Начальная фаза проекта. Предынвестиционная фаза

         Проекты, независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности, подлежат государственной экспертизе в соответствии с Порядком, установленным в Российской Федерации.

         Утверждение проектов на строительство объектов, в зависимости от источников финансирования, производится:

• за счет государственных капитальных вложений, финансируемых из республиканского бюджета РФ — в порядке, установленном Минстроем России совместно с заинтересованными министерствами и ведомствами;
• за счет капитальных вложений, финансируемых из соответствующих бюджетов республик в составе РФ, краев, областей, автономных образований, Москвы и Санкт-Петербурга — соответствующими органами государственного управления или в установленном ими порядке;
• за счет собственных финансовых ресурсов, заемных и привлеченных средств инвесторов (включая иностранных инвесторов) — непосредственно заказчиками (инвесторами).

         В результате разработки ТЭО определяются технико-экономические и финансовые показатели, состав которых приведен ниже.

         Основные  технико-экономические  и финансовые показатели, включенные в распорядительный документ об утверждении (одобрении) ТЭО инвестиций

1. Мощность предприятия (годовой выпуск продукции, в соотв. ед. пропускная способность) в натуральном выражении (по видам продукции);
2. Стоимость товарной продукции (млн. руб.);
3. Общая численность работающих, в том числе рабочих (чел.);
4. Количество (прирост) рабочих мест, ед.;
5. Общая стоимость строительства (млн. руб.), в том числе:
• объектов производственного назначения (млн. руб.);
• объектов жилищно-гражданского назначения (млн. руб.);
• прочих объектов.
6. Стоимость основных производственных фондов (млн. руб.);
7. Продолжительность строительства (лет);
8. Удельные капитальные вложения (руб./ед.);
9. Себестоимость основных видов продукции (руб./ед.);
10. Балансовая прибыль (млн./руб.);
11. Чистая прибыль (доход) (млн./руб.);
12. Срок окупаемости капитальных вложений (лет);
13. Внутренняя норма рентабельности (норма прибыли), %.

         Для объектов жилищно-гражданского строительства ТЭО состоит из следующих разделов:

• общая пояснительная записка;
• архитектурно-строительные решения;
• технологические решения;
• решения по инженерному оборудованию;
• охрана окружающей среды;
• инженерно-технические мероприятия гражданской обороны. Мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций;
• сметная документация;
• эффективность инвестиций.

         Выбор площадки

         Принятию инвестиционного  решения предшествует выбор глощадки (земельного участка) для проекта. От этого выбора в значительной степени  зависит успех всего проекта, поэтому данная процедура традиционно состоит из ряда этапов:

• формирование критериев, которым площадка должна соответствовать;
• формирование альтернативных вариантов;
• сравнение вариантов возможных площадок на предмет соответствия выбранным критериям;
• проведение инженерно-геологических изысканий на лучших из альтернативных вариантов;
• дополнительное изучение вариантов, признанных лучшими, на предмет соответствия совокупности критериев;
• окончательный выбор месторасположения площадки.

         Для этой цели специалистами  разрабатываются специальные карты  рейтинга строительных участков.

         Основные факторы  рейтинга участков:

• инженерно-геологическая приемлемость;
• возможность получить разрешительные документы;
• политическая характеристика региона;
• кадры (наличие, уровень заработной платы, законы по труду);
• налоги (имущественные, на инвестиции, на предпринимательство);
• окружающая среда (законодательство, отношение общественности, качество воды);
• климатические условия (количество осадков, затраты на отопление, влажность);
• инфраструктура (безопасность, дороги, местные ресурсы);
• транспорт (стоимость, наличие подвижного состава).

         Земельный участок

         После утверждения  ТЭО и принятия инвестиционного  решения заказчик обращается в орган местного самоуправления, обладающий правом изъятия и предоставления земельных участков, с ходатайством об изъятии предварительно согласованного земельного участка и предоставлении его для строительства объекта.

         Подготовку материалов по изъятию и предоставлению земельных участков осуществляют районные (городские) комитеты по земельной реформе и земельным ресурсам.

         Орган местного самоуправления рассматривает указанные материалы  и принимает решение об изъятии (выкупе) земельного участка. Копия решения о предоставлении земельного участка выдается заказчику.

         На этом заканчивается  начальная (предынвестиционная) фаза проекта. Ее результат:

• объемы  работ по проекту;
• смета и бюджет проекта;
• площадка (земельный участок);
• график проекта, в т. ч. график поставок ресурсов;
• нормы и стандарты;
• задание на проектирование.

