Анализ и разработка договоров о строительстве жилья

   Предмет договора не содержит необходимую информацию о сторонах. В предмете договора не указано, что Дольщик наделяет Строительного Агента правом осуществлять юридические, строительные и иные действия. Так и не понятно, что же на самом деле является объектом мены Агента.

   Дольщик  должен в результате завершения строительства  получить на руки свидетельство о  государственной регистрации права (единоличной) собственности на квартиру с указанием в ней «доли в праве на общее имущество», но об этом в договоре  ничего не говорится.

   В договоре поверхностно рассмотрены  обязательства, как «Дольщика», так  и «Застройщика». Не учтены права и ответственности сторон.  Все это порождает серьезные проблемы, в процессе строительства. Никто не может ответить, какие он имеет права, и какую он понесет ответственность, за какой либо поступок.

   По  результатам анализа «Порядка поставки продукции» выявлены не точности, которые в последующем могут привести к серьезным разногласиям сторон договора.

   Имущественная ответственность «Дольщика» должна выполняться своевременно. Должны точно  оговариваться представляемые документы  на поставляемый товар, четко оговариваться график поставки и ответственность за его не соблюдение.

   В договоре должны быть четко описаны  условия, на основании чего должна производиться  передача квартиры от «застройщика»  «дольщику». Так же должны быть понятно, указываться документы на оформление государственной регистрации квартиры.

   Срок  действия договора начинается с момента  принятия решения госкомиссии о  сдачи дома в эксплуатацию, передачи Агентом всех необходимых документов Застройщику и подписания акта приемки-сдачи. По этому, указывая рамки, необходимо уточнять в связи с чем она установлены.

   Таким образом, в заключении можно отметить, что отсутствие денежного вознаграждения строительной организации, получаемое за осуществление функций строительного  заказчика, является важной ошибкой, которая может привести к разногласиям между сторонами договора.

         1.2. Экономический анализ

   Экономический анализ сопряжен не только с оценкой стоимостей объектов мены, но и со стоимостью рисков и ущербов, которые возникают в юридически правовой неграмотности договора.

         Принципал поставляет денежные средства и материалы агенту, чтобы тот осуществил строительство  жилья, а взамен получает готовые  к эксплуатации квартиры. На практике возникает ситуации, когда агент  не решается выполнить  порученную принципалом  работу единолично, тогда он прибегает к помощи контрагента. В таком случае агент платит НДС с той суммы средств, передаваемых принципалом на нужды строительства квартир, которую оставляет себе, а остальную передает контрагенту и т.д. При такой форме договора интересы и права  обеих сторон оказывается более защищенными, а строительство (в условиях действия НДС) более дешевым.

     Собственники квартир для обеспечения  эксплуатации многоквартирного  дома, пользования  квартирами  и их общим имуществом образуют  товарищества собственников жилья. Очень часто на завершающей стадии строительства Агент сталкивается с  требованиями органом местной власти о создании строительной организации ТСЖ. Кроме того, органы местного самоуправления подписывают акты о «приемке» построенного дома только в том случае, если создано ТСЖ. Иначе Застройщик не может получить свидетельство о праве собственности на жилье, а строительная организация не может рассчитаться с Застройщиком.

   В связи с этим, в результате строительства  кроме  сметы строительства учитывается также локальная смета затрат на создание ТСЖ, на приобретения имущества для ТСЖ, на содержание его администрации и рабочего персонала; на эксплуатацию и содержание общего имущества, до момента, когда ТСЖ будет передана домовладельцам (до 2-х лет). При этом учитывается и то, что до момента передачи ТСЖ домовладельцам, строительная организация платит налог на имущество,  который после принятия  ТСЖ собственниками квартир не уплачивается, а также уплачивает коммунальные  тарифы без льгот, которыми обладает ТСЖ.

   Если  же  предположить, что  в результате строительства было создано ТСЖ,  а строительная организация  в  силу различных причин не учла затраты  на образование ТСЖ, то она понесет  значительный ущерб. Дело в том, организация  может оказаться в ситуации, когда застройщик не согласен оплачивать расходы, не предусмотренные договором.  Организация не может заставить его это сделать, так как по договору Застройщик прав. Поэтому все расходы по управлению и созданию общества понесет сама организация.  А если учесть тот факт, что  организация сама создает ТСЖ, то на начальной стадии  она является единственным его участником. При этом, организация не имеет право заставить Застройщика вступить в ТСЖ. Поэтому для того чтобы выйти из сложившейся ситуации ей придется самой оплачивать все расходы.

   Таким образом, следует отметить, что для  предотвращения всех негативных последствий  как для организации, так и  для Застройщика, важно учитывать  все затраты строительства и  отмечать их в подписываемом договоре. Необходимость утверждения сметы строительства Застройщиком имеет большое значение. Без данного утверждения налоговые органы сочтут оплату строительных работ агента и стоимость материалов нецелевым использование средств. И строительная организация будет обязана возместить издержки самостоятельно. 

1.3. Управленческий анализ

        Рассматривая данный договор с точки зрения управления, можно выделить управленца и объект управления. Понятно, что в данном случае управленцем является «Дольщик», а объектом управления – «Застройщик». Исходя из этого ясно, что управленец должен воздействовать (управлять) на объект управления путем задания планировки и контролирования процесса строительства. Но из договора видно, что этого не происходит, то есть «Дольщик» не осуществляет функции управленца, чем может принести себе ущерб.

