Основные научные результаты и научные положения, выносимые на защиту

                                         Содержание

 

1 Актуальность темы исследования

1.1 Степень разработанности проблемы

2. Основные научные результаты и научные положения, выносимые на защиту

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Актуальность темы исследования

 

Реформы, проведённые  в России в девяностые годы двадцатого века, обеспечили переход основной доли жилищного фонда из государственной  собственности в частную. В результате чего функция государства по обеспечению населения жильём сохранилась только в отношении отдельных категорий граждан, прежде всего малоимущих, большинство же россиян вынуждено решать жилищную проблему самостоятельно. В этих условиях несоответствие доходов населения стоимости приобретения недвижимости, привело к снижению уровня доступности жилья и возрастанию социальной напряжённости в стране. Актуальность данной проблемы подтверждается созданием приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жильё - гражданам России", направленным на её решение.

Одним из инструментов стабилизации ситуации в жилищной сфере, используемых в национальном проекте является ипотечное жилищное кредитование (ИЖК), которое является одним из наиболее эффективных механизмов финансирования приобретения жилья, зарекомендовавшем себя в развитых странах.

Однако его интеграция в российскую экономику, сопряжена  с рядом сложностей, в результате которых, данным видом кредитования в настоящее время может воспользоваться  лишь малая часть населения страны, что не снижает остроты жилищной проблемы. Так, одним из нерешённых вопросов в данной сфере, является эффективная организация функционирования систем ИЖК на региональном уровне. Его возникновение связано с особенностями экономического потенциала и нормативно-правовой базы, регулирующей жилищные и финансовые отношения в регионах.

Следовательно, существует практическая потребность в разработках  направлений совершенствования  систем ИЖК на уровне отдельных регионов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 
                      1.2 Степень разработанности проблемы

 

Совершенствование системы  ИЖК России, как и отдельных  регионов, неоднократно рассматривалось  в научных работах зарубежных и российских экономистов, а также  в периодической печати. Однако в  связи с многоэлементностью данной системы, её динамичным развитием под воздействием внешних и внутренних факторов, можно сказать, что поставленная проблема нуждается в дальнейшем изучении. Особенностью же большинства работ по данной теме, является их публицистический характер, что не способствует углублению научного понимания проблемы. В свою очередь, большинство научных работ направлено на совершенствование системы ИЖК преимущественно с позиций кредитных организаций и государства. Вместе с тем перспективы её совершенствования посредством снижения издержек заёмщиков (физических лиц), практически не рассматриваются.

Так, среди отечественных  авторов, исследующих методологию  и теорию ИЖК, как инструмента  решения жилищной проблемы, можно  отметить: А.Н. Асаула, С.Г. Гончарова, В.А. Горемыкина, Л.В. Донцову, М.И. Каменецкого, А.Б. Копейкина, Н.Б. Косареву, И.В. Павлову, Н.С. Пастухову, Н.Н. Рогожину, В.К. Селюкова, А.Н. Ужегова и др. Среди зарубежных экономистов вопросам ипотечного жилищного кредитования посвящены научные труды: В. Маршалла, Н. Ордуэя, Дж. Фридмана.

Прикладные региональные модели совершенствования ИЖК активно  разрабатываются такими авторами как: В.Ю. Журов, В.В. Зыков, М.И. Калинин, И.М. Никулин, А.Н. Савруков, О.А. Туркова, Р.Г. Хисамутдинов, Н.А. Щербакова и др.

Важное место в данной работе занимает изучение финансовой деятельности физических лиц, при этом базой для исследования послужили труды таких экономистов, как: В.В. Ковалёв, Г.Б. Поляк, В.Д. Фетисов, А.Ю. Чернов.

Целью работы является разработка рекомендаций по совершенствованию системы ипотечного жилищного кредитования в Нижегородской области.

Задачи исследования. В соответствии с целью настоящей работы поставлены и решаются следующие задачи:

уточнить понятие "система  ипотечного жилищного кредитования";

классифицировать существующие виды ипотечных жилищных кредитов, с точки зрения удовлетворения потребностей физических лиц;

определить состав факторов, препятствующих повышению уровня доступности  ипотечных жилищных кредитов для  населения Российской Федерации;

выявить особенности  расходов физических лиц - заёмщиков в процессе ипотечного жилищного кредитования и скорректировать методику расчёта коэффициента доступности жилья;

разработать механизмы  снижения трансакционных издержек физических лиц при выборе ипотечного жилищного  кредита;

предложить методику финансового планирования деятельности организаций оказывающих информационные услуги в сфере ипотечного жилищного кредитования.

Объектом исследования является система ипотечного жилищного кредитования Нижегородской области.

Предметом исследования выступают финансовые отношения в системе ипотечного жилищного кредитования Нижегородской области.

Теоретическую и методологическую базу исследования составили научные работы отечественных и зарубежных экономистов, посвящённые проблемам финансирования приобретения жилья физическими лицами и организации системы ипотечного жилищного кредитования, а также вопросам государственного регулирования данного сегмента экономики.

В процессе научного исследования автором широко использовались законодательные  и методические разработки органов власти РФ, выступающие нормативно-правовой базой диссертации.

