержанию  и выполнению работ по ремонту  общего имущества многоквартирного дома, заключаемого между собственниками жилых и нежилых помещений и обслуживающей организацией.

      Внедрение прогрессивных форм управления жилищным фондом предполагает создание конкурентной среды в жилищной сфере. Это ключевым образом зависит от эффективного разделения функций и формирования договорных отношений между собственниками жилищного фонда, управляющими компаниями и подрядными жилищными организациями.

      Отделение функций собственника жилищного  фонда от хозяйственной деятельности по его управлению и обслуживанию особенно важно для муниципального жилищного фонда.

      В целях повышения качества управления жилищным фондом предусмотрен переход  на профессиональное управление на конкурсной основе:

      - развитие ТСЖ (товариществ собственников  жилья)

      По  смыслу реформы, управление, как существующим, так и вновь создаваемым жилищным фондом должно осуществляться специализированными организациями – управляющими компаниями, заинтересованными в получении прибыли от данного вида деятельности. Коммерческий подход к управлению жилищным фондом позволит привести к снижению расходов на содержание и эксплуатацию жилья и стоимости предоставляемых услуг при поддержании достаточного уровня качества предоставляемых населению услуг.

      Таким образом, развитие различных форм профессионального управления жилищным фондом позволит обеспечить в среднесрочной перспективе улучшение состояния жилищного фонда г. Рязани, в долгосрочной – уменьшить стоимость жилищно-коммунальных услуг. Импульсом для развития конкуренции в данных направлениях должно служить формирование многообразия объединений собственников жилья.

      В целях создания безопасных и благоприятных  условий проживания граждан, повышения  качества реформирования жилищно-коммунального  хозяйства, формирования эффективных  механизмов управления жилищным фондом и внедрения ресурсосберегающих технологий на федеральном уровне был принят и одобрен Советом Федерации закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21.07.2007г. № 185-ФЗ, устанавливающий правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, а именно была создана государственная корпорация - Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее - Фонд).

      Одним из условий при котором Фонд предоставляет  финансовую поддержку за счет своих  средств является:

      1) наличия нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов, предусматривающих формирование благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья, и наличия товариществ собственников жилья в многоквартирных домах, расположенных на территории муниципального образования (территориях субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), претендующего на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда, в:

      а) не менее чем пяти процентах многоквартирных  домов при условии увеличения количества таких товариществ до 1 января 2010 года не менее чем в  десяти процентах многоквартирных  домов и до 1 января 2011 года не менее  чем в двадцати процентах таких  домов, - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда до 1 января 2009 года;

      б) не менее чем десяти процентах  многоквартирных домов при условии  увеличения количества таких товариществ  до 1 января 2011 года не менее чем в  двадцати процентах многоквартирных домов, - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда в период с 1 января 2009 года до 1 января 2011 года;

      в) не менее чем двадцати процентах  многоквартирных домов, - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда с 1 января 2011 года;

      2) наличия региональной адресной  программы по проведению капитального  ремонта многоквартирных домов,  утвержденной в соответствии  со статьей 15 настоящего Федерального закона, - в случае подачи заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда на проведение капитального ремонта многоквартирных домов.