         Любые сложные и  длительные виды строительной деятельности требуют тщательной проработки управления инвестиционного проекта и его правового обеспечения. С целью снижения организационно-управленческого, правового и экономического рисков договор следует разбивать на  отдельные этапы и актировать их выполнение и завершение, другими словами, составлять акт приема-сдачи после каждого этапа строительства.

         По мере того, как  выполняются этапы, уменьшается  риск в отношении незавершенной части работы.

         «Дольщик» выплачивает  определенную договором сумму за квартиру и получает ее в распоряжение после завершения строительства  жилого помещения. Никаких контрольных  параметров своевременного и качественного  выполнения работ, которые вправе проверять «Дольщик» не указано. Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что «Дольщик» никаким образом не управляет процессом строительства своей доли. С его стороны это совсем неверный шаг, так как строительный агент в пользу прибыли для себя может укрывать многие финансовые аспекты данного строительства, может где-то сэкономить, не доделать, сделать некачественно, тем самым принося ущерб строящейся квартире, а значит, «Дольщику». «Дольщик», не следя за изменением цен и уровнем инфляции, за ведением проектно-сметной документацией, рискует отдать большую денежную сумму за свою долю, чем она есть на самом деле за каждый этап строительства. Без контроля со стороны «Дольщика» строительный агент может осуществить нецелевое использование средств, и «Дольщик» может просто не получить своего жилья.

   При рассмотрении вышеназванных недостатков  ясно, что за процессом строительства  следит только Строительный агент, который  осуществляет свою деятельность, без  наблюдения Дольщика. Это является большим его упущением, как собственника будущей квартиры. Потому что в отсутствии надлежащего контроля, качество строящегося объекта резко снижается. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

         Заключение

   Подводя итог всему анализу можно сделать следующие выводы.

   Юридически  – правовой анализ показал, что анализируемый договор имеет ряд недостатков. Название договора не соответствует действительности. Необходимо конкретнее указывать в название  предмет договора и его участников, чтобы не было двусмысленности при рассмотрении текста документа.

       Приведенная идентификация не полная, скрыта необходимая информация об участниках договора. Что может оказаться для обеих сторон договора  большим неудобством, в случае разногласий и других непредвиденных обстоятельствах.

   Стороны договора названы не правильно. Застройщик не является заказчиком на самом деле, его настоящее название – Строительный Агент. Он не заказывает и не финансирует строительство. Эти действия осуществляет Дольщик. И самое главное, агент  не является собственником построенной квартиры. Таковым на самом деле являются физическое лицо,  которое уже изначально было собственником строящейся квартир. Путать понятия Застройщик и Агент нельзя, потому что в данном случае, Строительный агент может присвоить права на результат строительства.

Предмет договора не содержит необходимую информацию о сторонах. В предмете договора не указано, что Дольщик наделяет Строительного Агента правом осуществлять юридические, строительные и иные действия. Так и не понятно, что же на самом деле является объектом мены Агента.

     Неверно примененные наименования, названия, понятия ведут к искаженному раскрытию самой сущности договора. Название договора не раскрывает суть договора, не отражает его содержание, что может ввести в заблуждение участников договора.

Дольщик  должен в результате завершения строительства получить на руки свидетельство о государственной регистрации права (единоличной) собственности на квартиру с указанием в ней «доли в праве на общее имущество», но об этом в договоре  ничего не говорится.

   В договоре поверхностно рассмотрены обязательства, как «Дольщика», так и «Застройщика». Не учтены права и ответственности сторон.  Все это порождает серьезные проблемы, в процессе строительства. Никто не может ответить, какие он имеет права, и какую он понесет ответственность, за какой либо поступок.

      По  результатам анализа «Порядка поставки продукции» выявлены не точности, которые  в последующем могут привести к серьезным разногласиям сторон договора.

Имущественная ответственность «Дольщика» должна выполняться своевременно. Должны точно оговариваться представляемые документы на поставляемый товар, четко оговариваться график поставки и ответственность за его не соблюдение.

В договоре должны быть четко описаны условия, на основании чего должна производиться  передача квартиры от «застройщика» «дольщику». Так же должны быть понятно, указываться документы на оформление государственной регистрации квартиры.

   Срок  действия договора начинается с момента  принятия решения госкомиссии о  сдачи дома в эксплуатацию, передачи Агентом всех необходимых документов Застройщику и подписания акта приемки-сдачи. По этому, указывая рамки, необходимо уточнять в связи с чем она установлены.

         Отсутствие денежного  вознаграждения строительной организации, получаемое за осуществление функций  строительного заказчика, является важной ошибкой, которая может привести к разногласиям между сторонами договора.

   С экономической точки зрения, следует  отметить, что для предотвращения всех негативных последствий как  для организации, так и для  Застройщика, важно учитывать все затраты строительства и отмечать их в подписываемом договоре. Необходимость утверждения сметы строительства Застройщиком имеет большое значение. Без данного утверждения налоговые органы сочтут оплату строительных работ агента и стоимость материалов нецелевым использование средств. И строительная организация будет обязана возместить издержки самостоятельно. Вследствие неправильной интерпретации понятий и нехватки многих приложений обе стороны рискуют получить ущерб.

   По анализу с управленческой точки зрения можно сделать вывод, что в данном случае управленцем является «Дольщик», а объектом управления – строительный агент. Исходя из этого ясно, что управленец должен воздействовать (управлять) на объект управления путем задания планировки и контролирования процесса строительства. Но из договора видно, что этого не происходит, то есть «дольщик» не осуществляет функции управленца, чем может принести себе ущерб.