9. Заемщик, продавец жилья и банк заключают трехсторонний договор купли-продажи квартиры и ипотеки, который регистрируют в установленном порядке (нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки/залога).

10. Банк перечисляет (или выдает с лицевого счета в наличной форме) продавцу жилья полную стоимость квартиры (т.е. сумму начального взноса и кредита). Возможна конвертация и получение продавцом стоимости квартиры наличными в долларах США.

11. Заемщик заключает договор страхования квартиры в пользу банка.

12. Банк уступает Московскому ипотечному агентству право требования по договорам кредитования и ипотеки.

13. Банк продолжает обслуживание заемщика в течение всего срока действия кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим графиком сроки принимает от заемщика все положенные платежи за кредит и своевременно перечисляет их на расчетный счет ипотечного агентства.

14. После полного выполнения заемщиком своих обязательств по кредиту (погашение основного долга и выплата процентов) оформляется прекращение залога квартиры и действия всех ограничений на распоряжение ею.

Документы, предоставляемые  клиентом для рассмотрения вопроса о кредитовании

Заемщик, желающий получить кредит в рамках Московской ипотечной программы, заполняет  в Инвестсбербанке заявку и опросный лист на бланках, выдаваемых консультантом  банка. Кроме того, представляются следующие  документы.

1. паспорта (полные ксерокопии) заемщика и членов его семьи;

2. свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов семьи;

3. выписки из трудовых книжек заемщика и членов его семьи, заверенные по месту работы (за последние 5 лет);

4. выписки из домовой книги по месту регистрации заемщика и членов его семьи;

5. копии финaнcoвo-лицeвoro счета по месту регистрации заемщика и членов его семьи;

6. справки с места работы заемщика и членов его семьи о доходах (за последние 6 месяцев, с указанием занимаемых должностей);

7. копии документов, которые подтверждают права на имущество, указанное в опросном листе (квартиру, машину, дачу, загородный дом, земельный участок, вклады, другие активы);

8. контракт с работодателем (если имеется).

9. документы, подтверждающие образование.

Дополнительные  расходы заемщика

При покупке  квартиры по рассматриваемой схеме  у заемщика возникают дополнительные расходы, которые он должен заранее  планировать. Основные из них следующие:

• оценка приобретаемой квартиры у независимого оценщика (около 50-100 долл.).
• нотариальное удостоверение договора купли-продажи и ипотеки (1,5% от стоимости квартиры по договору);
• регистрация договора купли-продажи и ипотеки в Комитете муниципального жилья (до 3000 руб.);
• страхование квартиры (0,75% от оценочной стоимости квартиры);
• экспертиза документов на покупаемую квартиру и подготовка ее к оформлению в залог (в зависимости от сложности предложенного варианта);
• подбор квартиры риэлтерской фирмой (5-7% от ее стоимости).

Инвестсбербанк  заключил договор о сотрудничестве с рядом риэлтерских фирм, которые по отдельному договору подберут квартиру или продадут имеющуюся.

Таким образом, процедура ипотечного жилищного  кредитования действует в основном в рамках правительственных программ различного уровня. Это позволяет  банкам получать поддержку в процессе обслуживания таких кредитов.

Сложнее обстоит  ситуация с финансированием деятельности предприятий. Рассмотрим этот вопрос подробнее.

Заключение

 

В результате проведенного исследования были сделаны следующие  основные выводы.

      1. В России в настоящее время  складывается несколько основных  систем ипотечного кредита. Одна  из них опирается на коммерческого  застройщика, для которого недвижимость  – не предмет потребления,  а товар и источник прибыли.  Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита.

      Другая  система основана на оформлении закладной  на имеющуюся недвижимость и получении  под нее кредита на новое строительство.

      Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

      Возможно  заключение контракта через посредническую фирму или аукцион на куплю-продажу  имеющейся недвижимости с отсрочкой  передачи прав собственности на нее на срок нового строительства, что позволяет финансировать новое строительство за счет выручки от фьючерсной продажи недвижимости. При этом снижаются коммерческие риски, связанные с нестабильностью цен на строительство.

      2. Анализ зарубежной практики ипотечного кредитования показывает, что основной акцент при разработке новых инструментов привлечения капитала делается на обеспечении надежности инвестиций. Активное участие в этом принимают государственные структуры, гарантируя инвесторам возврат средств и в то же время обеспечивая доступный кредит некоторым категориям заемщиков. Государство играет заметную роль в организации вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных заложенным имуществом. Для обеспечения нормального и бескризисного функционирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг государственные институты принимают на себя часть рисков, а также оказывают активную помощь кредитным учреждениям в проблемных ситуациях.