 

         5. БИЗНЕС-ПЛАН 

         Бизнес-план — это подробный, четко структурированный и тщательно подготовленный документ, описывающий цели и задачи, которые необходимо решить предприятию (компании), способы достижения поставленных целей и технико-экономические показатели предприятия и/или проекта в результате их достижения. В нем содержится оценка текущего момента, сильных и слабых сторон проекта, анализ рынка и информация о потребителях продукции или услуг. Бизнес-план:

• дает возможность определить жизнеспособность проекта в условиях конкуренции;
• содержит ориентир развития проекта (предприятия, компании);
• служит важным инструментом получения финансовой поддержки от внешних инвесторов.

         Бизнес-план предназначен, прежде всего, для трех категорий участников проекта:

• менеджеров — создателей бизнес-плана, разработка которого, помимо вышеуказанных результатов, позволяет получить очевидные преимущества от самого процесса планирования;
• собственников, заинтересованных в составлении бизнес- плана с точки зрения перспектив развития фирмы;
• кредиторов — обычно банков, для которых бизнес-план является обязательным документом, подтверждающим коммерческую привлекательность проекта.

         Таким образом, бизнес-план дает возможность понять общее состояние дел на данный момент; ясно представить тот уровень, которого может достичь проект (предприятие); планировать процесс перехода от одного состояния в другое. В настоящее время бизнес-планирование — общепринятая форма ознакомления потенциальных инвесторов, кредиторов и прочих партнеров с проектом, в котором им предлагается принять участие.

         Состав бизнес-плана и степень его детализации зависят от размеров будущего проекта и сферы, к которой он относится.

         Так, если предполагается наладить производство нового вида какой-либо продукции, то должен быть разработан весьма подробный план, диктуемый сложностью самого продукта и сложностью рынка этого продукта. Если же речь идет только о розничной продаже какого-либо продукта, бизнес-план может быть более простым.

         Таким образом, состав и детализация бизнес-плана зависят  от характера создаваемого предприятия  — относится ли оно к сфере  услуг или к производственной сфере. Если предприятие производственное, то на состав и детализацию бизнес-плана  повлияет вид товара и будет ли этот товар выпускаться для потребителей или для производителей.

         Состав бизнес-плана  также зависит от размера предполагаемого рынка сбыта, наличия конкурентов и перспектив роста создаваемого предприятия.

         Примерный состав бизнес-плана

1. Вводная часть

• название и адрес фирмы

• учредители
• суть и цель проекта
• стоимость проекта
• потребность в финансах
• ссылка на конфиденциальность

2. Анализ положения дел в отрасли

• текущая ситуация и тенденции развития отрасли
• направление и задачи деятельности проекта

3. Существо предлагаемого проекта

• продукция (услуги или работы)
• технология
• лицензии
• патентные права

4. Анализ рынка

• потенциальные потребители продукции
• потенциальные конкуренты
• размер рынка и его рост
• оценочная доля на рынке

5. План маркетинга

• цены
• ценовая политика
• каналы сбыта
• реклама
• прогноз новой продукции

6. Производственный план

• производственный процесс
• производственные помещения
• оборудование
• источники поставки сырья, материалов, оборудования и рабочих кадров

• субподрядчики

7. Организационный план и управление персоналом

• форма собственности

• сведения о партнерах, владельцах предприятия
• сведения о руководящем составе
• организационная структура

8. Степень риска

• слабые стороны предприятия
• вероятность появления новых технологий
• альтернативные стратегии

9. Финансовый план

• отчет о прибыли
• отчет о движении денежных средств
• балансовый план
• точка безубыточности

10. Приложения

• копии контрактов, лицензии и т. п.
• копии документов, из которых взяты исходные данные
• прейскуранты поставщиков.

         Исходная информация для составления бизнес-плана

         Этот этап предшествует составлению бизнес-плана и позволяет четко определить цели и задачи будущего проекта.

         Информация  о спросе подразумевает выяснение (уточнение) характеристик продукции проекта, возможную цену (торговые наценки), конкурентов, объем спроса с учетом рыночных трендов и место реализации продукции.

         Необходимые данные можно получить, обратившись в соответствующие специализированные организации или проведя собственные исследования. Источником информации могут стать публикации отраслевых ассоциаций, правительственные отчеты и статьи в научных журналах.