Источниками эмпирических данных представленных в диссертационной  работе выступают материалы федеральной  и территориальных служб государственной  статистики, научно-практических семинаров и конференций, а также результаты опросов проведённых автором.

Основными методами, которые  использовались автором в ходе исследования можно назвать: позитивный и нормативный  методы, анализ, синтез, абстрагирование, индукция, дедукция, системный подход, а также методы статистического и математического анализа, в том числе на базе персонального компьютера.

Научная новизна настоящей работы заключается в разработке направлений совершенствования региональной системы ипотечного жилищного кредитования и сводится к следующим научным результатам:

1. Уточнено понятие  системы ипотечного жилищного  кредитования, как диалектически  развивающейся целостности, и  определён её субъектный состав.

2. Предложена авторская  классификация ипотечных жилищных  кредитов, позволяющая анализировать их адекватность потребностям заёмщиков.

3. Определена структура  системы факторов препятствующих  повышению доступности ипотечного  жилищного кредитования населению  России, что позволило выявить  её элементы и механизм их  взаимодействия.

4. Выявлен состав трансакционных  издержек заёмщиков при получении  ипотечных жилищных кредитов, в  связи с чем предложена корректировка  расчёта коэффициента доступности  жилья.

5. Разработана прикладная  модель информационной системы,  позволяющая снизить трансакционные издержки при выборе продуктов ипотечного жилищного кредитования.

6. Разработана методика  финансового планирования деятельности  организаций оказывающих информационные  услуги в сфере ипотечного  жилищного кредитования.

Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретическая значимость диссертации заключается в рассмотрении перспектив совершенствования региональной системы ипотечного жилищного кредитования через механизмы снижения трансакционных издержек заёмщиков.

Практическая значимость диссертации заключается в возможности использования результатов, полученных в ходе исследования, в деятельности региональных органов власти при разработке мероприятий совершенствования системы ИЖК. Кроме того, авторская модель информационной системы и методика ценообразования на продукт её использования, могут быть востребованы ипотечными брокерами и другими организациями, при предоставлении информационных услуг населению.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Основные результаты и  положения,  выносимые на защиту

1. Уточнено понятие  системы ипотечного жилищного  кредитования, как диалектически  развивающейся целостности, и  определён её субъектный состав.

Несмотря на повышенное внимание, уделяемое исследователями  изучению отношений ипотечного жилищного  кредитования, до настоящего времени не существует единства мнений относительно понятия "система ипотечного жилищного кредитования".

Так, можно выделить наиболее часто встречающиеся определения  системы ИЖК как: "совокупности процесса предоставления кредита и  механизмов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов", "совокупность отношений между участниками сделки кредитования и элементов инфраструктуры ипотечного рынка", "совокупность субъектов, объектов и отношений, возникающих в процессе сделки кредитования покупки жилья".

Как представляется, все  названные точки зрения имеют  право на существование, однако, представляется, что данные определения упускают одну из характеристик системы - её непрерывное развитие и видоизменение. Исходя из этого в настоящей работе предложено характеризовать систему ИЖК, как "совокупность диалектически развивающихся субъектов, объектов и обеспечения по сделке ипотечного жилищного кредитования, а также отношений, возникающих по инициативе субъектов и направленных на защиту их интересов".

Таким образом, в настоящем определении подчёркивается диалектическое развитие системы ИЖК и системообразующая роль одного из её структурных элементов - субъектов ИЖК, которые выступают в качестве активных участников системы, организующих её, и подчиняющих своим интересам.

Поскольку система ИЖК  определена как диалектически развивающаяся  целостность, представляется необходимым  уточнить современный состав её участников. Так, в настоящее время, состав субъектов  системы ИЖК видится следующим  образом:

 

Таблица 1. Субъекты рынка ипотечного жилищного кредитования и цели их деятельности