3. Развитие вторичного  рынка ипотечных кредитов будет  содействовать активизации привлечения средств инвесторов для кредитования строительства и приобретения жилья.

4. Устойчивое  функционирование всех элементов  инфраструктуры ипотечного рынка  предполагает создание:

• адекватной правовой и нормативной базы;
• эффективной системы судопроизводства и принудительного исполнения в вопросах, связанных с ипотечным кредитованием;
• эффективных налоговых льгот для всех участников рынка ипотечного кредитования (заемщиков, кредиторов, застройщиков, риэлтеров и инвесторов);
• надежных возможностей страхования различного вида рисков и ответственности;
• источников долгосрочных (и относительно дешевых) финансовых ресурсов для осуществления рефинансирования кредиторов;
• резервного жилого фонда для отселения заемщиков, лишенных права собственности на заложенное жилье.

Требуется использовать более гибкие подходы к развитию системы ипотечного кредитования, а  именно необходимо поэтапное приближение  к двухуровневой ее модели при  ускоренном формировании первичного рынка  ипотечных кредитов с использованием разнообразных переходных форм, приспособленных к особенностям платежеспособного спроса разных категорий и слоев населения с дифференциацией по регионам, а также учитывая ограниченность финансовых ресурсов.

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Контрольная работа 

1.Расчет  инвестиционного  потенциала семьи 

а) Определение  возможности участия семьи в ипотечной программе: 

ССD

≥(1+k )*МПБ*N(1+k ), тыс.руб. 

где k - коэффициент отчислений в семейный страховой фонд, ед.;

       k - коэффициент отчислений на погашение кредита, ед.;

       МБП – минимальный прожиточный  бюджет на 1 человека в месяц,  тыс.руб. 

ССD

≥(1+0,05)*6*5(1+0,3)=40,95 тыс.руб. 

Поскольку ССD >ССD , то семья может участвовать в ипотечной программе. 

б) Расчет максимально  возможного кредита: 

K

=12 k * ССD , тыс.руб. 

где n – срок кредитовния, лет;

      r – ставка по кредиту, ед. 

K

=12 0,3 * 55=1178,57 тыс.руб. 

в) Расчет размера  денежных накоплений на первоначальный взнос в течение 3-х лет при ставке 10% годовых: 

Р=12Р

, тыс.руб.

где Р = (k +k )* ССD - размер ежемесячных взносов на накопления, тыс.руб.

      r - ставка накопительного вклада, ед.

      n – продолжительность накопительного периода, лет. 

Р=12(0,3+0,05)* 55

=764,61 тыс.руб. 
 

г) Стоимость  собственного жилья типа Т: 

С

= , тыс.руб. 

где F - стандартная площадь собственного жилья, кв.м.

      С - стоимость 1 кв.м. жилья, тыс.руб. 

С

=67*31,2=2090,4 тыс.руб. 

д) Определение  инвестиционного потенциала семьи: 

И=К

+Р+ С , тыс.руб. 

И=1178,57+764,61+2090,4=4033,58 тыс.руб. 

2.Выбор  приобретаемой квартиры 

а) Расчет площади  жилья, доступного для приобретения: 

- расчетная стоимость  жилья типа Н 

F

= , F = =182,51 кв.м. 

- расчетная стоимость  жилья типа Т 

F

= , F = =129,28 кв.м. 

- расчетная стоимость  жилья типа У 

F

= , F = =86,18 кв.м. 

- расчетная стоимость  жилья типа С 

F

= , F = =72,54 кв.м. 

 Примечание: квартиры улучшенной планировки  и современной постройки предполагается  приобретать на первичном рынке  жылья. 

б) Определение  площади по вариантам: 

- Жилье типа  Н – четырехкомнатная квартира площадью 76 кв.м., т.к. F >F

- Жилье типа  Т – четырехкомнатная квартира  площадью 80 кв.м., т.к.

F >F

- Жилье типа  У – четырехкомнатная квартира площадью 85 кв.м., т.к.

F >F

- Жилье типа  С – однокомнатная квартира  площадью 50 кв.м., т.к.

F >F

в) Выбор вариантов приобретения жилья: 

Принять решение  приобрести четырехкомнатную квартиру типовой планировки общей стоимостью (С ):

С

= F * С , тыс.руб.

где F - площадь приобретаемого жилья. 

С

= 85*46,8=3978 тыс.руб. 

г) Определяем размер свободных средств: 

С

=И- С , тыс.руб. 

С

=4033,58-3978=55,58 тыс.руб.

Поскольку оплачивается сразу вся стоимость квартиры, то целесообразно снизить размер денежных накоплений на величину свободных средств, т.е.