Субъекты рынка ИЖК	Характеристика субъекта	Цель деятельности субъекта
Заёмщик	Физическое лицо, получившее на основе договора денежные средства на приобретение жилья, при условии, что обеспечением исполнения обязательств по договору является залог жилой недвижимости	Приобретение в собственность  объекта жилья, с наименьшими  финансовыми затратами
Кредитор	Юридическое лицо на основе договора предоставившее денежные средства на приобретение жилья под залог жилой недвижимости	Получение максимальной прибыли за счёт разницы стоимостей привлечённых и выданных средств
Продавцы жилья	Физические и юридические  лица, которые продают жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности	Получить максимальный доход от продажи жилья
Операторы вторичного рынка  ипотечных кредитов (ипотечные агенства)	Специализированные организации, осуществляющие рефинансирование первичных  кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные  жилищные кредиты населению	Получение максимальной прибыли за счёт разницы стоимостей привлечённых и выданных средств
Субъекты рынка ИЖК	Характеристика субъекта	Цель деятельности субъекта
Инвесторы	Физические и юридические  лица, приобретающие ипотечные ценные бумаги	Максимизация прибыли  путём получения доходов по ценным бумагам
Брокерские фирмы	Организации, осуществляющие операции по купле-продаже ценных бумаг	Получение максимальной прибыли путём взимания комиссий за проведённые операции
Орган государственной  регистрации - федеральная регистрационная служба (Росрегистрация)	Федеральная служба, находящаяся  в ведении Министерства Юстиции, ведущая единый государственный  реестр прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. В её полномочия также входит контроль за деятельностью  нотариусов	Владение и предоставление полной и достоверной информации о статусе объектов недвижимости
Страховые компании	Организации, имеющие  лицензии на осуществление страховой  деятельности (имущественное страхование, личное страхование, титульное страхование)	Достижение оптимального баланса между доходом от страховой деятельности и величиной страхового риска
Оценщики	Физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою профессиональную ответственность, занимающиеся установлением в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости	Максимизация прибыли  от продажи услуг по оценке жилых  помещений
Риэлтеры	Юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые осуществляют операции с недвижимостью как  в интересах своих клиентов, так и в собственных интересах	Максимизация прибыли, от продажи услуг по поиску жилья, организации сделки купли-продажи  и т.д.
Ипотечные брокеры (создаваемые  банками, риэлтерскими организациями  или независимые)	Юридические лица, предоставляющие заёмщикам услуги по организации ипотечной сделки	Получение максимальной прибыли путём взимания комиссий за подбор оптимального варианта ипотечного кредитования и организации получения  кредита
Коллекторские агентства	Юридические лица, занимающиеся взысканием просроченной задолженности	Максимизация прибыли, путём организации работы по взысканию  просроченной задолженности
Кредитные бюро	Юридические лица, предоставляющие  кредитным учреждениям кредитные  истории потенциальных заёмщиков.	Получение максимальной прибыли, путём взимания комиссий за хранение и предоставление кредитных историй
Поручители, гаранты	Физические или юридические  лица, которые ручаются, в случае банкротства заёмщика, отвечать по его обязательствам перед кредитором.	Содействие заёмщику в приобретении объекта жилья (безвозмездно или возмездно)
Вспомогательные организации (суды, органы опеки и попечительства, нотариусы и т.д.)	Организации, обеспечивающие правовое сопровождение сделок ипотечного жилищного кредитования	Обеспечение надлежащего правового сопровождения сделок (безвозмездно или возмездно)
Государство и муниципалитеты в лице органов законодательной  и исполнительной власти	Президент РФ, Правительство  РФ, Парламент РФ, Центральный банк РФ и т.д.	Проведение эффективной жилищной политики в стране, в том числе через формирование нормативно-правовой базы.

2. Предложена авторская  классификация ипотечных жилищных  кредитов, позволяющая анализировать  их адекватность потребностям  заёмщиков.

Наряду с субъектами системы ИЖК, важным её элементом являются объекты - ипотечные жилищные кредиты. Как и субъекты, объекты системы ИЖК находятся в постоянном диалектическом развитии, поэтому в связи с многовековой историей ипотечного кредитования в мировой практике накопилось большое количество их видов. Исходя из этого, возникает потребность в их классификации. В настоящее время существует значительное количество классификаций ипотечных кредитов, однако они разработаны либо для кредитных учреждений, либо не имеют чёткой ориентации на определённого пользователя. В настоящем диссертационном исследовании разработана классификация, ориентированная на использование в интересах физических лиц, то есть в ней отражены основные характеристики ипотечных жилищных кредитов, которые имеют принципиальное значение при выборе кредитной программы потенциальным заёмщиком - физическим лицом (таблица 2).

Таблица 2. Классификация  ипотечных жилищных кредитов

Критерий классификации	Вид ипотечного кредита
По целям кредитования	1. На приобретение  жилья на первичном рынке недвижимости.
	2. На приобретение  жилья на вторичном рынке недвижимости.
	3. На ремонт жилья.
	4. На рефинансирование  ранее выданных кредитов.
	5. Строительство жилья.
	6. Потребительского назначения (без указания направления использования).
По виду залога	1. Под залог приобретаемого  жилья.
	2. Под залог имеющегося  жилья.
По виду кредитора	1. Банковский.
	2. Небанковский.
По виду заёмщиков	1. Застройщикам и строителям.
	2. Покупателям жилья.
По валюте кредита	1. В национальной валюте.
	2. В иностранной валюте.
По инструменту ипотечного кредитования	1. Погашаемые аннуитетными  платежами.
	2. С амортизацией долга  ("пружинные" кредиты).
	3. С "шаровым"  платежом.
	4. С увеличением платежей.
	5. Другие.
По виду процентной ставки	1. С фиксированной  процентной ставкой.
	2. С переменной процентной  ставкой.	2.1 С плавающей ставкой.
		2.2 Со ставкой фиксированной  на несколько периодов внутри  срока кредитования.
		2.3 С комбинированной процентной ставкой.
По способу досрочного погашения	1. С правом свободного  досрочного погашения.
	2. Без права досрочного  погашения.
	3. С правом условного  досрочного погашения.	2.1 Погашение, при уплате  фиксированной суммы штрафа.
		2.2 Погашение, при уплате штрафа в% от суммы досрочного платежа.
		2.3 Действие моратория  на досрочное погашение.